Detaljplan

Detaljplanen är ett av kommunens viktigaste instrument för att styra markanvändningen och bebyggelseutvecklingen i kommunen. Det är genom detaljplaner som kommunen bestämmer vad som får byggas och i grova drag också hur det får byggas. Det är vidare genom detaljplaner som kommunen avgör var viktig infrastruktur och samhällsservice ska etableras samt hur balansen ska se ut mellan bebyggelseområden och grönområden. Detaljplaneläggning regleras i dag i plan- och bygglagen, men vi har en lång historia av äldre planlagstiftningar och äldre planinstitut.

Detaljplanens bestämmelser är bindande för både kommunen och andra samt gäller ofta under mycket lång tid, inte sällan tiotals och åter tiotals år. Med tanke på att detaljplanen ofta låser tillåten markanvändning under lång tid är det av stor vikt att den bygger på en bra avvägning mellan motstående intressen och dessutom förses med träffsäkra planbestämmelser. Vidare är det av stor betydelse att det finns en klar tanke om hur detaljplanen ska genomföras tekniskt, ekonomiskt och inte minst juridiskt. Detta så att stadsutvecklingen kan gå från idé till realitet utan allt för många oförutsedda händelser på vägen. Brister i kvaliteten eller bristande förståelse för de bakomliggande rättsreglerna (i planlagstiftningen så väl som i den omfattande genomförandelagstiftningen) kan leda till att varken kommunen, medborgarna eller markägarna får som de vill.

För att garantera att detaljplaner genomförs så som tänkt är plan- och plangenomförandelagstiftningen försedd med en serie tvingande regler. Dessa kan – i huvudsak – kommunen tillgripa för att genomföra detaljplanen även om markägarna motsätter sig detta. Även privata subjekt, såsom markägare inom planområdet, kan tvinga fram ett plangenomförande med stöd av vissa regler. Plangenomförande vilar normalt till viss del på möjligheterna till tvångsvisa åtgärder och till resterande del på olika genomförandeavtal. Balansen här emellan – vad som läggs i avtalen respektive vad som faller tillbaka på tvingande regler – får avgöras från planprocess till planprocess. Det är dock viktigt att veta vilka de tvingande reglerna är och hur de kan användas för att uppnå resultat. De tvingande reglerna finns i plan- och bygglagen men till stor del samverkar plan- och bygglagens regler med andra lagar, främst fastighetsbildningslagen, anläggningslagen, ledningsrättslagen och expropriationslagen.

Plankarta

En detaljplan består av flera handlingar där plankartan är den viktigaste. Det är i plankartan som planbestämmelserna framgår och du kan se planområdets avgränsning. Hur detaljerad plankartan är, och därmed hur stor frihet markägarna har i fråga om markanvändningen, varierar mycket från kommun till kommun och detaljplan till detaljplan. Till grund för plankartan ligger en grundkarta, d.v.s. en karta som innehåller grundläggande geografisk information rörande planområdet. Vidare ska planen innehålla en planbeskrivning i vilken bl.a. planens syfte ska framgå. Planbeskrivningen ska bl.a. även innehålla en beskrivning av plangenomförandet och planens konsekvenser.

Det ska av detaljplanen framgå om huvudmannaskapet är kommunalt eller enskilt. Enligt huvudregeln ska kommunen vara huvudman för allmänna platser. För enskilt huvudmannaskap krävs särskilda skäl. Det är huvudmannen som ansvarar för att lösa den allmänna platsen, bygga ut de anläggningar som följer med huvudmannaskapet och sedan drifta och sköta dessa för all framtid. Huvudmannaskapet kan således vara ett relativt betungande ansvar om den allmänna platsen är omfattande eller annars bär betydande anläggningar. Huvudmannaskapet kan också medföra ett relativt begränsat ansvar, exempelvis om det avser en bit naturmark och en grusväg i ett sommarstugeområde.

Kvartersmark, allmän plats och vattenområde

I plankartan delas marken in i kvartersmark, allmän plats och vattenområden.

Kvartersmark

Kvartersmark är den mark inom planområdet som är avsedd för i huvudsak enskild bebyggelse, d.v.s. något annat än allmän platsmark och vattenområde. Det är på kvartersmarken som exempelvis bostäder och handelsområden etableras. Men kvartersmark finns även av en annan typ, så kallad kvartersmark för allmänt ändamål. Det rör sig då fortfarande om kvartersmark, men den är avsedd för etablering av mer allmänna samhällsfunktioner som skolor, vårdcentraler, transformatorstationer med mera. Skilda inlösenregler gäller för kvartersmark för enskilt byggande respektive kvartersmark för allmänt byggande. Kommunen ska alltid i detaljplanen ange användningen av kvartersmark. Det görs genom användningsbestämmelser som kommer till uttryck genom versaler (stora bokstäver), exempelvis B för kvartersmark avsedd för bostäder.

Allmän plats

Allmän plats är den mark inom planområdet som är avsett för gemensamma allmänna behov. Det kan röra sig om naturmark, parker, gator m.m. som på något sätt kompletterar kvartersmarken. Användningen av allmän plats anges normalt med versaler (stora bokstäver), exempelvis GATA eller PARK. Det är denna mark – den allmänna platsen – som detaljplanens huvudman ska lösa, bygga ut och sköta om.

Vattenområde

Vattenområde är de utrymmen som ska utgörs av öppet vatten. Vattenområde betecknas med ändamålsbestämmelsen W. Vattenområde som avses bebyggas exempelvis med hus som hänger ut över vattnet, husbåtar eller en pir bör inte planläggas med W. I dessa fall är det istället lämpligare att vattenområdet läggs ut som kvartersmark (hus och husbåt) eller allmän plats (pir), beroende på vilken användning och tillgänglighet som avses. Ett alternativ är att avgränsa användningen i höjdled, d.v.s. exempelvis B och W i olika plan. Det saknas särskilda regler för markåtkomst och ersättning avseende vattenområde varför de allmänna reglerna i fastighetsbildningslagen och expropriationslagen blir tillämpliga.

Fastighetsgränser

Normalt anger inte detaljplanebestämmelser explicit var fastighetsgränser ska gå eller var olika rättigheter ska upplåtas, även om det i vissa fall implicit följer av plankartan. Det innebär att gränser och rättighetsupplåtelsers närmare geografiska läge ofta avgörs först vid den efterföljande lantmäteriförrättningen. Härigenom kan också fastighetsbildningen bättre anpassas efter förutsättningar som inte är kända under planprocessen liksom framtida ändrade förhållanden. Men planförfattaren har vissa begränsade möjligheter att låsa gränser och rättigheter redan i detaljplanen genom så kallade fastighetsindelningsbestämmelser. Dessa regleras i 4 kap. 18 § plan- och bygglagen. Genom fastighetsindelningsbestämmelser kan planförfattaren ange hur en fastighet ska avgränsas, var ledningsrätt eller servitut ska upplåtas eller tas bort samt var gemensamhetsanläggning ska inrättas. Fastighetsindelningsbestämmelserna bör användas sparsamt och enbart i de fall där det behövs för genomförande av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande.

Plan och bygglagen

Plan och bygglagen innehåller ett detaljplanekrav enligt vilket viss typ av bebyggelse och vissa byggnadsverk ska prövas genom detaljplanläggning och således inte får prövas enbart genom ett eller flera bygglov. Detaljplanekravet uppställs i huvudsak för att karaktären av bebyggelsen eller byggnadsverken är sådana att prövningen bör ske i en bredare kontext och inte nedbruten i flera delar.

Planmonopol

Kommunen har planmonopol vilket innebär att det är kommunen som avgör om ett detaljplanearbete ska påbörjas. Markägaren kan aldrig kräva planläggning utan enbart hoppas att kommunen stöder dennes önskan om att utveckla marken på ett visst sätt. Effekten av planmonopolet faller ut olika i olika kommuner och kommundelar. I expansiva områden med höga markpriser kommer kommunen kunna ställa relativt långt gående krav på den som vill få sin fastighet detaljplanelagd. I mindre expansiva områden med låga markpriser kan förhållandena vara det omvända, kommunen kan behöva tåla relativt långt gående krav från markägaren för att denne ska vara beredd att investera i marken. Givetvis måste de krav som kommunen ställer ha stöd i lag, exempelvis i reglerna om exploateringsavtal i 6 kap. 39-42 §§ plan- och bygglagen.

Relationen mellan exploatören (markägaren) och kommunen läggs normalt fast i olika genomförandeavtal såsom markanvisningsavtal och exploateringsavtal. Avtalstyperna är till del reglerade i lag, men bygger till stor del på allmänna avtalsrättsliga och offentligrättsliga principer.

Ändring av detaljplanen

Detaljplan kan ändras efter att genomförandetiden har gått ut. Markägare har då inte rätt till ersättning för outnyttjad byggrätt. Även under pågående genomförandetid kan en detaljplan ändras, men det kräver antingen att alla berörda parter är överens, att ändringen avser fastighetsindelningsbestämmelser eller att vissa i lagstiftningen särskilt angivna förutsättningar är för handen. Målet är givetvis att undvika att behöva ändra planen under genomförandetiden, men med tanke på hur snabbt förutsättningarna för stadsbyggnaden kan förändras är det inte möjligt att helt undvika sådana konsekvenser ens med en mycket flexibel plan.

Juridiskt plangenomförande omfattar normalt bl.a. civilrättsliga överlåtelser och upplåtelser, fastighetsbildning, anläggningsåtgärder och ledningsrättsåtgärder. Genom fastighetsbildning får marken den äganderättsliga indelning som planen förutsätter. Vissa moment är i princip bestämda genom detaljplanen, andra kan utformas efter markägarnas och kommunens önskemål. Fastighetsbildningen är ofta ett viktigt moment eftersom möjligheterna att permanent överlåta, upplåta och belåna mark kan vara beroende av att fastighetsbildningen är fullbordad. Lantmäterimyndigheten prövar frågor om att ändra fastighetsindelningen efter ansökan. Även anläggningsåtgärder är centralt vid plangenomförande. Genom dessa inrättas gemensamhetsanläggningar som antingen reglerar anläggningar på allmän plats (vid detaljplaner med enskilt huvudmannaskap) eller anläggningar på kvartersmark.

Avvikelser från detaljplanen

Detaljplanen ska följas men avvikelser kan tolereras i vissa fall. Inom plan- och bygglagen talar man om begreppet liten avvikelse. I förrättningslagstiftningen (fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen) har man motsvarande möjligheter till avsteg från detaljplanen, men där kallas det för mindre avvikelse. Eftersom endast begränsade avvikelser kan accepteras är det viktigt att detaljplanen utformas på rätt sätt från början så att den medger tänkt bebyggelse och ägandestruktur, samtidigt som det finns utrymme för sådana mindre avsteg som i princip alltid blir behövs vid markexploatering.

Sverige har ett antal äldre planformer som i föregångarna till plan- och bygglagen användes för att reglera bebyggelse och tillåten markanvändning. Flertalet av dessa gäller ännu i dag och styr således fortfarande vad som är tillåtet att bygga. Två vanligt förekommande äldre planformer är stadsplaner och byggnadsplaner. Båda är föregångare till dagens detaljplaner och gäller som detaljplaner.