Plangenomförande

Med begreppet plangenomförande avses normalt de åtgärder som vidtas i syfte att genomföra en detaljplan. Det är plangenomförandet som för detaljplanen från idé till handling. Det är alltså genom plangenomförandet som den markanvändning som planförfattaren har avsett ska realiseras.

Plangenomförande omfattar juridiska, ekonomiska, tekniska och organisatoriska åtgärder och involverar ofta ett stort antal personer. Centrala delar av plangenomförandet hanteras av myndigheter, då främst lantmäterimyndigheten och kommunens bygglovsenhet. Även andra myndigheter såsom mark- och miljödomstolen samt länsstyrelsen kan spela en viktig roll vid planens genomförande. Med tanke på bredden av frågor som aktualiseras vid plangenomförande är det många olika lagar som behöver tillämpas. Se vidare under rubriken juridiskt plangenomförande.

Då plangenomförande kan vara komplicerat och dessutom kräver samverkan mellan många olika kompetenser är det viktigt att genomförandefrågorna behandlas tidigt i planprocessen. Risken är annars att problem byggs in i systemet som försvårar genomförandet. Det kan leda till att de önskade myndighetsbesluten inte kan erhållas – exempelvis i fråga om bygglov eller fastighetsbildning – eller att värdet eller användningen av marken inte blir den som exploatören förväntade sig. Men även med en väl utformad detaljplan och tydliga avtal innebär alltid plangenomförande risker. Det är dock möjligt att med strategiskt rätt beslut i detaljplaner och avtal minimera riskerna och de konsekvenser som kan följa om en risk realiseras.

Deltagande subjekt

Vid plangenomförande är ett stort antal subjekt aktiva. Lantmäterimyndigheten – den kommunala eller den statliga – handlägger förrättningar. Kommunens bygglovsenhet beslutar om bygglov. Byggnadsnämnden deltar i samråd och utöver tillsyn. Fastighetsägarna är sakägare och aktiva i flera olika myndighetsprocesser. Byggherren svarar för att bygga ut kvartersmarken. Olika ledningsdragande bolag såsom el, fjärrvärme, va, fiber avtalar med berörda markägare om att flytta befintliga ledningar och anlägga nya.

Berörda lagar

Vid plangenomförande ska lantmäterimyndigheten omsätta plankartans bestämmelser till nya fastighetsgränser och rättigheter såsom servitut och ledningsrätt. Vidare ska ofta en eller flera gemensamhetsanläggningar inrättas. Hur fastigheter kan bildas och ändras regleras i fastighetsbildningslagen, liksom bildande av officialservitut samt ändring och upphävande av olika servitut. Hur ledningsrätt kan inrättas, ändras och upphävas regleras i ledningsrättslagen. Bildande, ändring och upphävande av gemensamhetsanläggningar regleras i anläggningslagen. Gemensamt för dessa tre lagar är att ärendena handläggs av lantmäterimyndigheten i form av en lantmäteriförrättning. Sämjedelning är utan verkan, liksom det är omöjligt att inrätta en gemensamhetsanläggning eller ledningsrätt på helt privat väg. Givetvis har även plan- och bygglagen stor betydelse vid plangenomförande, inte minst reglerna om bygglov. I 6 kap. plan- och bygglagen finns vissa regler till stöd för kommunen vid plangenomförandet och i 14 kap. finns vissa regler till skydd för de drabbade markägarna. Hur ersättning ska beräknas regleras i huvudsak i expropriationslagens 4 kap. Då vatten ofta har betydelse vid markexploatering – antingen ytvatten men ofta också grundvatten och dagvatten – kommer ett antal lagar med vattenrättslig koppling att aktualiseras. Det gäller dels vattentjänstlagen, som reglerar kommunens ansvar för allmänna vattentjänster, d.v.s. vattenförsörjning och avlopp. Vidare innehåller 11 kap. miljöbalken regler om vattenverksamhet, vilket kan vara aktuellt. Det bör även noteras att reglerna om miljöfarlig verksamhet kan behöva beaktas. Reglerna i miljöbalken och plan- och bygglagen tillämpas parallellt. I fråga om nyttjande av och upplåtelser på allmän plats äger ordningslagen tillämpning. Lagen om offentlig upphandling – LOU – sätter ramarna bl.a. för hanteringen av utbyggnad av allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Avtalslagen är givetvis av betydelse i fråga de olika avtal som ingås. Ytterligare lagar är tillämpliga, men de ovan nämnda möter särskild uppmärksamhet vid plangenomförande.

Genomförandeavtal

Plangenomförande bygger ofta på en kombination av offentligrättsliga regler och beslut samt avtal. Basen läggs ofta genom detaljplanen och beroende av hur mycket som regleras där behövs mer eller mindre fylliga avtal för att reglera övriga förutsättningar mellan parterna. De avtal som ingås i anslutning till planering och plangenomförande benämns genomförandeavtal. När kommunen överlåter mark skrivs normalt ett markanvisningsavtal, vilket kombineras med ett överlåtelseavtal och någon form av fullföljdsavtal. När exploatören äger marken skrivs normalt ett exploateringsavtal. Vad som får regleras i ett exploateringsavtal regleras sedan den 1 januari 2015 i 6 kap. 39-42 §§ plan- och bygglagen, men även andra offentligrättsliga och civilrättsliga regler är tillämpliga. Vid tolkning av ett exploateringsavtal kommer bl.a. kommunens möjlighet att ställa krav på exploatören utifrån annan offentlig rätt att vara av betydelse. Äldre exploateringsavtal lyder under de regler som gällde före den 1 januari 2015, då exploateringsavtalen inte hade en explicit reglering. Parternas avtal utgick då istället från de då gällande exploatörsbestämmelserna och reglerna om gatukostnader. Lagändringen har medfört flera betydande fördelar för kommunerna, men även kännbara nackdelar.

Juridiskt plangenomförande

Med juridiskt plangenomförande avses de åtgärder av juridisk karaktär som krävs för att ta detaljplanen och genomförandeavtalen från intention till faktiskt ändrad markanvändning. Det juridiska plangenomförandet omfattar bl.a. inlösen av allmän platsmark, förvärv av kvartersmark, indelning av planområdet i fastigheter, bildande och flytt av ledningsrätter, inrättande av gemensamhetsanläggning för allmän plats med enskilt huvudmannaskap, inrättande av gemensamhetsanläggningar på kvartersmark, upplåtelse av servitut på kvartersmark, hantering och genomförande av markreservat (bl.a. x-områden och u-områden), beslut om intrångsersättning, ersättning för planskada (begränsade möjligheter), beviljande av bygglov, prövning av tillstånd till vattenverksamhet (i vissa fall) m.m. För att det juridiska plangenomförandet ska förflyta bra är det viktigt att det tidigt finns en korrekt fastighetsförteckning av rätt kvalitet.

Ekonomiskt plangenomförande

Plangenomförande innebär att pengar ska byta ägare i takt med att tjänster tillhandahålls, mark överlåts, rättigheter upplåts och anläggningar utförs. Som ett led i det ekonomiska plangenomförandet ska kommunen bl.a. ersätta berörda markägare för inlösen av allmän plats och andra områden, såsom markreservaten x-område, z-område och t-område. Vidare ska ersättning utgå för andra åtgärder, som etablering av allmän plats, inrättande av gemensamhetsanläggning och utbyggnad av anläggningarna. Även erläggande av anslutningsavgifter och planavgifter ingår i det ekonomiska plangenomförandet.

Tekniskt plangenomförande

Med tekniskt plangenomförande avses bl.a. de markarbeten och byggnationer som krävs för att realisera detaljplanens intentioner. Hit hör också nyanläggning och flyttning av ledningar samt mycket mer.

Organisatoriskt plangenomförande

Centralt i det organisatoriska plangenomförandet är vem som är huvudman för allmänna platser, d.v.s. om det ska vara kommunalt eller enskilt huvudmannaskap inom detaljplanen eller en blandning av båda. Vidare behöver det klargöras vattentjänster ska tillhandahållas inom planområdet, liksom vem som ska ansöka och bekosta olika myndighetsåtgärder såsom fastighetsbildning och ledningsåtgärder.