Mål nr T 640-19
Så kom det då äntligen, HD:s avgörande i fråga om ledningsrätt för befintliga basstationer för telekommunikation med tillhörande anordningar i ett antal byggnader i Luleå. Ledningsrätt accepteras. Effekterna av domen kommer att bli betydande för Sveriges fastighetsägare. Men bygger HD:s dom möjligen på ett förbiseende?
Väntan har varit lång på HD:s avgörande i fråga om ledningsrätterna i Luleå. Lantmäteriet upplät för ett antal år sedan ledningsrätt för basstationer i sex fastigheter i Luleå. Fastigheterna var bebyggda, och genom hyresavtal hade ägarna upplåtit utrymme för teleoperatörens utrustning dels på taket, dels i byggnaderna. Då parterna inte kunde komma överens om den fortsatta avtalsrelationen sökte teleoperatören ledningsrätt, vilket alltså beviljades av Lantmäteriet. Mark- och miljödomstolen upphävde Lantmäteriets beslut, Mark- och miljööverdomstolen fastställde i sin tur Lantmäteriets beslut och HD lämnade prövningstillstånd.
Underrättspraxis har varit accepterande i fråga om ledningsrätter av detta slag. Flera ärenden har avgjorts i MÖD och ledningsägaren har – i vart fall rent principiellt – gått segrande ur striden.
Att ledningsrätt kan upplåtas i byggnad är inte kontroversiellt i sig. Ledningsrätt kan upplåtas i fast egendom, och så länge byggnaden utgör fastighetstillbehör saknas alltså principiella hinder. Det problematiska är i stället den behovs- och lämplighetsprövning som ska göras enligt 6 § ledningsrättslagen samt kravet på planenlighet i 8 § första stycket ledningsrättslagen.
Behovsprövningen omfattar lokalisering och utformningen av anläggningen. HD framhåller i avgörandet att basstationerna är beståndsdelar i ett större nät. En justering av en del av nätet riskerar att kräva följdändringar i andra delar, vilket väger tungt i behovsprövningen. Vidare framhåller HD att parterna genom hyresavtalet har kommit överens om var anläggningarna ska placeras, låt vara för en begränsad tid. Dessa två argument talar starkt för att både läget och utformningen klarar behovsprövningen. Anläggningar i befintligt mobiltelenät presumeras alltså ha en lämplig placering, fastighetsägaren har bevisbördan om motsatsen hävdas.
Lämplighetsprövningen avser en proportionalitetsavvägning. Ledningsägarens behov ska stå i rimligt förhållande till ingreppet i fastighetsägarens äganderätt. Att fastigheterna är detaljplanelagda och bebyggda har betydelse vid denna prövning.
Genom detaljplanen har mark- och bebyggelseanvändningen reglerats i hög grad. Markägaren har fått en byggrätt samt vissa garantier för markanvändning och bebyggelse inte bara på den egna fastigheten utan också på angränsande fastigheter, samt vice versa. Detaljplanen reglerar inte bara fastighetsägarens relation till myndigheter (exempelvis kommunens bygglovsavdelning och lantmäterimyndigheten) utan också till privata intressen (såsom grannar och ledningsägare).
Vid detaljplanering och plangenomförande är regleringen av anläggningar en viktig faktor. Allmänna anläggningar – exempelvis kommunala gator och ledningsinfrastruktur – ska förläggas inom allmän plats. För detta krävs inte direkt planstöd, det räcker med att anläggningarna är förenliga med detaljplanen. Allmänna anläggningar får dock inte utföras på kvartersmark för enskilt byggande. Det är planstridigt. För att utföra allmänna anläggningar på sådan kvartersmark krävs särskilt planstöd – ett markreservat enligt 4 kap. 6 § PBL – eller att åtgärden kan ses som en sådan mindre avvikelse som inte rubbar syftet med detaljplanen. Av både förarbeten till förrättningslagstiftningen och praxis följer att ingrepp i byggrätt inte är mindre avvikelse. Allmän ledningsinfrastruktur får hålla sig inom u-områden eller möjligen i perifer mark där markägaren inte skadas.
Effekten av att allmänna anläggningar inte accepteras inom kvartersmark är att det vid prövning av om en förrättningsåtgärd är planenlig måste tas hänsyn till vem sökanden är. Kommunen skulle nekas servitut avseende rätt att dra fram en gata över kvartersmark. Åtgärden är planstridig, z-område krävs, principiellt hinder föreligger. Om sökanden i stället är grannen finns inga principiella hinder. Åtgärden avser ju då en anläggning som ska ägas av en fastighetsägare inom kvarteret. Subjektet har betydelse.
De teleanläggningar som kan upplåtas med ledningsrätt har i PBL-sammanhang behandlats om övrig övergripande infrastruktur, d.v.s. som anläggningar som ska utföras på allmän plats eller kvartersmark för annat än enskilt byggande. Ska de utföras på enskild kvartersmark har särskilt planstöd krävts. Det kan då lösas med u-, l- eller c-bestämmelser, den senare för övrigt en bestämmelse som nyligen fördes in i PBL just för detta syfte. Att HD nu menar att utrymme för allmänna anläggningar kan upplåtas i byggrätter är ett betydande avsteg från vad som gällt tidigare. Det blir därför märkligt när HD skriver att åtgärden ”överensstämmer med de intentioner som ligger bakom planen”. Jag har svårt att dela den slutsatsen. Intentionen torde ha varit att kvartersmarken skulle vara fredad från begränsande allmänna anläggningar, d.v.s. att detaljplanen skulle innebära en garanti för att fastighetsägaren har rätt att nyttja sin byggrätt som denne behagar utan begränsande ingrepp från annan part.
HD:s avgörande kommer att få omfattande effekter. Även om det inte skulle leda till en omvandling av hyreskontrakt till ledningsrätt så har utfallet stor betydelse vid avtalsförhandlingar. Ledningshavarna kan flytta fram positionerna, äganderätten retirerar.
Givet de omfattande effekter som domen får för Sveriges fastighetsägare hade det enligt min mening varit önskvärt att HD utvecklat skälen. HD har som vanligt rätt, men det är inte utan att det skaver.
Webbinarium 14/12
Vi går, med anledning av HD:s färska avgörande i T 640-19, igenom vad vi kan vänta oss i fråga om ledningsrätt i byggnader i framtiden. Vad innebär det för fastighetsägarna? Vilka andra anläggningar kan aktualiseras? Hur ska avvägningen ske?