Genom avstyckning nybildas en ny fastighet. Den fastighet som avstyckningen sker från benämns stamfastighet. Den fastighet som nybildas benämns styckningslott. Avstyckning kan också ske för att styckningslotten omedelbart ska sammanläggas med annan fastighet. Såväl fastighets enskilda mark som fastighets andel i samfällighet kan avskiljas genom avstyckning. Avstyckning kan även ske från mark som utgör samfällighet. Kan avstyckning inte ske enligt ansökan ställs förrättningen in. Beslut om att ställa in förrättningen kan överklagas.

Särskilda regler om avstyckning finns i 10 kap fastighetsbildningslagen, men vid avstyckning är också reglerna i 1, 2, 3 och 4 kap. fastighetsbildningslagen tillämpliga. Här är särskilt de indispositiva reglerna i 3 kap fastighetsbildningslagen till skydd för allmänna intressen av stor betydelse för om och hur avstyckning kan ske.

Historiskt har avstyckning också kunnat ske genom tillämpning av jorddelningslagen, som numera har ersatts av fastighetsbildningslagen.

Avstyckning kan bara initieras av ägaren. En fastighetsägare kan således ansöka om avstyckning från sin fastighet. Om fastigheten har flera delägare måste samtliga delägare biträda ansökan. Har del av fastighet överlåtits kan både köpare och säljare ansöka om avstyckning av det överlåtna området. Sker inte ansökan om sådan avstyckning inom 6 månader faller köpet. Den som har köpt en del av en fastighet måste också söka lagfart när fastighetsbildningen är klar eftersom det inte sker per automatik genom förrättningen.

Det är vanligt att avstyckning kombineras med annan fastighetsbildning som fastighetsreglering avseende marköverföring eller anläggningsåtgärd avseende inrättande av gemensam väg.

Hör servitut till den fastighet som är föremål för avstyckning kan lantmäterimyndigheten bestämma att servitutet efter förrättningen ska höra till stamfastigheten eller styckningslotten. Förrättningslantmätaren kan på motsvarande vis bestämma till vilken av styckningsdelarna som andel i samfällighet ska höra. Rättighet som inte lämpligen kan uppdelas får tilläggas styckningsdelarna gemensamt. Om inget uttryckligen bestäms i förrättningen ska regeln i 2 kap. 5 § fastighetsbildningslagen tillämpas. Enligt den följer servitut, som är av betydelse för fastighet endast om viss mark hör till denna, med marken. Dvs om en fastighet med servitut för tillfartsväg till på fastigheten etablerad bebyggelse genomgår avstyckning där hela bebyggelsen avskiljs från stamfastigheten så följer servitutet automatiskt med till styckningslotten om inte lantmätaren beslutar annat. Det är så klart att föredra att lantmätaren i varje enskild förrättning är tydlig med hur servituten påverkas. Om inte heller regeln i 2 kap. 5 § avgör servitutets tillhörighet hör rättigheten efter förrättningen till klyvningslotterna gemensamt.

Med avstyckning följer den fasta egendom som är belägen på den avstyckade marken eller inom det avstyckade utrymmet. Det innebär att hus, anläggningar och växtlighet inom det avstyckade området efter genomförd förrättning hör till styckningslotten och inte stamfastigheten. Både allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehöroch industritillbehör (se 2 kap. jordabalken) följer alltså marken. Lantmäterimyndigheten kan dock överföra allmänna fastighetstillbehör från en fastighet till en annan genom tillämpning av 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen. På så vis kan en del av den fasta egendomen genom servitut även fortsättningsvis höra till stamfastigheten även fast egendomen är belägen på styckningslotten. Åtgärden är viktig att hålla koll på i flera sammanhang, särskilt vid överlåtelse av kommunal mark i vilken ligger ledningar som kommunen äger och vid avstyckning av 3D-fastigheter eller annars hårdexploaterade områden.

Det kan noteras att avstyckning i sig inte påverkar de ideella ägarandelarna i fastigheten. Om flera ägare gemensamt äger den fastighet som avstyckas kommer de att äga styckningslotten med samma inbördes ideella andelar. För att ändra det inbördes ägandet krävs att avstyckningen kombineras med en jordabalksöverlåtelse (normalt ett köp eller en gåva). Inom förrättningens ram kan också klyvning tillämpas för att i viss mån ändra de ideella ägarandelarna genom att bryta ut en eller flera delägare ägarandelar till separata fastigheter.

Avstyckning är fullbordad när uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del. Det är således först då som styckningslotten utgör en regelrätt fastighet.

Fastighetsbildning sker genom lantmäteriförrättning som handläggs av en lantmäterimyndighet. Det finns i dag 39 kommunala lantmäterimyndigheter och en statlig. Ansökan om avstyckning ska ställas till den lantmäterimyndighet som ansvarar för fastighetsbildningen i den kommun där fastigheten är belägen.

Lantmäterimyndigheten tar betalt för sitt arbete utifrån nedlagd tid och enligt en på förhand bestämd timtaxa. Det förekommer också att sökanden erbjuds ett fast pris. Vid avstyckning i samme ägares hand betalar denne – tillika sökanden – hela förrättningskostnaden. Vid avstyckning av ett överlåtet område ska kostnaderna fördelas mellan köpare och säljare efter vad som är skäligt, d.v.s. normalt innebär att förrättningskostnaden fördelas enligt vad parterna har avtalat om.