Markanvisningsavtal

Ett markanvisningsavtal skrivs när kommunen avser att överlåta mark till en byggherre som samtidigt ska planläggs för att tillåta exploatering. Avtalsparter i ett markanvisningsavtal är således kommunen i egenskap av säljare och innehavare av planmonopolet och byggherren i egenskap av köpare. Ett rent markanvisningsavtal utgör dock inte i sig en marköverlåtelse utan är istället en option om en framtida försäljning. Det innebär att markanvisningsavtalet måste följas av en regelrätt fastighetsöverlåtelse för att byggherren ska förvärva äganderätten till marken. Att optioner formellt inte är rättsligt bindande följer av formkravet för fastighetsöverlåtelse i 4 kap. 1 § jordabalken. Markanvisningsavtal kan även avse upplåtelse av kommunal mark. Fråga om upplåtelse behandlas dock inte vidare nedan.

Kommunen tar fram riktlinjer

Enligt lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska varje kommun ta fram riktlinjer för markanvisningsavtal innan man ingår ett sådant avtal. I lagen definieras markanvisning som ”en överenskommelsemellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande”. Avtalet reglerar förutom själva överlåtelsen även förutsättningarna för planläggning av området. Eftersom kommunen har planmonopol och därmed har ett avgörande inflytande över den framtida byggrättens storlek har denna del av avtalet stor betydelse, inte minst för markpriset. Markanvisningsavtal reglerar normalt också övriga förutsättningar för överlåtelse, planläggning och plangenomförande. Det kan omfatta bl.a. kostnads- och utförandeansvar, krav på vissa säkerheter, tidplaner och gestaltning. Markanvisningsavtalet följs av ett överlåtelseavtal och någon form av genomförandeavtal.

Långt gående krav

Eftersom ett markanvisningsavtal är ett led i en fastighetstransaktion kan kommunen ställa relativt långt gående krav för att köparen ska få förvärva marken, i det närmaste samma krav som en privat ägare kan ställa. Det innebär att kommunen i samband med en markanvisning kan ställa fler krav än i fråga om exploateringsavtal, där kommunen bl.a. är begränsad av nödvändighets- och rimlighetsrekvisitet i 6 kap. 40 § plan- och bygglagen. Hur den enskilda markanvisningsprocessen utformas rent strategiskt och därmed hur de ingående avtalen utformas mer i detalj beror av flera lagar, både civil- och offentligrättsliga, exempelvis jordabalken, plan- och bygglagen, LOU och förrättningslagstiftningen.