Regler om fel i fastighet återfinns i huvudsak i 4 kap. 12 – 19 d §§ jordabalken. Reglerna är dispositiva, utom i fråga om vissa överlåtelser mellan näringsidkare och konsument. Parterna kan generellt såväl utöka som begränsa tillämpliga felregler genom bestämmelser i avtalet.
De typer av fel som regleras i jordabalken är tre, nämligen rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel. Köparen har undersökningsplikt i fråga om fysiska fel, men inte gällande rättsliga fel och rådighetsfel.
Vi går nedan inte närmare in på reglerna om förbehåll, inskrivning, ond tro och rätt att kvarbli p.g.a. visst skriftligt kontrakt och tillträde.
Ett rättslig fel föreligger, enkelt uttryckt, om fastigheten har rättsliga belastningar som köparen inte kände till vid tidpunkten för överlåtelsen. Det kan exempelvis röra sig om att fastigheten är upplåten med servitut och att köparen inte kände till det när avtalet ingicks. Köparen kan förvänta sig att få fastigheten ren från rättsliga belastningar – andras anspråk på äganderätt, rätt att nyttja eller panträtt – om inget annat nämnts i samband med överlåtelsen. Under vissa förutsättningar faller upplåtelser som inte har förbehållits vid köpet, men i många fall kan även okända upplåtelser bli bestående mot köparen.
Ett rådighetsfel föreligger enkelt uttryckt om ett myndighetsbeslut begränsar köparens rådighet över fastigheten på ett sätt som denne inte hade skäl att förutsätta. Varje begränsning av rådigheten som följer av myndighetsbeslut utgör dock inte rådighetsfel. Mer generella regler och beslut som av någon anledning är okända för köparen, exempelvis strandskydd och stora detaljplaner, utgör inte rådighetsfel. Beslutet måste rikta sig till en mindre krets, exempelvis en frimärksplan (en mindre detaljplan), eller direkt avse den enskilda fastigheten. Beslutet måste vidare redan vara fattat eller stå i begrepp att fattas i samband med överlåtelsen.
Ett fysiskt fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det förra – att fastigheten inte stämmer överens med avtalet – är ett så kallat konkret fel, d.v.s. en avvikelse från vad säljaren lovat i samband med överlåtelsen. Det senare – att fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta – är ett så kallat abstrakt fel, d.v.s. att fastigheten visserligen inte avviker från någon explicit utfästelse men att skicket ändå avviker i för hög grad från vad som får anses vara acceptabelt. Vid bedömning av om abstrakt fel föreligger är byggnadens ålder och allmänna skick av betydelse. Köparen får inte åberopa en avvikelse som fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till dess skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köparen bär således en undersökningsplikt och ansvar för de avvikelser som borde ha upptäckts vid denna undersökning. Säljaren svarar bara för de fel som inte kunde upptäckas, så kallade dolda fel. Väcker undersökningen misstankar, exempelvis i fråga om en fuktskada vid innertaket kan förväntas härröra från en större skada som är dold bakom innertaket, utökas undersökningsplikten, vilket kan innebära att innertaket måste öppnas. Undersökningsplikten begränsas av säljarens utfästelser.
Om fel har konstaterats kan tre olika påföljder påkallas: prisavdrag, hävning och skadestånd.
