Genom exploateringsavtal regleras relationen mellan kommun och byggherre i de fall där byggherren äger den mark som ska exploateras. Syftet med exploateringsavtalet är att klargöra vissa detaljer i fråga om hur exploateringen ska gå till samt fördela ansvaret mellan parterna. Exploateringsavtal ingås innan kommunen antar detaljplanen, eftersom exploatörens incitament att ingå exploateringsavtal efter detaljplanens antagande är begränsade. Exploateringsavtal är en form av genomförandeavtal.
Utgångspunkten vi ett exploateringsavtal är att byggherren äger marken. Kommunen kontaktas således av byggherren i egenskap av den myndighet som planlägger markområden. Det innebär att de krav som kommunen ställer måste ha täckning i den offentligrättsliga lagstiftningen. Krav som sträcker sig längre än så riskerar att falla vid en rättslig prövning, eller till och med fälla hela avtalet. När kommunen äger den mark som ska exploateras skrivs ett markanvisningsavtal. Kommunens möjligheter att ställa krav på exploatören, i fråga om kostnads- och utförandeåtaganden, är klart större i samband med en markanvisning än vid exploatering av byggherrens mark.
De yttre ramarna för vad som får regleras i ett exploateringsavtal regleras sedan den 1 januari 2015 i 6 kap. 39-42 §§ plan- och bygglagen. I 6 kap. 40 § plan- och bygglagen framgår bl.a. att ett exploateringsavtal kan avse åtaganden att vidta eller finansiera vissa åtgärder såsom anläggande av gator och allmän plats. Det innebär att ett exploateringsavtal kan ålägga exploatören att antingen utföra vissa anläggningar eller att ersätta kommunen för de kostnader som denne har för att utföra anläggningarna. Det är viktigt att notera att lagen om offentlig upphandling, LOU, kan komplicera förutsättningarna. Ett exploateringsavtal får bara ålägga exploatören att utföra eller bekosta åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Vidare ska byggherrens åtagande stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Dessa två rekvisit – nödvändighetsrekvisitet respektive rimlighetsrekvisitet – utgör en strypning i fråga om vad kommunen får reglera. Störst praktisk betydelse har nödvändighetsrekvisitet. Det kan särskilt noteras att sådana nödvändiga åtgärder som avses inte begränsas till planområdet, utan även kan avse exempelvis rondeller eller gator utanför planområdet.
Ett exploateringsavtal kan också omfatta medfinansieringsersättning. Det är ett sätt för det allmänna att föra ut kostnader för väg eller järnväg som byggs av stat eller landsting på fastighetsägare som drar nytta av infrastrukturen genom högre markvärde. Medfinansieringsersättning kan dock bara tas ut i exploateringsavtal, d.v.s. i samband med planläggning, varför den fastighetsägare vars mark visserligen ökar i värde till följd av den nya infrastrukturen men inte omfattas av en ny detaljplan inte behöver bidra.
Exploateringsavtal får enligt 6 kap. 41 § plan- och bygglagen inte innehålla åtaganden om att bekosta byggnadsverk för vård, skola eller omsorg. Det får heller inte – som huvudregel – avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående.
Ramarna för exploateringsavtal regleras explicit i plan- och bygglagen, men vad som kan regleras styrs i hög grad också av andra offentligrättsliga regler bl.a. i regeringsformen och kommunallagen. Kommunen får inte i sin myndighetsutövning ställa andra krav än sådana som finner stöd i gällande rätt. Det innebär att avtal som ålägger ett allt för betungande ansvar på byggherren kan angripas. Exploateringsavtalet kan angripas i samband med att avtalet ingås genom laglighetsprövning enligt 13 kap. kommunallagen. Prövningen begränsas då till beslutets laglighet, inte dess lämplighet. Bifall till talan leder till att beslutet upphävs helt eller delvis. Exploateringsavtalet kan också angripas senare genom att part väcker talan i allmän domstol. Vid tolkning av exploateringsavtal kommer både offentligrättsliga och civilrättsliga regler att vara av betydelse.
Äldre exploateringsavtal – avseende planärenden som påbörjats före lagändringen den 1 januari 2015 – lyder under de äldre reglerna. Då saknades explicit reglering av exploateringsavtalen, vilka istället i huvudsak utgick från exploatörsbestämmelserna i plan- och bygglagen samt reglerna om gatukostnadsersättning.
