Fastighetsköp

Den som äger en fastighet kan överlåta äganderätten till annan fysisk eller juridisk person. Särskilda krav och regler för fastighetsöverlåtelser återfinns i jordabalkens 4 kapitel. Vid fastighetsöverlåtelse gäller ett formkrav, d.v.s. för giltig överlåtelse krävs att överlåtelsehandlingen uppfyller vissa i lagen särskilt angivna krav. Brister i formkravet leder till överlåtelsens ogiltighet. Formkravet anges i 4 kap. 1 § jordabalken.

Kriterier för överlåtelse

För det första måste överlåtelseavtalet vara skriftligt och undertecknas av både säljare och köpare. Om fastigheten ägs av flera delägare krävs samtliga delägares underskrift för giltig överlåtelse. Varje delägare kan förstås avtala om att överlåta sin egen ideella andel, men inte de andras.

För det andra måste köpeskillingen anges. Det kan ske på olika sätt, exempelvis genom en formel, men köpeskillingen måste uttryckas med viss tydlighet.

För det tredje måste det framgå vilken egendom som överlåts. Vid överlåtelse av en hel fastighet är det givetvis lämpligt att ange fastighetsbeteckningen. Vid arealförvärv kommer egendomen att behöva beskrivas även på annat sätt, exempelvis med hjälp av en karta.

För det fjärde ska överlåtelsehandlingen innehålla en överlåtelseförklaring, d.v.s. en förklaring från säljaren att denne överlåter egendomen på köparen. Det fjärde momentet i formkravet – överlåtelseförklaringen – korresponderar med en grundprincip i svensk fastighetsrätt, att fast egendom säljs här och nu och att löften om framtida överlåtelser inte är bindande.

Genom överlåtelsen övergår äganderätten till fastigheten från säljaren till köparen. Den civilrättsliga äganderättsövergången är omedelbar. Det vore dock opraktiskt om köparen alltid var tvungen att ta fastigheten i besittning i samband med att överlåtelsehandlingen upprättas. För att hantera detta kan parterna avtala om när tillträde ska ske, vilket reglerar när säljaren ska lämna över fastigheten till köparen.
Fram till köparens tillträde har säljaren rätt att fortsätta bruka fastigheten och tillgodogöra sig avkastningen från den. Från och med tillträdesdagen tillkommer dock den rätten köparen

Till tillträdet knyts även ansvaret för kostnader och faran för fastigheten, d.v.s. ansvar för bl.a. casushändelser. Reglerna om tillträde innebär sammantaget att köparen visserligen blir civilrättslig ägare till fastigheten i samband med att överlåtelseavtalet skrivs, men att viktiga beståndsdelar i äganderätten tillkommer denne först på tillträdesdagen. Reglerna om tillträde är ett praktiskt genomförandemedel som det är viktigt att kalibrera rätt, särskilt vid mer komplexa överlåtelser. Tillträdesreglerna är dispositiva. Även efter tillträde kan köparen vara begränsad i sina dispositionsmöjligheter. Vissa typer av dispositioner – exempelvis uttag av nya pantbrev – kräver lagfart, varför köparen kan behöva säljarens biträde i vissa frågor om lagfart av något skäl ännu inte har erhållits.

Överlåtelseavtalet reglerar fler frågor

Överlåtelseavtal ska upprättas skriftligen och uppfylla formkravet. Men överlåtelseavtal reglerar ofta också många andra frågor, exempelvis utfästelser om fastighetens skick eller ansvarsfördelningen mellan parterna. För sådana villkor uppställs inget skriftlighetskrav, varför dessa kan vara muntliga. Det är dock så klart – som i alla avtalssituationer –viktigt för part att kunna bevisa vad som har avtalats vid en eventuell framtida tvist. Skriftlighet innebär en trygghet i det sammanhanget. Tre typer av avtalsvillkor måste dock tas med i överlåtelsehandlingen för att gälla. För dessa gäller således ett skriftlighetskrav. Dessa tre särskilt reglerade avtalsvillkor behandlas i 4 kap. 3 § jordabalken.

Svävarvilkoret

Det första är de så kallade svävarvillkoren, vilka regleras i 4 kap. 3 § 1 p jordabalken. De benämns också återgångsvillkor. Enligt bestämmelsen måst det anges i överlåtelsehandlingen om överlåtelsens giltighet är beroende av villkor. Svävarvillkoren fyller en viktig betydelse i ljuset av det faktum att fastighetsöverlåtelser innebär en omedelbar äganderättsövergång. Genom återgångsvillkor kan överlåtelsen göras beroende av en viss framtida händelse, som att en viss detaljplan antas eller att köpeskillingen erläggs i sin helhet. Därmed kan olägenheterna med en omedelbar äganderättsövergång balanseras med hjälp av väl utformade svävarvillkor. Återgångsvillkor kan ställas upp i såväl köparens som säljarens intresse. Om återgång blir aktuellt ska prestationerna återgå, d.v.s. säljaren återfår fastigheten och köparen köpeskillingen. Möjligheterna att använda sig av svävarvillkor begränsas av regeln i 4 kap. 4 § jordabalken. Löptiden för svävarvillkor är begränsad till två år, men huvudregeln har undantag. Svävarvillkor som avtalas för längre tid än två år medför – som huvudregel – hela köpets ogiltighet.

Hemulansvaret

Ytterligare en bestämmelse som behöver vara skriftlig är då säljaren avsäger sig hemulansvaret, vilket regleras i 4 kap. 3 § 2 p jordabalken. Det innebär att säljarens upplysning till köparen, att köparen inte har rätt till skadestånd från säljaren om det senare visar sig att säljaren inte ägde den överlåtna egendomen, måste vara skriftlig för att ha verkan. Regeln korresponderar med bestämmelsen i 4 kap. 21 § jordabalken.

Inskränka köparens rätt

Vidare kan en säljare med stöd av 4 kap. 3 § 3 p jordabalken inskränka köparens rätt att överlåta fastigheten, inteckna fastigheten eller upplåta rättighet i fastigheten. Även denna typ av villkor måste ingå i överlåtelsehandlingen för att vara giltiga. Det kan tyckas märkligt att säljaren vill begränsa köparens möjligheter att disponera över fastigheten på detta sätt, inte minst med tanke på att det normalt torde minska köpeskilling. Möjligheten till förfogandeinskränkningar tillämpas i vissa speciella fall, bl.a. vid överlåtelser mellan familjemedlemmar.

Två olika överlåtelsehandlingar

Vid fastighetsöverlåtelser används ofta två överlåtelsehandlingar, ett köpekontrakt och ett köpebrev. Formkravet i 4 kap. 1 § jordabalken gäller för båda handlingarna. Den senare handlingen används ofta som ett kvitto på att betalning har skett och att alla återgångsvillkor är släckta. Det är också effekten, eftersom återgångsvillkor dör om de inte återupprepas i den senare köpehandlingen. Köpebrevet används normalt för att söka lagfart på, eftersom inskrivningsmyndigheten då inte behöver fördjupa sig i en prövning av om eventuella återgångsvillkor förhindrar lagfart. Vidare brukar köpebreven bara innehålla det nödvändigaste, d.v.s. formkravet, varför parterna genom att söka lagfart på köpebrevet inte behöver ge offentlighet till de ytterligare detaljer som kanske regleras i köpekontraktet.
För köp av del av fastighet uppställs vissa särskilda villkor. Dessa hänger samman med att staten är mån om att sämjedelning inte ska kunna ske, d.v.s. att den officiella fastighetsindelningen ska överensstämma med hur äganderätten till fast egendom faktiskt ser ut. Den som vill förvärva en del av en fastighet kan visserligen göra det genom en jordabalksöverlåtelse, men överlåtelsen måste sedan fullbordas genom en förrättning som söks inom sex månader från det att överlåtlsen tecknades. Om så inte sker, eller om lantmäterimyndigheten inte medger fastighetsbildning i överensstämmelse med överlåtelsen, faller köpet.

Fel i fastigheten

Jordabalken har regler om fel i fastighet. Dessa är dispositiva, utom i fråga om vissa avtalsklausuler mellan näringsidkare och konsumenter. Reglerna utgår från att en fastighet kan vara behäftad med tre olika typer av fel. Dessa är rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel. Ett rättsligt fel föreligger enkelt uttryckt då fastigheten visar sig ha en rättslig belastning som köparen inte kände till eller annars var i ond tro om. Det kan exempelvis röra sig om ett servitut som var okänt för köparen, men som belastar fastigheten efter köpet. Ett rådighetsfel föreligger om rådigheten över fastigheten begränsas av ett myndighetsbeslut på sätt som köparen inte hade skäl att förutsätta. Alla typer av myndighetsbeslut kan inte åberopas som rådighetsfel – som att fastigheten ligger inom ett större planlagt området vilket begränsar byggrätten – utan beslutet måsta vara riktat mot fastigheten eller i vart fall en begränsad grupp av fastigheter. Den tredje felkategorin är de fel som många nog normalt tänker på när de använder begreppet fel i fastighet, nämligen de fysiska felen. Dessa kan vara av i huvudsak två kategorier, konkreta och abstrakta fysiska fel. Ett konkret fysiskt fel föreligger då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Det är alltså fråga om en avvikelse från en utfästelse som säljaren har gjort, skriftligen eller muntligen. Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, exempelvis i fråga om standard eller vissa kvaliteter. Vilka förväntningar köparen kan anses ha fog för är knutet till fastighetens ålder och allmänna skick. Kan fel konstateras – rättsligt fel, rådighetsfel, fysiskt fel – kan tre typer av påföljder bli aktuella. Dessa är hävning, nedsättning av köpeskillingen och skadestånd. Det bör noteras att hävning är beroende av att felet är av väsentlig betydelse för köparen.