Rättsfallsdatabas

1. Vad hör till en fastighet?
2. Till en fastighet hör byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten av fastighetens ägare eller i dennes intresse för stadigvarande bruk.  
3. Vad hör till en byggnad?
4. Till en byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden har blivit försedd av fastighetens ägare eller i dennes intresse om anordningen är ägnad till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna.
5. Vad gäller vid osäkerhet i fråga om ett föremål är fastighetstillbehör eller inte?
6. Grundpresumtionen är att föremål som objektivt sett framstår som fastighetstillbehör också är fastighetstillbehör. Presumtionen kan brytas genom bevis.
7. Vilka omständigheter beaktas när det ska klargöras om en anordning har tillförts en fastighet eller byggnad i fastighetsägarens eller någon annans intresse?
8. Omständigheter som kan beaktas vid intresseprövningen är vem som har fattat beslut om att ett föremål ska tillföras fastigheten, vem som har burit kostnaderna för föremålet, vem som har nyttan av föremålet, vem som ansvarar för drift och underhåll samt vad som har åsyftats i fråga om ägandet. Vem som rent faktiskt har ombesörjt själva anbringandet är av underordnad betydelse. Som HD framhöll i rättsfallet NJA 2014 s. 35 p. 14 ger emellertid intressebedömningen möjligen bara uttryck för att det avgörande vid bedömningen av om ett föremål har tillförts en fastighet av annan än dess ägare är för vems räkning föremålet har anskaffats.
9. Vad är accession i fastighetsrättsliga sammanhang?
10. Lös egendom kan genom att sammanfogas med fast egendom i vissa fall upphöra att vara lös egendom och i stället komma att ingå i den fasta egendomen. Ett sådant förvärv benämns accession. Principen om accession gäller parallellt med jordabalkens regler.
11. När uppkommer accession i fastighetsrättsliga sammanhang?
12. Det går inte att ställa upp en generell princip för när förvärv sker genom accession. Ett sådant förvärv ska dock anses ha skett om det är praktiskt omöjligt att särskilja den tillförda egendomen, så som är fallet med målarfärg och tapeter. Om det går att särskilja egendomen men det är förenat med svårigheter måste andra faktorer beaktas. En sådan kan vara att särskiljandet inte kan ske utan väsentlig värdeförstörelse.
13. Kan accession ske i fråga om en anordning som går över och betjänar flera fastigheter i olika ägares händer?
14. Som huvudregel kan accession inte uppkomma i fråga om anläggningar som går över och betjänar flera fastigheter i olika ägares händer utan någon fysisk eller funktionell avgränsning mellan fastigheterna och anläggningen.

Bakgrund

En bostadsrättsförening lät omkring år 1970 uppföra fem bostadshus på de tomträtter som föreningen ägde. I samband med byggnationen installerade en teleoperatör teleledningar med tillbehör (nedan ”ledningarna”) i mark och byggnader på tomträtterna i syfte att ansluta lägenheterna i bostadshusen till det allmänna telenätet.

Tomträtt

Att målet avser ledningar i fastighet upplåten med tomträtt saknar betydelse för utfallet då tomträtt är likställd med fastighet vid tillämpning av de här relevanta rättsreglerna, se 13 kap. 9 § jordabalken.

Yrkanden i HD

Bostadsrättsföreningen yrkade att HD skulle fastställa att föreningen hade bättre rätt än teleoperatören till ledningarna. Som grund anfördes i första hand att ledningarna hade tillförts fastigheten i föreningens intresse och att ledningarna därför hade blivit fast egendom som fastighets- och byggnadstillbehör. I andra hand anfördes att ledningarna blev fast egendom genom sammanfogande (accession).

Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör

Till en fastighet hör enligt 2 kap. 1 § första stycket jordabalken anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Till en byggnad hör enligt 2 kap. 2 § första stycket jordabalken fast inredning och annat varmed byggnaden har blivit försedd om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Föremål som objektivt framstår som fastighetstillbehör är också fastighetstillbehör om inte motsatsen bevisas.

Föremål som har tillförts fastighet av någon annan än fastighetens ägaren hör dock enligt 2 kap. 4 § jordabalken inte till fastigheten om inte föremålet och fastigheten har kommit i samma ägares hand. Skälet för regleringen, som innebär att ett föremål som objektivt framstår som tillbehör trots allt inte ska ha den karaktären, är att det inte har ansetts rimligt att till exempel en arrendator som uppför ett hus ska lida rättsförlust på grund av att föremålet blir fast egendom.

Vem ska anses ha tillfört ett föremål till fastigheten?

Avgörande för om ledningarna är fast egendom eller inte är om de ska anses ha tillförts fastigheten eller byggnaden av fastighetens ägare eller av någon annan. Frågeställningen har ofta formulerats på det sättet att det gäller att avgöra i vems intresse – fastighetsägarens eller någon annans – ett föremål har tillförts på sådant sätt att det i och för sig skulle kunna utgöra tillbehör.

Omständigheter som kan beaktas vid intresseprövningen är vem som har fattat beslut om att föremålet ska tillföras fastigheten, vem som har burit kostnaderna för föremålet, vem som har nyttan av föremålet, vem som ansvarar för drift och underhåll samt vad som har åsyftats i fråga om ägandet. Vem som rent faktiskt har ombesörjt själva anbringandet är av underordnad betydelse. Som HD framhöll i rättsfallet NJA 2014 s. 35 p. 14 ger emellertid intressebedömningen möjligen bara uttryck för att det avgörande vid bedömningen av om ett föremål har tillförts en fastighet av annan än dess ägare är för vems räkning föremålet har anskaffats.

Vad är accession?

Av förarbetena till tillbehörsbestämmelserna i 1966 års lag om vad som är fast egendom framgår att en fastighetsägare kan göra förvärv också enligt allmänna regler om accession, dvs. att föremålet på visst sätt sammanfogas med fast egendom. Principen om accession gäller parallellt med jordabalkens regler.

HD har i tidigare avgöranden om accession uttalat att om ett infogat föremål inte kan avlägsnas från en byggnad utan väsentlig värdeförstörelse bör något särskiljande inte ske.

HD konstaterar att det inte går att ställa upp en generell princip för när förvärv sker genom accession. Ett sådant förvärv ska dock anses ha skett om det är praktiskt omöjligt att särskilja den tillförda egendomen, så som är fallet med målarfärg och tapeter. Om det går att särskilja egendomen men det är förenat med svårigheter måste andra faktorer beaktas. En sådan kan vara att särskiljandet inte kan ske utan väsentlig värdeförstörelse, vilket HD anfört som skäl till accession i ett annat fall. I det rättsfallet beaktades dock också att nyttjanderättshavarna fick antas redan vid tillbyggnaden ha åsyftat att egendomen skulle tillfalla fastighetsägarna.

Tidigare praxis i frågan avser lös egendom som fogats till en enskild fastighet eller byggnad. När den egendom som tillförts en fastighet utgör en del av en sammanhållen enhet som även finns på fastigheter med andra ägare ter sig, enligt HD, en tillämpning av accessionsregeln mindre närliggande och skulle i många fall kunna få olämpliga konsekvenser.

Särskilda regler om teleledning

Televerket hade, när ledningarna utfördes, ett reglerat ansvar att utföra och underhålla telefonanläggningar. Alla i telefonnätet installerade apparater skulle ägas och underhållas av verket.

HD:s bedömning i målet

Första frågan var om egendomen hade tillförts fastigheterna och byggnaderna av annan än föreningen och därmed var lös egendom eller om egendomen skulle anses ha tillförts i föreningens intresse eller för föreningens räkning och därmed var fast egendom. 

Installationen hade utförts av ledningsägarens personal och på dennes ansvar och bekostnad, om än med vissa undantag. Installationen skedde i syfte att ledningsägaren skulle äga nätet. Det låg också i dennes intresse som affärsdrivande verk att de boende kunde anslutas till det allmänna telenätet. Föreningens intresse var av underordnad betydelse. Förvaltning och underhåll åvilade efter installationen ledningsägaren.

HD kom, utifrån det ovan anförda, till slutsatsen att egendomen inte utgjorde tillbehör till föreningens fastighet.

HD framhöll vidare att egendomen inte heller hörde till fastigheten genom accession, eftersom huvudregeln är att accession inte uppkommer i fråga om anläggningar som går över och betjänar flera fastigheter i olika ägares händer utan någon fysisk eller funktionell avgränsning mellan föreningens fastigheter och resterande telenätet.

NJA 1986 s. 513, NJA 2002 s. 561, NJA 2008 s. 282, NJA 2014 s. 35