Avtalsservitut

Ett avtalsservitut är ett servitut som bildats genom avtal mellan två fastighetsägare.

Syftet med servitut

Servitut är ett rättsförhållande mellan fastigheter där en fastighet, den härskande fastigheten, får rätt att på visst sätt ta i anspråk en annan fastighet, den tjänande fastigheten. Servitut gäller, om inte annat anges, för evig tid. Syftet med ett servitut kan enkelt uttryckt sägas vara att läka en brist i eller på annat sätt förbättra den härskande fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad. Ett servitut är ett rättsligt tillbehör till den härskande fastigheten och följer den vid en fastighetsöverlåtelse. Rättsfiguren är mycket gammal och de svenska reglerna om servitut bär tydliga spår från den romerska rätten.

Samtliga delägare

För upplåtelse av avtalsservitut krävs att samtliga delägare i respektive fastighet deltar i upplåtelsen.

Servitutsrekvisiten

För att ett rättsförhållande ska vara ett servitut krävs att avtalet uppfyller rekvisiten – servitutsrekvisiten – i 14 kap. 1 § jordabalken. Brister det i något rekvisit utgör avtalat således inte servitut, men kan till exempel istället ha verkan av nyttjanderätt.

Ersättning

Avtalsservitut kan förenas med ersättning, antingen en engångsersättning eller någon form av löpande ersättning.

Tidsbegränsade servitut

Avtalsservitut gäller om inte annat regleras i avtalet för all framtid. Parterna kan dock välja att begränsa servitutets giltighet till en viss framtida tidpunkt eller händelse.

Avtalsfrihet

Möjligheterna att anpassa ett servitut efter parternas behov är större vid upprättande av avtalsservitut än om motsvarande förhållande försöker regleras genom officialservitut. Det följer av att de som upprättar avtalsservitut visserligen måste förhålla sig till både formkrav och servitutsrekvisit men att avtalsfrihet i princip råder i övrigt.

Fastighetstillbehör

Byggnad och annan anläggning som uppförs med stöd av servitutsrätt och är avsedd för stadigvarande bruk vid utövande av servitutet är fast egendom tillhörande den härskande fastigheten.

Ändring och upphävande av servitut

Parterna kan komma överens om att ändra eller upphäva avtalsservitut. Det bör observeras att ändring av servitut rent formellt kan vara att betrakta som nyupplåtelse. Servitut kan också ändras och upphävas av lantmäterimyndigheten inom ramen för en lantmäteriförrättning. Regeln har undantag.