En fastighet kan vara behäftad med fel. De fel som regleras i jordabalken är tre: rådighetsfel, rättsliga fel och fysiska fel.

Ett rådighetsfel föreligger enkelt uttryckt om ett myndighetsbeslut begränsar köparens dispositionsrätt över fastigheten på ett sätt som denne inte hade skäl att förutsätta. Varje inskränkning av rådigheten som följer av ett myndighetsbeslut är dock inte rådighetsfel. Mer generella regler och beslut, exempelvis strandskydd och stora detaljplaner, är inte rådighetsfel. Beslutet måste rikta sig till en mindre krets, exempelvis en frimärksplan (en mindre detaljplan) eller direkt till den enskilda fastigheten. Beslutet måste vara fattat eller stå i begrepp att fattas i samband med överlåtelsen.

Köparen saknar undersökningsplikt gällande rådighetsfel.

Om fel har konstaterats kan tre olika påföljder påkallas: prisavdrag, hävning och skadestånd.