Servitut

Vad är ett servitut?

Ett servitut är ett rättsförhållande mellan två fastigheter där den härskande fastigheten ges rätt att nyttja den tjänande fastigheten på ett visst sätt. Servitutets funktion är att läka en brist i den härskande fastigheten som den av någon anledning inte löser inom den egna fastighetens gränser. Vanliga servitutsändamål är väg, ledning, brunn och brygga. Servitut kan dock användas för många andra behov.

Hur fungerar servitut?

Servitut är en rättighet som, om inte annat anges, gäller för all framtid för den härskande fastigheten. Ofta bildas servitut i samband med att den härskande fastigheten bildas, i syfte att säkerställa en viss funktion. Det kan exempelvis avse behovet av tillfartsväg. Servitut kan också bildas senare, i syfte att komplettera fastighetens funktion eller för att möjliggöra annan användning av fastigheten. Är parterna överens kan de skriva ett avtalsservitut. Vid oenighet kan servitut, under vissa förutsättningar, inrättas tvångsvis. Sådana servitut, som bildas av en myndighet, kallas officialservitut.

Vid upplåtelse av avtalsservitut bestämmer parterna själva ersättningen. Vid upplåtelse av officialservitut. bestämmer myndigheten ersättningen om parterna inte kan komma överens.

Avtalsservitut bör skrivas in i fastighetsregistret. Detta skyddar servitutet bl.a. vid överlåtelse av den tjänande fastigheten. Officialservitut gäller dock mot ny ägare utan särskild åtgärd.

Vissa servitut innebär en rätt för härskande ägare att utföra en anläggning på den tjänande fastigheten. Andra servitut innebär enbart en rätt att nyttja tjänande fastighet.

Servitutshavaren ska vid servitutsutövningen agera så att tjänande fastighet inte betungas mer än nödvändigt. Vid överträdelse av servitutsbefogenheterna ska rättelse ske. Skadestånd kan utgå.

Servitut kan normalt ändras eller upphävas av lantmäterimyndigheten. Avtalsservitut kan också ändras eller upphävas av parterna.

Härskande och tjänande fastighet

Som nämnts ovan benämns den fastighet som tilldelas en rätt genom servitutet för härskande fastighet och den upplåtna fastigheten som tjänande fastighet. Det förekommer också att härskande fastighet benämns förmånsfastighet och den tjänande belastad fastighet.

Olika typer av servitut

Servitut kan klassificeras och delas in på olika sätt beroende på vilka egenskaper man utgår från. Intressanta indelningar är dock officialservitut kontra avtalsservitut, positiva servitut kontra negativa servitut och slutligen lokaliserade serviut kontra olokaliserat servitut.

Avtalsservitut

Ett avtalsservitut är ett servitut som tillkommit genom avtal mellan härskande och tjänande fastighets ägare. Ändringar, tillägg och upphävande sker genom parternas försorg, men begränsning och upphävande kan också ske genom myndighetsbeslut.

Upplåta avtalsservitut

Ett avtalsservitut upplåts genom avtal mellan fastighetsägarna.

För att avtalet ska ha verkan av servitut måste det uppfylla formkravet i 14 kap. 5 § JB. Det innebär att servitutet ska vara skriftligt, ange härskande och tjänande fastighet samt ändamålet med upplåtelsen. Ägs fastighet av flera delägare måste samtliga delta i upplåtelsen. Tidigare – innan jordabalkens ikraftträdande – kunde servitut upplåtas muntligen. Sådana muntliga servitut kan gälla än i dag, men den som hävdar att den har ett muntligt servitut har bevisbördan för att så är fallet. Även om det är svårt att bevisa ett muntligt servitut är det möjligt. Här kan förhållandena vid servitutets tillkomst och brukande ibland ge tillräckligt stöd.

Servitut ska ange ändamålet med upplåtelsen

I servitutsupplåtelsen ska ändamålet med upplåtelsen anges, ex rätt till väg eller rätt att anlägga brygga. Hur ändamålet uttrycks har stor betydelse eftersom det avgränsar den rätt som tillkommer härskande fastighetsägare. Ändamålet är också av stor betydelse för att avgöra om servitutsrekvisiten är uppfyllda.

Servitut ska uppfylla servitutsrekvisiten

För att ett avtal ska ha verkan av servitut måste servitutsrekvisiten vara uppfyllda. Det är, enkelt uttryckt, en serie förutsättningar som krävs för att avtalet ska utgöra ett servitut. Brister det i fråga om ett eller flera av rekvisiten utgör inte handlingen ett servitut, detta oavsett vad parterna har avsett eller hur handlingen har rubricerats.

Även om servitutsrekvisiten regleras i jordabalken är de ett uttryck för grundläggande förutsättningar för alla servitut, d.v.s. även officialservitut.

Vilka är servitutsrekvisiten?

Servitut ska främja en ändamålsenlig markanvändning. I det ligger att servitutet normalt ska medföra båtnad och vara i linje med samhällets syn på lämplig markanvändning.

Servitut ska vidare avse ändamål av stadigvarande betydelse. Det innebär att servitutet inte enbart får tillgodose fastighetsägarens personliga behov eller behov som av annat skäl är tillfälliga.

Servitut ska avse rätt för härskande fastighet att i visst hänseende nyttja annan fastighet, på annat sätt ta i anspråk den eller råda över den i fråga om dess användning. Med rätt att ”i visst hänseende nyttja” avses sådana klassiska servitutsupplåtelser som innebär en rätt att nyttja annan fastighets mark, byggnad eller annan anläggning för visst ändamål. Med ”på annat sätt ta i anspråk” avses rätt att belasta annan fastighet i större utsträckning än de grannelagsrättsliga reglerna annars medger, exempelvis genom lukt eller buller. Slutligen avses med ”råda över” möjligheten att begränsa markanvändningen på den tjänande fastigheten, exempelvis genom en begränsning av tillåten byggnadshöjd.

Servitut får inte förenas med skyldighet för den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av den anläggning som servitutet avser. Begreppet underhåll ska här ses i kontrast till drift. Skulle avtalet reglera driftåtagande bryter upplåtelsen alltså mot ett tvingande rekvisit

Officialservitut

Ett officialservitut är ett servitut som har bildats av en myndighet. Ändringar, tillägg och upphävande sker genom nytt myndighetsbeslut. Officialservitut kan bildas av flera olika myndigheter.

Officialservitut genom fastighetsbildning

Ett officialservitut kan bildas av lantmäterimyndigheten genom tillämpning av fastighetsbildningslagen genom åtgärden fastighetsreglering. Dessa officialservitut kallas fastighetsbildningsservitut.

Lantmäterimyndigheten kan bilda fastighetsbildningsservitut både som en fristående åtgärd och i samband med annan fastighetsbildning i syfte att komplettera bildade eller ändrade fastigheter.

Fastighetsbildningsservitut är relativt vanliga både i dag och historiskt. Äldre fastighetsbildningsservitut har tillkommit genom fastighetsbildningslagens föregångare, bl.a. jorddelningslagen.

Officialservitut genom expropriation

Ett officialservitut kan bildas av mark- och miljödomstolen under ett expropriationsförfarande. För detta krävs att sökanden först har fått expropriationstillstånd.

Servitut kan bildas genom expropriation både som fristående åtgärd och som komplement till annan expropriationsåtgärd.

Det är i dag ovanligt att officialservitut bildas genom expropriation, men det var betydligt vanligare före 70-talet. Detta följer av att det i dag finns särskilda rättsmedel i förrättningslagstiftningen för den som behöver inrätta officialservitut medan det före 70-talet i högre grad behövde ske genom de generella verktygen i expropriationslagen.

Officialservitut genom anläggningslagen

Ett officialservitut kan bildas av lantmäterimyndigheten vid anläggningsförrättning. En rättighet av servitutsliknande karaktär – i princip ett officialservitut – bildas när mark upplåts för en gemensamhetsanläggning, och reglerar de delägande fastigheternas rätt att nyttja den mark som anläggningarna kräver.

Genom anläggningslagen kan officialservitut också inrättas för fastighets behov av enskild väg. Servitut kan bildas genom anläggningslagen både som fristående åtgärd och som komplement till annan förrättningsåtgärd.

Officialservitut genom miljöbalken

Ett officialservitut kan bildas av mark- och miljödomstolen i samband med beslut om vattenverksamhet.

Positiva och negativa servitut

Det är skillnad på positiva och negativa servitut. Ett positivt servitut medför en rätt för den härskande fastigheten att på visst sätt nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Ett negativt servitut innebär istället en rätt för den härskande fastighetens ägare att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende.

Lokaliserade och olokaliserade servitut

Det är skillnad på lokaliserade och olokaliserat servitut. Vid ett lokaliserat servitut är den härskande fastighetens rätt lokaliserad till en viss plats på den tjänande fastigheten. Ett olokaliserat servitut innebär dock att servitutsrättens utövningsområde inte är begränsat till en viss plats.

Servitut, var finns de?

Det är inte alltid uppenbart om en fastighet är belastad av ett servitut eller inte. På motsvarande sätt är det inte heller alltid uppenbart om en fastighet har en servitutsrätt eller inte. Information kan sökas i fastighetsregistret, hos beslutande myndigheter eller hos de avtalande parterna.

Belastas min fastighet av ett servitut?

Är din fastighet belastad av ett servitut så innebär det att äganderätten på visst sätt är urholkad. För att avgöra vad det innebär behöver du tillgång till upplåtelsehandlingen.

Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. Om så sker framgår det av registret dels vilken fastighet som är härskande, del vilken fastighet som är tjänande. Vidare framgår servitutsändamålet. Ett servitut är dock inte för sin obligationsrättsliga giltighet beroende av att inskrivning sker. Servitut som inte skrivs in kan dock under vissa förutsättningar falla vid en överlåtelse av den tjänande fastigheten.

Många officialservitut registreras i fastighetsregistret. Det gäller bl.a. de officialservitut som bildas av lantmäterimyndigheten. I fråga om äldre officialservitut är registret dock inte komplett. En fastighet kan i dessa fall vara belastad av ett officialservitut även fast det inte framgår av fastighetsregistret. För att klargöra förutsättningarna kan en relativt omfattande utredning behöva göras.

Vissa myndigheters officialservitut registreras inte alls i fastighetsregistret, varken i dag eller historiskt. Det gäller till exempel de olika servitut som tillkommit genom den vattenrättsliga lagstiftningen.

Också de så kallade privligierade servituten kan belasta en fastighet utan att det framgår av fastighetsregistret.

Har min fastighet ett servitut?

Har din fastighet servitut på en annan fastighet innebär det att du har en viss begränsad rätt att nyttja den fastigheten. För att avgöra vad den rätten omfattar behöver du tillgång till upplåtelsehandlingen.

Avtalsservitutt kan skrivas in i fastighetsregistret. Om så sker framgår det av registret dels vilken fastighet som är härskande, del vilken fastighet som är tjänande. Vidare framgår servitutsändamålet. Ett servitut är dock inte för sin obligationsrättsliga giltighet beroende av att inskrivning sker. Servitut som inte skrivs in kan dock under vissa förutsättningar falla vid en överlåtelse av den tjänande fastigheten.

Många officialservitut registreras i fastighetsregistret. Det gäller bl.a. de officialservitut som bildas av lantmäterimyndigheten. I fråga om äldre officialservitut är registret dock inte komplett. En fastighet kan i dessa fall vara belastad av ett officialservitut även fast det inte framgår av fastighetsregistret. För att klargöra förutsättningarna kan en relativt omfattande utredning behöva göras.

Vissa myndigheters officialservitut registreras inte alls i fastighetsregistret, varken i dag eller historiskt. Det gäller till exempel de olika servitut som tillkommit genom den vattenrättsliga lagstiftningen.

Också de så kallade privligierade kan belasta en fastighet utan att det framgår av fastighetsregistret.

Skillnaden mellan servitut och andra rättigheter

Servitut är en särskild rättsfigur med ett särskilt syfte. Det innebär att servitutet i fråga om bildande, beständighet över tid, brukande, ändring m.m. skiljer sig från andra rättsfigurer. Nedan går vi mycket översiktligt igenom grundläggande skillnader mellan servitut och nyttjanderätt, arrende, ledningsrätt respektive gemensamhetsanläggning.

Vilken är skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt?

Ett servitut är ett rättsförhållande mellan fastigheter, medan en nyttjanderätt är ett rättsförhållande mellan en fastighet och en person. Den rätt som följer med ett servitut är alltid fastighetsanknuten. Byter fastigheten ägare inträder dess nye ägare i servitutsförhållandet, under förutsättning att servitutet består. En nyttjanderätt – här avseende rätt att nyttja fast egendom på ett visst sätt – gäller i kontrast till servitutet alltså alltid till förmån för en person (ett subjekt). Denne kan vara en fysisk eller en juridisk person, men alltså inte en fastighet (ett objekt).

Vilken är skillnaden mellan servitut och arrende?

Arrende är en särskild sorts nyttjanderätt som avser upplåtelse av jord mot vederlag. Till skillnad från servitutet sker arrendeupplåtelsen till en person och alltså inte till förmån för en fastighet.

Vilken är skillnaden mellan servitut och ledningsrätt?

Ledningsrätt är en särskild rättsfigur skapad i syfte att tillgodose behovet att bygga ut och bibehålla vissa allmännyttiga ledningar. Ett servitut kan visserligen avse en fastighets behov av att anlägga och bibehålla en ledning, men är inte en ledningsrätt. För att upplåta ledningsrätt krävs ett särskilt förfarande hos lantmäterimyndigheten. Ledningsrätt är en officialrättighet.

Vilken är skillnaden mellan servitut och gemensamhetsanläggning?

Genom gemensamhetsanläggning regleras utförande och drift av en anläggning som är gemensam för flera fastigheter. Till skillnad från servitutet löser alltså gemensamhetsanläggningen inte bara rätten till marken utan också samverkan i fråga om anläggningen. gemensamhetsanläggningen inrättas genom lantmäteriförrättning och är en officialrättighet.

Att upphäva, begränsa, ändra, eller utöka ett servitut

Servitut kan ändras och upphävas. Ett avtalsservitut kan ändras eller upphävas av parterna om de är överens eller av lantmäterimyndigheten vid osämja. Officialservitut kan ändras eller upphävas av behörig myndighet.

Om jag motsätter mig ett befintligt servitut?

Om du motsätter dig ett servitut behöver du först kontrollera om det är giltigt, d.v.s. i huvudsak om det uppfyller rekvisiten i 14 kap. 1 § och formkravet i 14 kap. 5 §. Vidare behöver du kontrollera vilka befogenheter som följer med servitutet, d.v.s. vad den härskande fastigheten har tilldelats för rätt att nyttja den tjänande fastigheten. Utöver det behöver rätten att nyttja tjänande fastighet bedömas utifrån förutsättningarna vid servitutets tillkomst. Som huvudregel utökas inte servitutsrätten över tid utan den tillåtna påverkan på tjänande fastighet är mer eller mindre konstant. När du har kontrollerat vad servitutet innebär – d.v.s. vad härskande fastighet får göra – behöver du göra en bedömning av hur du ska agera för att hantera problemet. Kanske måste servitutet begränsas eller upphävas? Kanske behöver det utökas? Är det fråga om ett avtalsservitut kan ni som fastighetsägare själva komma överens om ändringar. Är det ett officialservitut behöver en myndighet bistå er.

Att begränsa ett servitut

Parterna – härskande och tjänande fastighets ägare – kan avtala om att ändra (begränsa) ett avtalsservitut. Parterna kan avtala om att ersättning ska utgå för begränsningen eftersom det kan medföra en värdeökning för den tjänande fastigheten.

Officialservitut ändras genom myndighetsbeslut. Sådan ändring sker normalt hos den myndighet som bildade servitutet eller hos lantmäterimyndigheten. Sådan ändring kan ske genom tvång, d.v.s. mot fastighetsägares vilja. I dessa fall ska normalt ersättning utgå.

Lantmäterimyndigheten kan under vissa förutsättningar ändra också avtalsservitut.

Att utöka ett servitut

Parterna – härskande och tjänande fastighets ägare – kan avtala om att ändra (utöka) ett avtalsservitut. Det bör noteras att ändringar av viss betydelse i relation till tredje man är att betrakta som en ny upplåtelse. Parterna kan avtala om att ersättning ska utgå för ändringen eftersom det kan medföra en skada för tjänande fastighet och en värdeökning för den härskande.

Officialservitut ändras genom myndighetsbeslut. Sådan ändring sker normalt hos den myndighet som bildade servitutet eller hos lantmäterimyndigheten. Sådan ändring kan ske genom tvång, d.v.s. mot fastighetsägares vilja. I dessa fall ska normalt ersättning utgå.

Lantmäterimyndigheten kan under vissa förutsättningar ändra också avtalsservitut.

Att upphäva ett servitut

Parterna – härskande och tjänande fastighets ägare – kan avtala om att upphäva ett avtalsservitut. Ett upphävt servitut bör, om det är inskrivet i fastighetsregistret, tas bort ur registret. Att så sker åligger fastighetsägarna att tillgodose eftersom ingen myndighet är inblandad i förfarandet. Parterna kan avtala om att ersättning ska utgå för upphävandet.

Officialservitut upphävs genom myndighetsbeslut. Ett upphävande sker normalt hos den myndighet som bildade servitutet eller hos lantmäterimyndigheten. Ett officialservitut kan upphävas genom tvång, d.v.s. mot fastighetsägares vilja. I dessa fall ska normalt ersättning utgå.

Lantmäterimyndigheten kan under vissa förutsättningar upphäva också avtalsservitut.

Ersättning för servitut - Intrångsersättning

Ett servitut tillför värde till den härskande fastigheten genom att läka en brist i den, exempelvis genom att tillgodose behovet av tillfartsväg. Den värdehöjning som följer med servitutet kommer rimligen den tjänande fastighetens ägare vilja ha en del av för att medge upplåtelsen.

Ersättning för avtalsservitut

I fråga om avtalsservitut är det upp till parterna att komma överens om vilken ersättning som ska utgå. Det är rimligt att anta att ersättningen minst omfattar den skada som tjänande fastighet lider – m.a.o. den marknadsvärdeminskning som fastigheten genomgår – till följd av upplåtelsen samt en del av härskande fastighets vinst. Det finns olika modeller för hur ersättningen ska beräknas beroende på upplåtelsens karaktär.

Ersättning för officialservitut

I fråga om officialservitut finns bestämmelser i fastighetsbildningslagen respektive expropriationslagen som reglerar hur ersättningen ska beräknas. Beroende på förutsättningarna för servitutsupplåtelsen utgår ersättningen antingen från en skaderegleringsprincip eller en vinstdelningsprincip. Enligt den förra ersätts något förenklat den tjänande fastighetens skada (marknadsvärdeminskning) med ett påslag om 25 %. Enligt den senare kompenseras den tjänande fastighets för den skada den lider, men istället för ett påslag om 25 % ska den tjänande fastigheten få viss del av den härskande fastighetens vinst. Hur vinsten fördelas beror av intrångssituationen.

Löpande ersättning för servitut

Utöver intrångsersättning kan avtalsservitut också reglera löpande ersättning för servitutets brukande.

Servitutets utövning – Om någon bryter mot servitutet

Servitut ger den härskande fastighetens ägare rätt att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller råda över dess användning. Servitutet medför alltid vissa befogenheter för den härskande fastighetens ägare.

Om härskande fastighets ägare bryter mot servitutet

Den härskande fastighetens ägare kan bryta mot servitutsupplåtelsen genom att agera på ett sätt som går utanför servitutsbefogenheterna, exempelvis genom att uppföra annan egendom än vad servitutet medger eller nyttja ett större område än vad som upplåtits med servitut.

Den härskande fastighetens ägare kan också bryta mot befogenheterna på mindre uppenbara sätt. Servitutsrätten kanske visserligen utövas i enlighet med ordalydelsen men på ett sätt som onödigt skadar eller tynger den tjänande fastigheten eller på ett sätt som avviker från förutsättningarna vid servitutets upplåtelse. Exempel på det senare är när ytterligare bebyggelse har tillkommit sedan servitutsupplåtelsen vilket innebär högre trafik på servitutsvägen.

Om tjänande fastighets ägare bryter mot servitutet

Den tjänande fastighetens ägare kan bryta mot servitutsupplåtelsen genom att agera på ett sätt som förhindrar den härskande fastighetens ägare att utöva sin rätt, exempelvis genom att förhindra passage över en servitutsväg, omöjliggöra tillgång till en med servitut upplåten brygga eller utföra anläggningar ovanpå mark som upplåtits för servitutsledningar.

Att bryta mot ett servitut

Vid avsteg från servitutet gäller som huvudregel att det som rubbats ska återställas och det som inte utförts ska fullgöras. Huvudförpliktelsen är alltså en naturaprestation i syfte att återställa förhållandet. Denna prestation kan kombineras med skadestånd. Är avsteget av väsentlig betydelse för motparten, och sker inte rättelse inom skälig tid efter anmaning, kan servitutet under vissa förutsättningar hävas.

Olovliga besittningsrubbningar, exempelvis i fråga om servitut, kan återställas med hjälp av Kronofogden som vanlig eller särskild handräckning.

Tvister i fråga om servitutsutövningen kan slitas antingen hos lantmäterimyndigheten – där finns vissa processuella begränsningar – eller hos allmän domstol. Hos lantmäterimyndigheten sker processen som en fastighetsbestämning inom ramen för en lantmäteriförrättning. Hos tingsrätten sker processen som en fastställelse- eller fullgörelsetalan, eventuellt kombinerat med krav på skadestånd.