Servitut

Ett servitut är ett rättsförhållande mellan två fastigheter där den härskande fastigheten ges rätt att nyttja den tjänande fastigheten på ett visst sätt. Servitutets funktion är att läka en brist i den härskande fastigheten som den av någon anledning inte löser inom den egna fastighetens gränser. Vanliga servitutsändamål är väg, ledning, brunn och brygga. Servitut kan dock användas för många andra behov.

Hur fungerar servitut?

Servitut är en rättighet som, om inte annat anges, gäller för all framtid för den härskande fastigheten. Ofta bildas servitut i samband med att den härskande fastigheten bildas, i syfte att säkerställa en viss funktion. Det kan exempelvis avse behovet av tillfartsväg. Servitut kan också bildas senare, i syfte att komplettera fastighetens funktion eller för att möjliggöra annan användning av fastigheten. Är parterna överens kan de skriva ett avtalsservitut. Vid oenighet kan servitut, under vissa förutsättningar, inrättas tvångsvis. Sådana servitut, som bildas av en myndighet, kallas officialservitut.

Vid upplåtelse av avtalsservitut bestämmer parterna själva ersättningen. Vid upplåtelse av officialservitut. bestämmer myndigheten ersättningen om parterna inte kan komma överens.

Avtalsservitut bör skrivas in i fastighetsregistret. Detta skyddar servitutet bl.a. vid överlåtelse av den tjänande fastigheten. Officialservitut gäller dock mot ny ägare utan särskild åtgärd.

Vissa servitut innebär en rätt för härskande ägare att utföra en anläggning på den tjänande fastigheten. Andra servitut innebär enbart en rätt att nyttja tjänande fastighet.

Servitutshavaren ska vid servitutsutövningen agera så att tjänande fastighet inte betungas mer än nödvändigt. Vid överträdelse av servitutsbefogenheterna ska rättelse ske. Skadestånd kan utgå.

Servitut kan normalt ändras eller upphävas av lantmäterimyndigheten. Avtalsservitut kan också ändras eller upphävas av parterna.

Härskande och tjänande fastighet

Som nämnts ovan benämns den fastighet som tilldelas en rätt genom servitutet för härskande fastighet och den upplåtna fastigheten som tjänande fastighet. Det förekommer också att härskande fastighet benämns förmånsfastighet och den tjänande belastad fastighet.

Två typer av servitut

Servitut kan klassificeras och delas in på olika sätt beroende på vilka egenskaper man utgår från. Intressanta indelningar är dock officialservitut kontra avtalsservitut, positiva servitut kontra negativa servitut och slutligen lokaliserade servitut kontra olokaliserat servitut.

Avtalsservitut

Ett avtalsservitut är ett servitut som tillkommit genom avtal mellan härskande och tjänande fastighetsägare. Ändringar, tillägg och upphävande sker genom parternas försorg, men begränsning och upphävande kan också ske genom myndighetsbeslut.

Upplåta avtalsservitut

Ett avtalsservitut upplåts genom avtal mellan fastighetsägarna.

För att avtalet ska ha verkan av servitut måste det uppfylla formkravet i 14 kap. 5 § JB. Det innebär att servitutet ska vara skriftligt, ange härskande och tjänande fastighet samt ändamålet med upplåtelsen. Ägs fastighet av flera delägare måste samtliga delta i upplåtelsen. Tidigare – innan jordabalkens ikraftträdande – kunde servitut upplåtas muntligen. Sådana muntliga servitut kan gälla än i dag, men den som hävdar att den har ett muntligt servitut har bevisbördan för att så är fallet. Även om det är svårt att bevisa ett muntligt servitut är det möjligt. Här kan förhållandena vid servitutets tillkomst och brukande ibland ge tillräckligt stöd.

Servitut ska ange ändamålet med upplåtelsen

I servitutsupplåtelsen ska ändamålet med upplåtelsen anges, ex rätt till väg eller rätt att anlägga brygga. Hur ändamålet uttrycks har stor betydelse eftersom det avgränsar den rätt som tillkommer härskande fastighetsägare. Ändamålet är också av stor betydelse för att avgöra om servitutsrekvisiten är uppfyllda.

Servitut ska uppfylla servitutsrekvisiten

För att ett avtal ska ha verkan av servitut måste servitutsrekvisiten vara uppfyllda. Det är, enkelt uttryckt, en serie förutsättningar som krävs för att avtalet ska utgöra ett servitut. Brister det i fråga om ett eller flera av rekvisiten utgör inte handlingen ett servitut, detta oavsett vad parterna har avsett eller hur handlingen har rubricerats.

Även om servitutsrekvisiten regleras i jordabalken är de ett uttryck för grundläggande förutsättningar för alla servitut, d.v.s. även officialservitut.

Vilka är servitutsrekvisiten?

Servitut ska främja en ändamålsenlig markanvändning. I det ligger att servitutet normalt ska medföra båtnad och vara i linje med samhällets syn på lämplig markanvändning.

Servitut ska vidare avse ändamål av stadigvarande betydelse. Det innebär att servitutet inte enbart får tillgodose fastighetsägarens personliga behov eller behov som av annat skäl är tillfälliga.

Servitut ska avse rätt för härskande fastighet att i visst hänseende nyttja annan fastighet, på annat sätt ta i anspråk den eller råda över den i fråga om dess användning. Med rätt att ”i visst hänseende nyttja” avses sådana klassiska servitutsupplåtelser som innebär en rätt att nyttja annan fastighets mark, byggnad eller annan anläggning för visst ändamål. Med ”på annat sätt ta i anspråk” avses rätt att belasta annan fastighet i större utsträckning än de grannelagsrättsliga reglerna annars medger, exempelvis genom lukt eller buller. Slutligen avses med ”råda över” möjligheten att begränsa markanvändningen på den tjänande fastigheten, exempelvis genom en begränsning av tillåten byggnadshöjd.

Servitut får inte förenas med skyldighet för den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av den anläggning som servitutet avser. Begreppet underhåll ska här ses i kontrast till drift. Skulle avtalet reglera driftåtagande bryter upplåtelsen alltså mot ett tvingande rekvisit

Officialservitut

Ett officialservitut är ett servitut som har bildats av en myndighet. Ändringar, tillägg och upphävande sker genom nytt myndighetsbeslut. Officialservitut kan bildas av flera olika myndigheter.

Positiva och negativa servitut

Det är skillnad på positiva och negativa servitut. Ett positivt servitut medför en rätt för den härskande fastigheten att på visst sätt nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Ett negativt servitut innebär istället en rätt för den härskande fastighetens ägare att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende.

Lokaliserade och olokaliserade servitut

Det är skillnad på lokaliserade och olokaliserat servitut. Vid ett lokaliserat servitut är den härskande fastighetens rätt lokaliserad till en viss plats på den tjänande fastigheten. Ett olokaliserat servitut innebär dock att servitutsrättens utövningsområde inte är begränsat till en viss plats.

Servitut, var finns de?

Det är inte alltid uppenbart om en fastighet är belastad av ett servitut eller inte. På motsvarande sätt är det inte heller alltid uppenbart om en fastighet har en servitutsrätt eller inte. Information kan sökas i fastighetsregistret, hos beslutande myndigheter eller hos de avtalande parterna.