Vesterlins & Co AB

Hur ska ersättningen beräknas vid ledningsrättsupplåtelse i byggnad?
Vid ledningsrättsupplåtelse i byggnad kan följande faktorer vara av betydelse vid ersättningens beräknande: det ianspråktagna utrymmets storlek och användning, ökade underhållskostnader som följer av upplåtelsen, ökade administrationskostnader som följer av upplåtelsen, risk för om- eller tillbyggnad inom viss tid som medför merkostnader, flyttkostnader vid om eller tillbyggnad, kalkylräntan.
Kan en schablon användas för att bedöma skadan vid upplåtelse av ledningsrätt i byggnad?
MÖD gjorde i aktuellt fall bedömningen att hänsyn behövde tas till de särskilda förutsättningar som gäller för varje enskild fastighet, bland annat i fråga om de fysiska förutsättningarna och ägarens direktavkastningskrav på fastigheten. En schablon bedömdes därför inte vara lämplig.

Referat

Bakgrund

Ledningsägaren hade med stöd av hyresavtal uppfört och nyttjat basstationer på och i sex byggnader. Fastigheterna där byggnaderna var belägna hade detaljplanelagts som kvartersmark. Fastigheterna ägdes dels av en kommun, dels av ett bolag. Ledningsägaren ansökte om ledningsrätt för de befintliga anläggningarna. Fastighetsägarna motsatte sig upplåtelse av ledningsrätt.

Överprövningen

Lantmäterimyndigheten beslutade om att upplåta ledningsrätt. Mark- och miljödomstolen upphävde lantmäterimyndighetens beslut. Mark- och miljööverdomstolen ändrade mark- och miljödomstolens domar och fastställde lantmäterimyndighetens beslut om ledningsrätt. HD medgav prövningstillstånd i frågan om ledningsrätt skulle upplåtas. HD beslöt senare att ledningsrätt kunde upplåtas, se T 640-19.

Ersättning

Ersättning för upplåtelse av mark eller utrymme för ledning ska enligt 13 § ledningsrättslagen beräknas enligt reglerna i 4 kap. expropriationslagen. Upplåtelse av utrymme för ledningsrätt är i ersättningshänseende att jämställa med inlösen av del av fastighet.

Intrångsersättning och annan skada

Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska, vid expropriation av del av fastighet, intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen ska även sådan skada ersättas, så kallad annan skada. Därutöver ska, enligt andra stycket, ytterligare intrångsersättning betalas med 25 % av marknadsvärdeminskningen.

Företagsskada

Enligt 4 kap. 2 § fösta stycket expropriationslagen (influensregeln) ska hänsyn inte tas till eventuell värdepåverkan som expropriationsföretaget haft på marknadsvärdet, så länge detta är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden.

MÖD:s bedömning i fråga om förlorade hyresintäkter med mera

MÖD bedömde, i enlighet med NJA 2008 s. 510 I–III, att ersättningen inte skulle beräknas med beaktande av de tidigare hyresavtalen och de förlorade hyresinkomster som följde av att de inte förlängdes. Någon företagsskada bedömdes inte uppkomma. Fastighetsägarna hade inte heller särskilt motsatt sig lantmäterimyndighetens bedömning i fråga om ersättning för upplåtet utrymme, hinder vid underhåll och ökade administrationskostnader.

MÖD:s bedömning i fråga om intrångsersättningen

I fråga om den marknadsvärdeminskning som följer av att fastighetsägaren kan bli skyldig att utge ersättning till ledningshavaren om byggnaderna behöver byggas om eller rivas i framtiden framhåller MÖD att en bedömning behöver göras från fall till fall. Någon generell bedömning för samtliga upplåtelser är nämligen inte möjlig. Även kalkylräntan ska, enligt MÖD, sättas individuellt per fastighet, utifrån respektive fastighets tänkta direktavkastningskrav.

MÖD accepterade ledningshavarens kostnadsuppskattning för att flytta anläggningarna och utgick från dessa kostnader vid bedömningen av ersättningen.

MÖD beräknade ersättningen individuellt för varje enskild fastighet och beaktade då följande faktorer: det ianspråktagna utrymmets storlek och användning, ökade underhållskostnader, ökade administrationskostnader, risk för om- eller tillbyggnad inom viss tid, flyttkostnader, kalkylränta.

Ersättningen för de upplåtna fastigheterna rörde sig, efter påslag med 25 % på beräknad intrångsersättning, mellan 103 000 kronor och 307 000 kronor beroende på förutsättningarna i respektive fall.