11 december 2020

Omfattning av gemensamhetsanläggning i byggnad – fråga om ytskikt och tätskikt


11 december 2020

Omfattning av gemensamhetsanläggning i byggnad – fråga om ytskikt och tätskikt


Gränser i höjdled behöver många gånger vara täta – såväl fysiskt som rättsligt. Hur gediget det fysiska tätskiktet än är konstruerat så kommer det förr eller senare att behöva underhållas och kanske ersättas och då, om inte förr, kommer tätheten i den rättsliga regleringen att ställas på prov. Vem ansvarar för vad och vilka befogenheter har var och en av grannarna? Veckans rättsfall belyser svårigheten i att åstadkomma en entydig, heltäckande och samtidigt begriplig reglering av något så långlivat som gränser för gemensamhetsanläggningar, servitut och 3D-fastighetsgränser. Fysiska företeelser som behövs för fler än en fastighet är per definition en latent källa till konflikter och hur elegant än ansvarsfördelningen reglerades en gång i tiden så hjälper det inte mot risiga grannrelationer. Om grannarna inte lyckas reda ut situationen i samförstånd finns dessbättre formella vägar att gå för att få till ett avgörande. Genom fastighetsbestämningsinstitutet kan oklara gränser, tveksamheter avseende omfattning av servitut och gemensamhetsanläggningar redas ut och sätta en rättslig slutpunkt för granndispyter. Med tanke på mängden tänkbara fastighetsbestämningssituationer i landet med tusen och åter tusen radhus, stadsbebyggelse, gemensamhetsanläggningar och servitut på längden och tvären får det betraktas som förvånande att dessa frågor inte valsar runt i domstolarna oftare än vad de gör. Veckans rättsfall utgör (för den utomstående) ett välkommet tillskott till praxis och det finns lärdomar att dra för oss som i olika roller har till uppgift att knåpa ihop nya gemensamhetsanläggningar.

Mark- och miljööverdomstolen mål nr F 9463-19

Målet avser fastighetsbestämning av en gemensamhetsanläggning (GA) för parkeringsgarage – specifikt om huruvida tätskikt ingår i gemensamhetsanläggningen, som ett skyddande lager för konstruktion och dagvattenhantering.

Fastighetsbestämning

Lantmäterimyndigheten kan genom fastighetsbestämning pröva en gemensamhetsanläggnings omfattning, 14 kap. 1 § 1 stycket 4 FBL. Genom fastighetsbestämningsbeslut kan myndigheten avgöra oklarheter rörande innebörden av ett anläggningsbeslut.

Bakgrund

Den i målet aktuella gemensamhetsanläggningen inrättades 1993 för ändamålet parkeringsgarage och är belägen under ett flerbostadshus. Gemensamhetsanläggningen har nio delägande fastigheter och förvaltas av en samfällighetsförening.

Av anläggningsbeslutet framgår:

"Avgränsningen i plan följer väggkonstruktionens insida/ytskiktet. Gräns nedåt utgörs av golvets underkant mot mark. Gräns uppåt utgörs av ytskikt takbjälklag. Ytskikten hör till anläggningen.

I anläggningen ingår:
Parkeringsytor och körytor inklusive ramper mellan parkeringsplanen samt installationer av övriga anordningar som erfordras för anläggningens funktionella drift enligt beskrivning i aktbilaga F.

I anläggningen ingår ej:
Konstruktioner för omgivande byggnader.
Dörrar i anläggningens gräns mot omgivande byggnader.
Främmande anläggningar förtecknade i textdel under flik 4 i aktbilaga F"

Av aktbilaga F framgår följande om anläggningens gränser:
"Gräns i plan: Begränsningslinjerna är avsedda att följa väggkonstruktionens inre sida (ytskiktet)
Gräns nedåt: Golvets underkant på mark
Gräns uppåt: Ytskikt takbjälklag
Övrigt: Parkeringsytor och körytor inkl. ramper mellan parkeringsplanen, samt installationer av övriga anordningar som erfordras för anläggningens funktionella drift enligt beskrivning (textdel avseende installationer)

I anläggningen ingår ej:
-Konstruktioner för omgivande byggnader (enbart ytskikt)"

Av förrättningshandlingarna framgår att det saknas tätskikt som skyddar grundkonstruktionen mot vatten. Av en av handlingarna i förrättningen framgår:

”Enligt konstruktionsritningarna från byggtiden var golvytan belagd med ett tätskikt av bitumen närmast betongytan (dvs. under asfaltsbeläggningen). Enligt senare uppgift från uppdragsgivaren har en sakkunnig på asfalt och närliggande, konstaterat att tätskikt av bitumen som tidigare har nämnts, inte var av en vattentät kvalitet.”

Fastighetsbestämning söktes avseende gemensamhetsanläggningens omfattning, och Lantmäteriet konstaterade att ytskikt ingick, men däremot inte tätskikt som tillhörde konstruktionen.

Mark- och miljödomstolen gjorde en annan tolkning och kom fram till att tätskikt inte omfattades av beslutet; vare sig protokoll, beskrivning eller karta gav enligt mark- och miljödomstolen stöd för en sådan tolkning. Tätskiktet bedömdes inte heller vara nödvändigt för gemensamhetsanläggningen, utan det hade i första hand en funktion som tätskikt för bärande delar i byggnadskonstruktionen för det ovanliggande bostadshuset.

MÖD

MÖD börjar med att konstatera att gemensamhetsanläggningens omfattning i första hand bestäms av lydelsen i det anläggningsbeslut där den inrättades. Om lydelsen inte är tydlig kan det vara nödvändigt att beakta även andra omständigheter, jämför NJA 2018 s. 200.

I anläggningsbeslutet anges att konstruktioner för omgivande byggnader inte ingår i anläggningen. I den tekniska beskrivningen (bilaga F till beslutet) finns en annan formulering. Där anges under anläggningens gränser att konstruktioner för omgivande byggnader inte ingår ”(enbart ytskikt)”. MÖD anger att det kan verka naturligt att betrakta de asfalterade våningsplanen som konstruktioner för omgivande byggnader och att detta ger stöd för en tolkning som anger att endast ytskikt på dessa plan ingår i anläggningen. Varken ordet ”konstruktion” eller begreppet ”omgivande byggnad” är dock definierade i beslutet. MÖD konstaterar att inte heller i övrigt framgår klart av sammanhanget vad som avses med ”konstruktion” eller ”omgivande byggnad”. MÖD noterar vidare att bottenplatta och ramper mellan parkringsplanen, som också kan uppfattas som byggnadskonstruktioner, enligt beslutet uttryckligen ingår i anläggningen. Enligt MÖD föranleder detta att en snävare tolkning framstår som fullt möjlig, resulterande i att ”konstruktioner för omgivande byggnader” tar sikte på omgivande väggar.

I anläggningsbeslutet anges även att gränsen uppåt utgörs av ”ytskikt takbjälklag”. MÖD konstaterar att det inte framgår av beslutet om denna avgränsning varit avsedd på samtliga våningsplan eller endast det översta. Språkligt sett ges ingen tolkning företräde. Inte heller i övrigt finner MÖD att anläggningsbeslutets lydelse, vare sig i sig självt eller läst tillsammans med ritningar och andra bilagor, ger något tydligt svar på om tätskikt på de olika våningsplanen omfattas av anläggningen eller inte.

Det är klarlagt att både fastighetsägaren och samfällighetsföreningen har nytta av fungerande tätskikt under asfalten. Fastighetsägaren behöver tätskikten av hållfasthetsskäl, och för föreningen är tätskikten nödvändiga för parkeringsanläggningens funktion. Det går därför inte att fastslå tätskiktens tillhörighet utifrån ett behovsperspektiv.

MÖD anger följande angående tätskiktens tillhörighet till GA:

”För att undvika gränsdragningsproblem, t.ex. vid skötsel och underhållsarbeten, framstår det däremot som ändamålsenligt att ansvaret för yt- och tätskikt på de olika våningsplanen i det här fallet åvilar samma part. Det talar för att tätskikt, liksom otvivelaktigt ytskikt, varit avsett att omfattas av anläggningen. I samma riktning talar i någon mån det faktum att samtliga då i anläggningen deltagande fastigheter, att döma av den överenskommelse som anläggningsbeslutet hänvisar till, svarat för kostnaderna för anläggningens byggande.”

Sammanfattningsvis finner MÖD att både tätskikt och ytskikt ska omfattas av GA.

Sensmoral

Även ett aldrig så noggrant genomarbetat anläggningsbeslut kommer att innehålla tvetydigheter och otydligheter. När tiden närmar sig för större underhållsåtgärder eller återinvestering kommer det att synas i sömmarna och tvetydigheterna kan komma att blottläggas. Och så får det nog vara i vissa frågor – systemet tycks fungera ändå och skyddsnät i form av t.ex. fastighetsbestämning finns tillgängligt om de inblandade inte själva lyckas enas om tolkningen. I fråga om anläggningens avgränsning mot omkringliggande egendom finns det dock anledning att vara extra tydlig i anläggningsbeslutet.



Illustration: Bahkadisch