Rättsfallsdatabas

1. Hur ska ledningsrättsintrång ersättas?
2. Ledningsrättsintrång ersätts dels genom intrångsersättning, dels genom ersättning för annan skada och dels genom ersättning för företagsskada.
3. Vad omfattar intrångsersättning?
4. Intrångsersättningen avser att ersätta markägaren för den marknadsvärdeminskning som fastigheten genomgår till följd av upplåtelsen. Utöver marknadsvärdeminskningen ska, sedan en lagändring 2010, ett påslag göras om 25 %. Den marknadsvärdeminskning som följer av en ledningsrättsupplåtelse ersätts således till 125 %.
5. Vad avser ersättning för annan skada?
6. Ersättning för så kallad annan skada avser alla andra ekonomiska skador än intrångsersättning, dvs. i princip de skador som inte tar sig ett direkt uttryck genom en minskning av fastighetens marknadsvärde. I förarbetena uttalas att ersättning utdöms, om det kan anses någorlunda säkert, att skadan verkligen kommer att inträffa, men endast undantagsvis i andra fall. Vidare sägs att värderingen i det enskilda fallet i hög grad blir beroende av vilket material som parterna för in i processen.
7. Vad avser ersättning för företagsskada?
8. Den anläggning som utförs med stöd av ledningsrättsupplåtelsen och den verksamhet som ska bedrivas – det så kallade expropriationsföretaget – kan i vissa fall medföra immissioner av olika slag. Immissioner kan bland annat avse störningar på fastigheten genom ljud, ljus eller buller. Ledningsrätten kan också medföra estetiska störningar – vara förfulande – eller skapa oro. Dessa typer av skador prövas som företagsskador, dvs. skador som är en konsekvens inte av själva markförlusten utan av anläggningens och verksamhetens påverkan på restfastigheten.
9. Har det betydelse för värdetidpunkten att ledningsägaren har nyttjat marken redan före ledningsrättsupplåtelsen?
10. Ja, det kan ha betydelse för värdetidpunkten. Värdetidpunkten är normalt den dag som tillträde får ske enligt lantmäterimyndighetens beslut. Att utrymmet i vissa fall redan dessförinnan har nyttjats av ledningshavaren med stöd av avtal saknar i princip betydelse i detta hänseende. Om det avtal med stöd av vilket ledningsägaren nyttjar marken har gått ut innan tillträde får ske enligt lantmäterimyndighetens beslut, och ledningsägaren fortsätter att nyttja utrymmet under den avtalslösa tiden, ska dock värdetidpunkten anses vara dagen efter att avtalet upphörde.
11. Om en verksamhet har bedrivits på en fastighet redan innan ledningsbeslut fattas, kan då verksamheten ses som en företagsskada i samband med ledningsrättsupplåtelsen?
12. Ja. Om verksamheten har bedrivits på platsen med stöd av till exempel arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal redan före lantmäterimyndighetens beslut om ledningsrätt och medför ledningsrättsupplåtelsen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före lantmäterimyndighetens beslut bedrivna verksamheten.
13. Om den exproprierande är en privat aktör, är det då inte rimligt att vid beräkningen av ersättningen ta hänsyn till dennes nytta av marken?
14. Nej, i princip inte. Reglerna utgår – oberoende av om ledningshavaren är ett offentligt eller privat subjekt – från den skada som upplåtelsen innebär för fastighetsägaren. Vid värderingen tas hänsyn inte till ledningshavrens särskilda intresse av objektet för ledningsrättsupplåtelsen.
15. Ska förväntningsvärden beaktas när ersättningen beräknas, dvs. förväntningar om en framtida annan markanvändning.
16. Förväntningsvärden kan ha betydelse vid värdering av upplåtelse för ledningsrätt. Vid ledningsrättsupplåtelse av en redan upplåten fastighet finns dock normalt inga förväntningsvärden.
17. Ska det faktum att den mark som upplåts med ledningsrätt har varit upplåten med arrende och att en viss ersättning har utgått för arrendeupplåtelsen påverka beräkning av ersättningen för ledningsrättsupplåtelsen?
18. Nej, i princip inte.

Bakgrund

Lantmäterimyndigheten beslöt den 18 juli 2003 att upplåta ledningsrätt för en befintlig anläggning för telekommunikation (betongtorn med teknikbod). Upplåtelsen tog i anspråk ett något större område än det som tidigare nyttjats av sökanden för samma ändamål enligt ett arrendeavtal som gällde till och med den 31 december 2002.

Överprövningen

Frågan var huvudsakligen om den del av fastigheten som togs i anspråk genom upplåtelsen skulle ses som råmark eller som tomtmark för telemast med teknikbod och i det senare fallet om ersättningen kan beräknas grundad på avkastning av arrendeavgifter. Fråga var också vilket datum som skulle utgöra värdetidpunkt samt om ersättning för annan skada skulle utgå. Som skäl för ersättning för annan skada framförde markägaren bland annat risken för att denne i framtiden skulle få bära kostnader för att riva anläggningen.

Expropriationslagens regler tillämpas vid beräkning av ersättning för ledningsintrång

Enligt 13 § ledningsrättslagen ska i fråga om ersättning för upplåtelse av mark eller utrymme ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas. Upplåtelse av utrymme för ledningsrätt är i ersättningshänseende att jämställa med inlösen av del av fastighet.

Intrångsersättningen beräknas utifrån marknadsvärdeminskningen

Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska, vid expropriation av en del av en fastighet, som huvudregel intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen.

Övrig skada avser sådan skada som inte påverkar marknadsvärdet

Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen ska som huvudregel även den ersättas, så kallad annan skada. Från huvudregel görs vissa undantag, bland annat för sådana värden som följer av förbättringar som den exproprierande har vidtagit på fastigheten, 4 kap. 1 § tredje stycket expropriationslagen, och för värdeinfluenser av expropriationsföretaget, 4 kap. 2 § expropriationslagen. [Vid tidpunkten för HD:s avgörande innehöll 4 kap. 3 § expropriationslagen en presumtionsregel, vilken HD hänvisade till. Presumtionsregeln togs dock bort 2010. Vid ledningsrättsupplåtelse avseende en redan upplåten rätt finns normalt inga förväntningsvärden, varför presumtionsregeln i praktiken saknade betydelse för prövningen.]

Värdetidpunkten vid ersättning för upplåtelse av ledningsrätt

Värdetidpunkten, avseende intrångsersättning, är normalt den dag då expropriationsmålet slutligen avgörs. Har tillträde skett dessförinnan ska ersättningen dock räknas upp med hänsyn till förändring i penningvärdet, 4 kap. 4 § andra stycket expropriationslagen.

Företagsskada vid ledningsrättsupplåtelse

Influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen avser expropriationsföretagets inverkan på fastighetsvärdena. Bestämmelsen är utformad efter mönster av regler som gäller inom grannelagsrätten. Vanligen rör det sig om att expropriationsföretaget medför värdeminskning på grund av immissioner av olika slag, så kallad företagsskada. Typiskt för sådan inverkan är att den även påverkar andra fastigheter i omgivningen. Hänsyn behöver dock inte tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med. Vid expropriation av del av fastighet ska jämförelse ske mellan fastighetens marknadsvärde före expropriationen, med bortseende från inverkan av expropriationsföretaget, och restfastighetens värde efter expropriationen, med beaktande av sådan påverkan av expropriationsföretaget som fastighetsägaren inte skäligen behöver tåla. I samband därmed kan uppkomma fråga om vad som utgör expropriationsföretaget. Ledning bör därvid kunna hämtas från de ändamål för vilka expropriation har medgetts. Har en verksamhet bedrivits redan före expropriationen med stöd av till exempel arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal och medför expropriationen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före expropriationen bedrivna verksamheten. Motsvarande gäller vid ledningsrättsupplåtelse.

Värdetidpunkten vid ersättningens beräkning

Har fastigheten tillträtts i förtid blir, enligt 4 kap. 4 § första stycket expropriationslagen, dagen för det faktiska tillträdet värdetidpunkt. Så länge fastighet nyttjas med stöd av arrende- eller nyttjanderätt och ersättning utgår härför kan något tillträde enligt ledningsrättslagen inte anses ha skett. För det fall att nyttjanderättshavaren efter avtalets upphörande fortsätter att bruka fastigheten på samma sätt som förut och sedermera erhåller ledningsrätt för samma ändamål som tidigare får tidpunkten för avtalets upphörande anses som tillträde i ledningsrättslagens mening.

Vid beräkning av ersättningen tas inte hänsyn till sökandens behov

De expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna syftar till att den som får sin egendom ianspråktagen inte skall lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden, samtidigt som den exproprierande inte skall behöva betala för sådan värdeökning som han själv åstadkommit. Hänsyn skall därvid inte tas till den exproprierandes särskilda intresse av objektet för expropriationen. Lagstiftaren har överlämnat till domstolarna att i det enskilda fallet använda den värderingsmetod som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat.

Värdering när upplåtelsen avser en ringa del av fastigheten

När det exproprierade området utgör endast en ringa del av hela fastigheten kan det emellertid visa sig svårt att fastställa någon skillnad i marknadsvärde före och efter expropriationen. Det kan då vara motiverat att göra en direktuppskattning på grundval av en separat värdering av den avstådda marken eller efter ett antaget belopp per kvadratmeter.

När ska ersättning för annan skada utgå?

Ersättning för så kallad annan skada avser alla andra ekonomiska skador än löseskilling eller intrångsersättning. I motiven uttalas att ersättning utdöms, om det kan anses någorlunda säkert, att skadan verkligen kommer att inträffa, men endast undantagsvis i andra fall. Vidare sägs att värderingen i det enskilda fallet i hög grad blir beroende av vilket material som parterna för in i processen.

HD:s bedömning

HD konstaterade att arrendeavtalet upphörde en tid innan beslut om ledningsrätt fattades. Ledningshavaren fortsatte under den tiden att använda anläggningen. Någon ändring av verksamheten var det inte fråga om. Ledningshavaren ska därför anses ha tillträtt ledningsrätten dagen efter att arrendeavtalet upphörde vilket därmed blir värdetidpunkten vid beräkning av intrångsersättningen.

HD framhöll vidare att det är svårt att uppskatta den ändring av fastighetens värde som följer av ledningsupplåtelsen varför det är lämpligt att göra en direktuppskattning av områdets värde. Ledningsföretaget hade inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. Vid värderingen skulle därför bortses från inverkan av arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten var därför att det var fråga om råmark.

Det med ledningsrätt upplåta området värderades utifrån dess värde som råmark.

Någon utredning om risken för att kommunen i framtiden skulle belastas med kostnader för rivning av telemasten med mera hade inte åberopats i målet. HD konstaterade att omständigheterna inte var sådana att en riskpremie för detta kunde inräknas i ersättningen. Ersättning för annan skada skulle därför inte utgå.

NJA 1981 s. 933, NJA 1957 s. 162