Tomträtt infördes i svensk rätt genom 1907 års nyttjanderättslag, där tomträtten reglerades i 4 kap. Rättsfiguren är visserligen en nyttjanderätt, men lagstiftaren har givit den attribut som gör att den i vissa bemärkelser starkt liknar äganderätt till fast egendom. Samtliga dessa attribut fanns dock inte från början, utan rättsfiguren har stärkts genom förändringar främst 1953 men också 1967. Rättsfiguren tomträtt har en historisk föregångare i den gamla rättsfiguren ofri tomt, även om skillnaderna är betydande.
Genom 1953 års ändring i nyttjanderättslagen stärktes tomträtten på flera sätt. Ändringen innebar att möjligheterna att säga upp tomträtten begränsades och att lösenskyldighet i princip kom att gälla för byggnader och andra anläggningar vid uppsägning. Vidare fick upplåtelsens inte längre villkoras och tomträttshavarens rätt att överlåta, upplåta och belåna tomträtten fick inte begränsas. Ändringen innebar också att tomträtt inte längre var förbehållen tomtindelad mark utan kunde upplåtas i princip i alla typer av fastigheter.
De ändringar som genomfördes i fråga om tomträtter 1967 var begränsade i relation till 1953 års ändringar. Kortast tillåtna avgäldsperiod sänktes från 20 till 10 år.
Vid upplåtelse av tomträtt ställs enligt 13 kap. 3 § jordabalken krav på viss form. Upplåtelsen ska vara skriftlig och i handlingen ska uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt. Kravet på skriftlighet gäller även ändringar och tillägg. Något krav på bevittning föreligger inte längre.
I upplåtelsehandlingen ska, enligt 13 kap. 4 § 1 st, anges ändamålet med upplåtelsen, avgälden, närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten. Hur hårt markanvändningen styrs i avtalet är så klart av stor betydelse för tomträttshavaren, varken denne eller framtida tomträttshavare får ju nyttja fastigheten i strid med avtalet. De markanvändningsreglerande bestämmelserna har direkt påverkan på tomträttens värde och därmed också på avgälden, som vid omförhandling ska baseras på markens värde med beaktande av begränsningar i upplåtelseavtalet. I fråga om tomträttsupplåtelse väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse gäller särskilda regler. Det är därför lämpligt att det i upplåtelseavtalet framgår om upplåtelsen avser väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse för att – i gränsfallen – undvika oklarheter.
Ändamålet kan anges på olika sätt, preciserat eller allmänt. De föreskrifter som anges i upplåtelsen kan innehålla såväl positiva som negativa förpliktelser. De förpliktelser som kan ställas inom ramen för ett tomträttsavtal kan i princip omfatta det som annars kunde konstrueras genom nyttjanderätts- eller servitutsupplåtelser och mer där till. En begränsning ligger dock i förbudet i 13 kap. 6 § andra meningen, att tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller upplåta nyttjanderätt i den inte får inskränkas. Alla begränsningar i fråga om nyttjandet av tomträtten innebär väl i någon mening också en begränsning av möjligheterna att överlåta och upplåta den. Men 13 kap. 6 § jordabalken innebär inte ett absolut hinder mot begränsningar. Regeln tar närmast sikte på direkta eller indirekta försök att begränsa rätten att överlåta eller upplåta tomträtten med nyttjanderätt. Både positiva och negativa förpliktelser kan således användas om det sker med ett legitimt syfte och inte massan av förpliktelser begränsar möjligheterna till överlåtelse eller upplåtelse på ett sätt som strider mot 13 kap. 6 § jordabalken.
De begränsande lagreglerna medför att parterna ibland gör sidolöpare till tomträttsavtalet. En sidolöpare är inte en del av tomträttsupplåtelsen, men ett sidoordnat civilrättsligt avtal parterna emellan. Sidolöparen bär den fördelen att den inte är omgärdas av tomträttens begränsningar, men fördelarna kommer till kostnad av att sidolöparen inte har de sakrättsliga verkningar som följer med tomträtten.
