Nyttjanderätt

En nyttjanderätt är en rätt för en person att på visst sätt nyttja annans fasta egendom. Själva äganderätten till fastigheten blir alltså kvar hos fastighetsägaren, men nyttjanderättshavaren får bruka fastigheten på det sätt som har bestämts i upplåtelsen. Nyttjanderätten skiljer sig från servitutet genom att upplåtelsen alltid riktar sig till en person – fysisk eller juridisk – och inte till en fastighet.

Nyttjanderätt upplåts normalt genom avtal – avtalsnyttjanderätter – men kan också uppkomma genom myndighetsbeslut, så kallade officialnyttjanderätter.

Reglering av nyttjanderätt

Nyttjanderätt till fast egendom regleras i huvudsak i jordabalken, där 7 kap. behandlar allmänna regler för nyttjanderätter och servitut. I de följande kapitlen (8-13 kap.) finns särskilda regler för vissa typer av nyttjanderätter. Kännetecknande för dessa regler är att de ofta tar relativt stor hänsyn till den svagare avtalsparten. Exempelvis är reglerna om hyra och arrende utformade så att hyresgäst respektive arrendator i många fall tillmäts ett relativt gott skydd i relation till fastighetsägaren. Reglerna präglas också av påfallande många tvingande bestämmelser, vilket inskränker avtalsfriheten på området.

Arrende

Arrende är en kategori nyttjanderätter som innebär att nyttjanderättshavare mer eller mindre totalt tar i anspråk en viss del eller hela fastigheten. Ett arrende är vidare alltid förknippat med ersättning och är alltså ett oneröst avtal. Arrendena står i kontrast till de partiella nyttjanderätterna, som inte avser ett totalt ianspråktagande, och de benefika nyttjanderätterna som sker utan ersättning. Samtliga arrenden utom lägenhetsarrende är förknippade med krav på skriftlighet. Med tanke på de långt gående konsekvenser som arrenden har för både markägare och arrendator kan det inte nog understrykas att det är mycket viktigt att utforma arrendeavtalet på ett sätt som passar dina förutsättningar och att noga följa formalia inte bara vid upplåtelse utan även vid ändring och uppsägning av avtalet.

På samma sätt som 7 kap. jordabalken innehåller allmänna regler för alla upplåtelser i jordabalken så innehåller 8 kap. jordabalken grundläggande regler för alla arrenden. Det tre tyngre arrendeformerna – jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende – har var sitt ytterligare kapitel med regler, medan de upplåtelser som visserligen klarar kriterierna för arrende men inte hör till något av dessa, enbart lyder under reglerna i 7 och 8 kap. Denna typ av arrende benämns lägenhetsarrende och är till skillnad från de tre övriga arrendetyperna inte förknippad med besittningsskydd.

Hyra

Hyra är en annan typ av total upplåtelse. Till skillnad från arrende som avser upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, avser hyra en upplåtelse av hus eller delar av hus till nyttjande mot ersättning. Hyra är förknippat med besittningsskydd. Bostadshyresgäst skyddas genom direkt besittningsskydd och lokalhyresgäst genom indirekt besittningsskydd.