En fastighet är en abstrakt konstruktion, ett objekt med syfte att bära äganderätten till mark och vatten. Att utgå från en abstraktion ter sig nödvändigt eftersom fast egendom, som mark- och vattenområden, till skillnad från lös egendom, som bilar och hästar, inte har någon naturlig avgränsning. Därav fastighetsbegreppet, till vilket rättigheter och skyldigheter samt myndigheters beslut kan kopplas.

Den som äger en fastighet äger det avgränsade utrymme som fastigheten utgör. Historiskt har fastigheter bara kunnat avgränsas horisontellt. Det innebär att klassiska fastigheter saknar gräns ”uppåt” och ”nedåt”. Äganderätten sträcker sig således rakt upp i luften som en upp och nedvänd kon som sedan fortsätter rakt ned i marken mot jordens medelpunkt. Sedan en tid är det också möjligt att avgränsa fastigheter inte bara i horisontalplan utan också i vertikalplan och därmed bilda så kallade tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen. Det rör sig då om en fastighet med ”lock” och ”botten”, eller en klassisk tvådimensionell fastighet med en tillhörande låda (ett så kallat 3D-utrymme).

Fastighetens avgränsning avgörs av den förrättning där den tillkom. Den som vill veta var gränsen mot grannen går eller hur mycket vatten som hör till fastigheten får alltså söka svaret i äldre lantmäteriförrättningar. Ibland ligger svaret i en förrättning som gjordes förra året, i andra fall för två hundra år sedan. Det är också värt att notera att sämjedelning i dag är utan verkan, d.v.s. fastighetsindelningen förändras genom myndighetsbeslut vilket normalt innebär fastighetsbildningsbeslut av lantmäterimyndigheten. I äldre rätt har dock sämjedelning haft verkan. Särskilt vanligt är de i många landsändar vanligt förekommande avsöndringarna.

Till en fastighet hör fysiska och rättsliga fastighetstillbehör. Ett fastighetstillbehör är egendom som hör till själva fastigheten. Om fastigheten säljs följer egendomen med. Om fastigheten belånas ingår fastighetstillbehöret som en del i belåningsunderlaget.

Fysiska fastighetstillbehör består av undergrupperna allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehöroch industritillbehör. Allmänna fastighetstillbehör omfattar sådant som fastighetsägaren har anbragt inom fastigheten för stadigvarande bruk samt växtlighet. Ett bostadshus som ägaren uppför på fastigheten blir alltså automatiskt ett fastighetstillbehör. Om fastigheten säljs kommer således huset att ingå i överlåtelsen. Byggnadstillbehörär fast inredning och annat varmed en byggnad blivit försedd om det är ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. En ny kamin som fastighetsägaren monterar i byggnaden utgör således byggnadstillbehöroch följer med om fastigheten säljs. Fastigheter som helt eller delvis är inrättade för industriell verksamhet kan även innehålla industritillbehör. Dess kan – beroende på fastighetsägarens dispositioner – antingen utgöra industritillbehör, och då höra till fastigheten, eller vara lös egendom. Det annan än fastighetsägaren bygger på fastigheten, exempelvis en friggebod, utgör lös egendom. Fast egendom blir friggeboden först om fastigheten och den kommer i samma ägares hand, exempelvis om ägaren till den fastighet där friggeboden är belägen köper friggeboden av grannen.

Rättsliga fastighetstillbehör kan vara av stor vikt för en fastighet och utgöra ett stort värde. Vanligast är servituten, som ger den härskande fastigheten rätt att på visst sätt nyttja en annan fastighet, exempelvis för att där anlägga en väg eller en brygga. Även de rättsliga tillbehören följer fastigheten vid en överlåtelse.

Fastigheten utgör utgångspunkt för överlåtelser. Det som säljs vid en fastighetsöverlåtelse är inte bara mark- eller vattenområden, utan allt som hör till fastigheten. Det är därför av stor betydelse att vid en överlåtelse veta hur fastigheten är avgränsad samt vilka fysiska och rättsliga tillbehör den har. Överlåtelse av del av fastighet kräver att lantmäteriförrättning initieras inom viss tid, annars faller köpet.

Fastigheten utgör utgångspunkt för upplåtelser. Det är såldes i fastigheten som servitut upplåts och ibland registreras. Det är också i fastigheten som nyttjanderätter som hyra och arrende upplåts och ibland registreras.

Fastigheten utgör utgångspunkt för pantsättning. Det är genom pantbrev kopplade till fastigheten som en stor del av Sveriges företag och privatpersoner får bra krediter hos banker och andra långivare.

Flera myndigheter – inte minst kommunerna, länsstyrelserna och mark- och miljödomstolen – fattar för fastighetsägarna bindande beslut om hur marken får användas. Att äga en fastighet innebär alltså inte en rätt att nyttja marken som man vill. I princip kan man utgå från att pågående markanvändning är skyddad – i vart fall ekonomiskt – och att ändrad markanvändning kan kräva en myndighets tillstånd eller beslut. Begränsningar i tillåten markanvändning följer exempelvis av regler om bygglov, strandskydd, detaljplaner, vattenverksamhet och miljöfarlig verksamhet. Vissa regler som begränsar äganderätten är mer eller mindre konstanta, såsom reglerna om strandskydd, medan andra är föremål för löpande förändringar, som planläggning av expansiva områden. Vid flera markanvändningsbegränsande beslut är utgör fastigheten utgångspunkten, det är exempelvis alltid en eller en viss krets av fastigheter som träffas av effekterna av en detaljplan.

Fastigheter är registrerade i fastighetsregistret. Där framgår fastighetens läge, vem som är lagfaren ägare, en uppskattning av arealen, eventuella pantbrev, inskrivningar i form av servitut och nyttjanderätter, andelar i samfälligheter, genomförda förrättningsåtgärder, taxeringsvärde på mark och byggnader m.m. Mycket av informationen i fastighetsregistret saknar rättsverkningar, d.v.s. den är inte rättslig bindande. Delar av informationen är också opålitlig och behäftad med fel, exempelvis kan den verkliga arealen avvika stort från den areal som anges i fastighetsregistret. Informationen i registret är trots bristerna av mycket stort värde. Det är genom fastighetsregistret relativt lätt att få en bild av hur äganderätten är avgränsad (var fastighetsgränserna går), vem som äger fastigheten, om äganderätten är begränsad av servitut eller ledningsrätter, om fastigheten har rätt att nyttja grannfastigheter (exempelvis genom servitut eller andel i gemensamhetsanläggning) och ungefär hur mycket den är värd. Genom fastighetsregistret underlättas överlåtelse, upplåtelse och belåning av fast egendom vilket i sig är värdedrivande. Vidare utgör vårt system med fastighetsbildning, fastighetsregister och lagfart en grund för att staten relativt enkelt ska kunna garantera var och ens äganderätt samt tillhandahålla rättsmedel om tvister ändå uppkommer. Staten är så pass säker på systemets funktionalitet att man till relativt stor del håller den skadeslös som ställt rimlig tilltro till systemet men ändå lurats.

Den trygghet som de svenska reglerna ger har en baksida och det är att systemet är både omfattande och detaljrikt. Bestämmelserna är många och även till synes enkla frågor kan kräva en både bred och djup kunskap i ämnet. Det gör rättsområdet till det mest stimulerande att jobba med.