Vid klyvning nybildas två eller flera nya fastigheter och den ursprungliga fastigheten avregistreras. Den fastighet som är föremål för klyvning benämns klyvningsfastighet. De fastigheter som bildas benämns klyvningslotter. Klyvning kan ske i syfte att omedelbart sammanlägga klyvningslott med annan fastighet. Vid klyvning läggs en särskild lott ut för varje delägare som yrkar det. För de delägare som inte yrkat på enskild lott läggs en gemensam lott ut.
Lottläggning kan inte alltid ske så som delägarna yrkar, antingen för att de framställer oförenliga yrkanden eller för att lantmätaren anser att yrkandena inte leder till lämpliga fastigheter. Kan klyvning inte ske enligt ansökan och kan yrkandena inte justeras så att bristen avhjälps ska förrättningen ställas in. Det räcker dock med att en lott kan läggas ut enligt yrkande för att klyvning ska kunna genomföras. Beslut om att ställa in förrättningen kan överklagas.
Klyvning är ett verktyg för att bryta ett oönskat samägande. Den eller de som enbart vill avskilja en ägovidd från sin fastighet men fortsätta att äga den avskilda delen som förut ska alltså inte ansöka om klyvning utan om avstyckning. Klyvning tillämpas först då det huvudsakliga ändamålet är att bryta samägandet. Resultatet av en genomförd klyvning är alltid att minst en ny lott läggs ut omfattande mark som motsvarar delägarens ideella andel i klyvningsfastigheten. Den tidigare fastigheten avregistreras och de nybildade fastigheterna registreras.
Särskilda regler om klyvning finns i 11 kap fastighetsbildningslagen, men vid klyvning är också reglerna i 1, 2, 3 och 4 kap. fastighetsbildningslagen tillämpliga. Här är särskilt de indispositiva reglerna i 3 kap. fastighetsbildningslagen till skydd för allmänna intressen av stor betydelse för om och hur klyvning kan ske.
Initiativ till klyvning kan tas av delägare i fastigheten. Någon konsensus, liknande vad som gäller vid exempelvis avstyckning, krävs inte utan klyvning kan initieras av en delägare mot övriga delägares vilja.
Egendom som samägs av flera lyder under reglerna i samäganderättslagen. Enligt 6 § samäganderättslagen kan den samägda egendomen på delägares begäran bjudas ut till offentlig auktion. Även detta är ett sätt att komma ur ett oönskat samägande. Ansökan om klyvning har dock företräde framför försäljning enligt samäganderättslagen om tingsrätten får kännedom om ansökan om klyvning innan ansökan om fastighetens försäljning har avgjorts.
Det är vanligt att klyvning kombineras med annan förrättningsåtgärd såsom fastighetsreglering avseende marköverföring eller anläggningsåtgärd avseende inrättande av gemensam väg.
Hör servitut till den fastighet som är föremål för klyvning kan lantmäterimyndigheten bestämma att servitutet efter förrättningen ska höra till en av klyvningslotterna. Förrättningslantmätaren kan på motsvarande vis bestämma till vilken av klyvningslotterna som klyvningsfastighetens andel i samfällighet ska höra. Rättighet som inte lämpligen kan uppdelas får tilläggas klyvningslotterna gemensamt. Om inget uttryckligen bestäms i förrättningen ska regeln i 2 kap. 5 § fastighetsbildningslagen tillämpas. Enligt den följer servitut, som är av betydelse för fastighet endast om viss mark hör till denna, med marken. Det innebär att om en fastighet med servitut för tillfartsväg till en på fastigheten etablerad bebyggelse genomgår klyvning där hela bebyggelsen läggs till en klyvningslott så följer servitutet automatiskt med till den klyvningslotten om inte lantmätaren beslutar annat. Det är så klart att föredra att lantmätaren i varje enskild förrättning är tydlig med hur servituten påverkas. Om inte heller regeln i 2 kap. 5 § avgör servitutets tillhörighet hör rättigheten efter förrättningen till klyvningslotterna gemensamt.
Med klyvningslott följer den fasta egendom som är belägen på lotten. Det innebär att hus, anläggningar och växtlighet inom respektive klyvningslott efter genomförd förrättning hör till just den klyvningslotten. Både allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehöroch industritillbehör (se 2 kap. jordabalken) följer alltså marken. Lantmäterimyndigheten kan dock överföra allmänna fastighetstillbehör från en fastighet till en annan genom tillämpning av 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen. På så vis kan en del av den fasta egendomen genom servitut även fortsättningsvis höra till en klyvningslott även fast egendomen är belägen på en annan. Åtgärden är viktig att hålla koll på i flera sammanhang, inte minst vid klyvning av 3D-fastigheter eller annars inom hårdexploaterade områden.
Klyvning är fullbordad när uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del. Det är således först då som respektive klyvningslott utgör en regelrätt fastighet.
Fastighetsbildning sker genom lantmäteriförrättning som handläggs av en lantmäterimyndighet. Det finns i dag 39 kommunala lantmäterimyndigheter och en statlig. Ansökan om klyvning ska ställas till den lantmäterimyndighet som ansvarar för fastighetsbildningen i den kommun där fastigheten är belägen.
Lantmäterimyndigheten tar betalt för sitt arbete utifrån nedlagd tid och enligt en på förhand bestämd timtaxa. Det förekommer också att sökanden erbjuds ett fast pris. Vid klyvning fördelas kostnaderna mellan delägarna efter vad som är skäligt.
Klyvning används ibland i syfte att kringgå stämpelskatt, en så kallad skatteförrättning.
