Markexploatering

Med markexploatering avses alla de åtgärder som vidtas för att förädla marks användning på ett bestående sätt i ett samhällsutvecklande syfte, exempelvis genom att bygga nya stadsdelar eller etablera nödvändig infrastruktur.

Markexploatering är för sin funktion beroende av flera lagar. Vissa av lagarna är offentligrättsliga, genom vilka bl.a. tillåten markanvändning styrs med föreskrifter och tillståndskrav. Exempel på dessa är plan- och bygglagen och miljöbalken. Andra lagar är civilrättsliga och reglerar hur parterna kan ingå avtal om marköverlåtelser, markupplåtelser, entreprenader, ansvar m.m. Exempel på dessa är jordabalken och avtalslagen. En lyckad markexploatering kräver god kännedom om hur myndigheterna fungerar och vilka beslut som är nödvändiga för att uppnå målet men även god kännedom om hur avtal kan utformas för att begränsa risker och gripa möjligheter.

Reglering av markexploatering

En stor del av markexploateringen regleras av det allmänna genom olika typer av bindande planer. Vanligast är detaljplaner, genom vilka kommunerna reglerar tillåten markanvändning inom en begränsad del av kommunen. Genom detaljplanen skapas också en rätt att ta viss mark i anspråk, exempelvis för allmänna platser eller byggnader för vård, skola och omsorg. Även lagen om byggande av järnväg och väglagen bygger på markåtkomst genom planläggning, men då inte med detaljplaner utan järnvägs- respektive vägplaner. Även dessa planer utgör grund för markåtkomst. Det är så klart av stor betydelse att både kommunen, markexploatören och de berörda markägarna veta vilka möjligheter och begränsningar som är förknippade med detaljplaner, vägplaner och järnvägsplaner.

Även om markexploatering till del kan luta sig mot tvingande offentligrättsliga regler kräver markexploatering ofta många och omfattande avtal. Vanligt är olika genomförandeavtal mellan kommunen och exploatören såsom markanvisningsavtal, planavtal och exploateringsavtal. Dessa avtalstyper är relativt sparsamt reglerade och bygger på en kombination av offentlig rätt och civilrätt. Att regleringen är sparsam innebär dock inte att parterna kan avtal som de vill, flera tvingande regler avgränsar handlingsutrymmet.

Juridiska kunskaper måste kombineras med förståelse för hur olika förutsättningar påverkar ekonomin i bygg och förvaltningsskedet samt hur olika alternativa lösningar kan påverka det slutliga fastighetsvärdet. Vidare krävs kunskaper i de tekniska förutsättningarna. Då en person inte besitter samtliga dessa kunskaper är samverkan nödvändig.