Rättsfallsdatabas

1. Hur ska ledningsrättsintrång ersättas?
2. Ledningsrättsintrång ersätts dels genom intrångsersättning, dels genom ersättning för annan skada och dels genom ersättning för företagsskada.
3. Vad omfattar intrångsersättningen?
4. Intrångsersättningen avser att ersätta markägaren för den marknadsvärdeminskning som fastigheten genomgår till följd av upplåtelsen. Utöver faktisk marknadsvärdeminskning ska, efter en lagändring 2010, ytterligare intrångsersättning utgå om 25 %. Marknadsvärdeminskningen ersätts således till 125 %.
5. Vad avser ersättning för annan skada?
6. Ersättning för så kallad annan skada avser alla andra ekonomiska skador än intrångsersättning, dvs. i princip de skador som inte tar sig ett direkt uttryck genom minskning av fastighetens marknadsvärde. I förarbetena uttalas att ersättning utdöms, om det kan anses någorlunda säkert, att skadan verkligen kommer att inträffa, men endast undantagsvis i andra fall. Vidare sägs att värderingen i det enskilda fallet i hög grad blir beroende av vilket material som parterna för in i processen.
7. Vad avser ersättning för företagsskada?
8. Den anläggning som utförs med stöd av ledningsrättsupplåtelsen och den verksamhet som ska bedrivas – det så kallade expropriationsföretaget – kan i vissa fall medföra immissioner av olika slag. Immissioner kan bland annat avse störningar på fastigheten genom skakningar, ljus eller buller. Ledningsrätten kan också medföra estetiska störningar – vara förfulande – eller skapa oro. Dessa typer av skador prövas som företagsskador, dvs. skador som är en konsekvens inte av själva markförlusten utan av anläggningens och verksamhetens påverkan på den upplåtna fastigheten.
9. Har det betydelse för värdetidpunkten att ledningsägaren har nyttjat marken redan före ledningsrättsupplåtelsen?
10. Ja, det kan ha betydelse för värdetidpunkten. Värdetidpunkten är normalt den dag som tillträde får ske enligt lantmäterimyndighetens beslut. Att utrymmet i vissa fall redan dessförinnan har nyttjats av ledningshavaren med stöd av avtal saknar i princip betydelse i detta hänseende. Om det avtal med stöd av vilket ledningsägaren nyttjar marken har gått ut innan tillträde får ske enligt lantmäterimyndighetens beslut, och ledningsägaren fortsätter att nyttja utrymmet under den avtalslösa tiden, ska dock värdetidpunkten anses vara dagen efter att avtalet upphörde.
11. Om en verksamhet har bedrivits på en fastighet redan innan ledningsbeslut fattas, kan då verksamheten ses som en företagsskada i samband med ledningsrättsupplåtelsen?
12. Ja. Om verksamheten har bedrivits på platsen med stöd av till exempel arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal redan före lantmäterimyndighetens beslut om ledningsrätt och medför ledningsrättsupplåtelsen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före lantmäterimyndighetens beslut bedrivna verksamheten.
13. Om den exproprierande är en privat aktör, exempelvis ett företag, är det då inte rimligt att vid beräkningen av ersättningen ta hänsyn till dennes nytta av marken?
14. Nej, i princip inte. Ersättningen ska – oberoende av om ledningshavaren är ett offentligt eller privat subjekt – beräknas utifrån den skada som upplåtelsen innebär för fastighetsägaren. Vid värderingen ska hänsyn alltså inte tas till ledningshavrens särskilda intresse av objektet för ledningsrättsupplåtelsen.
15. Ska förväntningsvärden beaktas när ersättningen beräknas, dvs. förväntningar om en framtida annan markanvändning.
16. Förväntningsvärden kan ha betydelse vid värdering av upplåtelse för ledningsrätt. Vid ledningsrättsupplåtelse av ett redan upplåtet utrymme finns dock normalt inga förväntningsvärden.
17. Ska det faktum att den mark som upplåts med ledningsrätt har varit upplåten med arrende och att en viss ersättning har utgått för arrendeupplåtelsen påverka beräkning av ersättningen för ledningsrättsupplåtelsen?
18. Nej, i princip inte.

Bakgrund

Lantmäterimyndigheten beslöt den 7 mars 2005 att upplåta ledningsrätt för en befintlig anläggning för telekommunikation (telemast med teknikbod). Ledningsrättsupplåtelsen tog i anspråk ett något större område än det som redan tidigare nyttjats av sökanden för samma ändamål enligt ett arrendeavtal som gällde till och med den 30 januari 2005.

Överprövningen

Frågan var huvudsakligen om den del av fastigheten som togs i anspråk genom upplåtelsen skulle ses som betes- eller åkermark eller som tomtmark för telemast med teknikbod och i det senare fallet om ersättningen skulle beräknas med beaktande av arrendeavgiften. Fråga var också vilket datum som skulle utgöra värdetidpunkt.

Ledningsrätt ersätts enligt expropriationslagens regler

Enligt 13 § ledningsrättslagen ska i fråga om ersättning för upplåtelse av mark eller utrymme ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas. Upplåtelse av utrymme för ledningsrätt är i ersättningshänseende att jämställa med inlösen av del av fastighet.

Intrångsersättning ska betalas när del av fastighet tas i anspråk

Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska, vid expropriation av en del av en fastighet, som huvudregel intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen.

Annan skada avser skada utan marknadsvärdepåverkan

Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen ska som huvudregel även den ersättas, så kallad annan skada. Från huvudregel görs vissa undantag, bland annat för sådana värden som följer av förbättringar som den exproprierande har vidtagit på fastigheten, 4 kap. 1 § tredje stycket expropriationslagen, och för värdeinfluenser av expropriationsföretaget, 4 kap. 2 § expropriationslagen. [Vid tidpunkten för HD:s avgörande innehöll 4 kap. 3 § expropriationslagen en presumtionsregel, vilken HD hänvisade till. Presumtionsregeln togs dock bort 2010. Vid ledningsrättsupplåtelse avseende en redan upplåten rätt finns normalt inga förväntningsvärden, varför presumtionsregeln i praktiken saknade betydelse för prövningen.]

Värdetidpunkten är normalt beslutsdagen

Värdetidpunkten, avseende intrångsersättning, är normalt den dag då expropriationsmålet slutligen avgörs. Har tillträde skett dessförinnan ska ersättningen dock räknas upp med hänsyn till förändring i penningvärdet, 4 kap. 4 § andra stycket expropriationslagen.

Företagsskada beräknas enligt influensregeln

Influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen avser expropriationsföretagets inverkan på fastighetsvärdena. Bestämmelsen är utformad efter mönster av regler som gäller inom grannelagsrätten. Vanligen rör det sig om att expropriationsföretaget medför värdeminskning på grund av immissioner av olika slag, så kallad företagsskada. Typiskt för sådan inverkan är att den även påverkar andra fastigheter i omgivningen. Hänsyn behöver dock inte tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med. Vid expropriation av del av fastighet ska jämförelse ske mellan fastighetens marknadsvärde före expropriationen, med bortseende från inverkan av expropriationsföretaget, och restfastighetens värde efter expropriationen, med beaktande av sådan påverkan av expropriationsföretaget som fastighetsägaren inte skäligen behöver tåla. I samband därmed kan uppkomma fråga om vad som utgör expropriationsföretaget. Ledning bör därvid kunna hämtas från de ändamål för vilka expropriation har medgetts. Har en verksamhet bedrivits redan före expropriationen med stöd av till exempel arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal och medför expropriationen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före expropriationen bedrivna verksamheten. Motsvarande gäller vid ledningsrättsupplåtelse.

Om tillträde har skett före ledningsbeslutet

Har fastigheten tillträtts i förtid blir, enligt 4 kap. 4 § första stycket expropriationslagen, dagen för det faktiska tillträdet värdetidpunkt. Så länge fastighet nyttjas med stöd av arrende- eller nyttjanderätt och ersättning utgår härför kan något tillträde enligt ledningsrättslagen inte anses ha skett. För det fall att nyttjanderättshavaren efter avtalets upphörande fortsätter att bruka fastigheten på samma sätt som förut och sedermera erhåller ledningsrätt för samma ändamål som tidigare får tidpunkten för avtalets upphörande anses som tillträde i ledningsrättslagens mening.

Ingen hänsyn till den exproprierandes nytta när ersättningen beräknas

De expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna syftar till att den som får sin egendom ianspråktagen inte skall lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden, samtidigt som den exproprierande inte ska behöva betala för sådan värdeökning som han själv har åstadkommit. Hänsyn ska därvid inte tas till den exproprierandes särskilda intresse av objektet för expropriationen. Lagstiftaren har överlämnat till domstolarna att i det enskilda fallet använda den värderingsmetod som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat.

Ersättning för små intrång

När det exproprierade området utgör endast en ringa del av hela fastigheten kan det emellertid visa sig svårt att fastställa någon skillnad i marknadsvärde före och efter expropriationen. Det kan då vara motiverat att göra en direktuppskattning på grundval av en separat värdering av den avstådda marken eller efter ett antaget belopp per kvadratmeter.

HD:s bedömning

HD konstaterade att arrendeavtalet hade upphört en tid innan beslut om ledningsrätt fattades. Ledningshavaren fortsatte under den tiden att använda anläggningen. Någon ändring av verksamheten var det inte fråga om. Ledningshavaren skulle därför anses ha tillträtt ledningsrätten dagen efter att arrendeavtalet upphörde vilket därmed blev värdetidpunkten.

HD framhöll att det var svårt att uppskatta den ändring av fastighetens värde som följde av ledningsupplåtelsen varför det var lämpligt att göra en direktuppskattning av områdets värde. Ledningsföretaget hade inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. Vid värderingen skulle bortses från inverkan av arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten var därför att det var fråga om betes- eller åkermark.

Det med ledningsrätt upplåta området värderades utifrån dess värde som betes- eller åkermark.

NJA 1981 s. 933, NJA 1957 s. 162, NJA 2007 s. 695