Vesterlins & Co AB

Hur ska intrång som sker med ledningsrätt ersättas?
Ledningsrättsintrång ska ersättas dels genom intrångsersättning, dels genom ersättning för annan skada och dels genom ersättning för företagsskada.
Vad omfattar intrångsersättningen?
Intrångsersättningen avser att ersätta markägaren för den marknadsvärdeminskning som fastigheten genomgår till följd av upplåtelsen. Den bedömda marknadsvärdeminskningen ska, sedan en lagändring 2010, räknas upp med ytterligare 25 %. Marknadsvärdeminskningen ska därmed ersättas till 125 %.
Vad omfattar ersättningen för annan skada?
Ersättning för så kallad annan skada avser alla andra ekonomiska skador än intrångsersättning, dvs. i princip de skador som inte tar sig ett direkt uttryck som en minskning av fastighetens marknadsvärde. I förarbetena uttalas att ersättning utdöms, om det kan anses någorlunda säkert, att skadan verkligen kommer att inträffa, men endast undantagsvis i andra fall. Vidare framhålls att värderingen i det enskilda fallet i hög grad blir beroende av vilket material parterna för in i processen.
Vad omfattar ersättningen för företagsskada?
Den anläggning som utförs med stöd av ledningsrättsupplåtelsen och den verksamhet som ska bedrivas på det upplåtna området – det så kallade expropriationsföretaget – kan medföra immissioner av olika slag. Immissioner kan bland annat avse störningar på fastigheten genom ljus eller buller. Ledningsrättsupplåtelsen kan också innebära estetiska störningar – vara förfulande – eller skapa oro. Dessa typer av skador prövas som företagsskador, dvs. skador som är en konsekvens inte av själva markförlusten utan av anläggningens och verksamhetens påverkan på restfastigheten.
Om en verksamhet har bedrivits på en fastighet redan innan ledningsbeslut fattas, kan då verksamheten ses som en företagsskada i samband med ledningsrättsupplåtelsen?
Ja, om verksamheten har bedrivits på platsen med stöd av till exempel arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal redan före lantmäterimyndighetens beslut om ledningsrätt och medför ledningsrättsupplåtelsen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före lantmäterimyndighetens beslut bedrivna verksamheten.
Om den exproprierande är en privat aktör, är det då inte rimligt att vid beräkningen av ersättningen ta hänsyn till dennes nytta av marken?
Nej, i princip inte. Reglerna utgår – oberoende av om ledningshavaren är ett offentligt eller privat subjekt – från den skada som upplåtelsen innebär för fastighetsägaren. Vid värderingen tas hänsyn inte till ledningshavrens särskilda intresse av objektet för ledningsrättsupplåtelsen.
Ska förväntningsvärden beaktas när ersättningen beräknas, dvs. förväntningar om en framtida annan markanvändning.
Förväntningsvärden kan ha betydelse vid värdering av upplåtelse för ledningsrätt. När ledningsrättsupplåtelsen avser ett redan upplåtet utrymme inom en fastighet finns dock normalt inga förväntningsvärden.
Ska det faktum att den mark som upplåts med ledningsrätt har varit upplåten med arrende och att en viss ersättning har utgått för arrendeupplåtelsen påverka beräkning av ersättningen för ledningsrättsupplåtelsen?
Nej, i princip inte.

Referat

Bakgrund

Lantmäterimyndigheten beslöt år 2001 att upplåta ledningsrätt för en telestation med mera. Upplåtelsen rymdes inom det område som nyttjats av ledningshavaren med stöd av ett arrende. Arrendeupplåtelsen gällde till 2003.

Överprövningen

Frågan var huvudsakligen om den del av fastigheten som togs i anspråk genom upplåtelsen skulle ses som skogsmark eller tomtmark när intrångsersättningen beräknades.

I fråga om ersättning för ledningsintrång tillämpas expropriationslagen

Enligt 13 § ledningsrättslagen ska i fråga om ersättning för upplåtelse av mark eller utrymme ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas. Upplåtelse av utrymme för ledningsrätt är i ersättningshänseende att jämställa med inlösen av del av fastighet.

Vad ingår i intrångsersättningen?

Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska, vid expropriation av en del av en fastighet, som huvudregel intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen.

Vad ingår i ersättningen för övriga skada?

Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen ska som huvudregel även den ersättas, så kallad annan skada. Från huvudregel görs vissa undantag, bland annat för sådana värden som följer av förbättringar som den exproprierande har vidtagit på fastigheten, 4 kap. 1 § tredje stycket expropriationslagen, och för värdeinfluenser av expropriationsföretaget, 4 kap. 2 § expropriationslagen. [Vid tidpunkten för HD:s avgörande innehöll 4 kap. 3 § expropriationslagen en presumtionsregel, vilken HD hänvisade till. Presumtionsregeln togs dock bort 2010. Vid ledningsrättsupplåtelse avseende en redan upplåten rätt finns normalt inga förväntningsvärden, varför presumtionsregeln i praktiken saknade betydelse för prövningen.]

Hur ska värdetidpunkten bestämmas?

Värdetidpunkten, avseende intrångsersättning, är normalt den dag då expropriationsmålet slutligen avgörs. Har tillträde skett dessförinnan ska ersättningen dock (4 kap. 4 § andra stycket expropriationslagen) räknas upp med hänsyn till förändring i penningvärdet.

Influensregeln och företagsskada

Influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen avser expropriationsföretagets inverkan på fastighetsvärdena. Bestämmelsen är utformad efter mönster av regler som gäller inom grannelagsrätten. Vanligen rör det sig om att expropriationsföretaget medför värdeminskning på grund av immissioner av olika slag, så kallad företagsskada. Typiskt för sådan inverkan är att den även påverkar andra fastigheter i omgivningen. Hänsyn behöver dock inte tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med. Vid expropriation av del av fastighet ska jämförelse ske mellan fastighetens marknadsvärde före expropriationen, med bortseende från inverkan av expropriationsföretaget, och restfastighetens värde efter expropriationen, med beaktande av sådan påverkan av expropriationsföretaget som fastighetsägaren inte skäligen behöver tåla. I samband därmed kan uppkomma fråga om vad som utgör expropriationsföretaget. Ledning bör därvid kunna hämtas från de ändamål för vilka expropriation har medgetts. Har en verksamhet bedrivits redan före expropriationen med stöd av till exempel arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal och medför expropriationen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före expropriationen bedrivna verksamheten. Motsvarande gäller vid ledningsrättsupplåtelse.

Har det betydelse för ersättningen om sökanden är ett privat eller offentligt subjekt?

De expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna syftar till att den som får sin egendom ianspråktagen inte skall lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden, samtidigt som den exproprierande inte skall behöva betala för sådan värdeökning som han själv åstadkommit. Hänsyn skall därvid inte tas till den exproprierandes särskilda intresse av objektet för expropriationen. Lagstiftaren har överlämnat till domstolarna att i det enskilda fallet använda den värderingsmetod som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat.

Värdering när det upplåtna området utgör en ringa del av fastigheten

När det exproprierade området utgör endast en ringa del av hela fastigheten kan det emellertid visa sig svårt att fastställa någon skillnad i marknadsvärde före och efter expropriationen. Det kan då vara motiverat att göra en direktuppskattning på grundval av en separat värdering av den avstådda marken eller efter ett antaget belopp per kvadratmeter.

HD:s bedömning

HD konstaterade att det är svårt att uppskatta den ändring av fastighetens värde som följde av ledningsupplåtelsen varför det var lämpligt att göra en direktuppskattning av områdets värde. Ledningsföretaget har inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. Vid värderingen skulle bortses från inverkan av arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten för värderingen var därför att det var fråga om skogsmark.

Det med ledningsrätt upplåta området värderades utifrån dess värde som skogsmark.