En fastighet kan vara behäftad med fel. De fel som regleras i jordabalken är tre: rådighetsfel, rättsliga fel och fysiska fel.
Ett fysiskt fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det förra – att fastigheten inte stämmer överens med avtalet – är ett så kallat konkret fel, d.v.s. en avvikelse från vad säljaren utfäst i samband med överlåtelsen. Det senare – att fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta – är ett så kallat abstrakt fel, d.v.s. att fastigheten visserligen inte avviker från lämnade utfästelser men att egendomen ändå avviker i för hög grad från vad som får anses vara acceptabelt. Vid bedömning av om abstrakt fel föreligger är byggnadens ålder och allmänna skick av betydelse. Köparen får inte åberopa en avvikelse som fel om denne borde ha upptäckt avvikelsen vid sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köparen bär således en undersökningsplikt och ansvar för de avvikelser som borde ha upptäckts vid denna undersökning. Säljaren svarar bara för de fel som inte kunde upptäckas, så kallade dolda fel. Väcker undersökningen misstankar, exempelvis i fråga om en fläck med mögel vid en list mot innertaket kan tänkas följa av mögel som är dolt bakom innertaket, utökas undersökningsplikten, vilket kan innebära att innertaket måste öppnas. Undersökningsplikten begränsas av säljarens utfästelser men utökas av köparens onda tro.
Om fel har konstaterats kan tre olika påföljder påkallas: prisavdrag, hävning och skadestånd.
