Vatten som ingår i fastighetsindelningen benämns enskilt vatten. Motsatsen är allmänt vatten, d.v.s. sådant vatten som varken hör till någon enskild fastighet eller ingår i samfällighet. Det enskilda vattnet har alltså en ägare. Det är relativt vanligt att gränsdragningen inom enskilt vatten är oklar, samt i vilken mån vatten alls hör till fastigheten. Orsaken kan vara de att äldre förrättningshandlingar som definierar fastigheten är oklara i fråga gränser i vatten eller att fastighetens gränser bygger på en oklar avsöndring. Det beror i sin tur av att vatten i äldre tid var av ett klart mer begränsat värde än det är i dag. Värdet låg ofta snarare i rätten till fiske.

Om gräns i vattenområde inte har blivit lagligen bestämd och det inte heller annars går att fastställa gränsen utifrån exempelvis markeringar tillämpas en regel i 1 kap. 5 § jordabalken. Enligt den löper gränsen i vatten på så vis att till varje fastighet hör det vattenområde som är närmast fastighetens strand. Mindre holme eller skär drar inte vatten. Har stranden förskjutits, exempelvis genom uppgrundning, ska bedömningen utgå från strandens läge när gränsen kom till. Det innebär att bestämmande av gräns i vatten inte bara kräver analys av äldre förrättningsakter och överlåtelsehandlingar utan att det även kan vara nödvändigt att söka kartor som visar strandens läge vid upplåtelsetillfället.

Vid oklarheter rörande gränser i enskilt vatten och om till fastighet hör vatten finns ett antal presumtionsregler att förhålla sig till. Vissa regler gäller för hur äganderätt till vatten normalt anses ha fördelats vid laga skifte (om inget särskilt nämns i skifteshandlingarna) andra presumtionsregler gäller huruvida vatten anses ha följt med vid avsöndring från fastighet om det inte klart kan läsas ut ur överlåtelsehandlingen. Utredning av gräns i vatten kräver ofta arkivforskning.

Enskilt vatten kan vara föremål för civilrättslig överlåtelse och upplåtelse, vilket utgör en kontrast till allmänt vatten.