Så är den äntligen här, Lantmäteriets rapport om stämpelskatt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning. För dem som har glömt bakgrunden handlar det, något förenklat, om att regeringen vill hindra den som har förvärvat fast egendom från att använda sig av fastighetsbildning i syfte att undvika eller begränsa stämpelskatten. I dag ligger landet öppet och förvärvaren kan i flera fall ta en omväg via fastighetsbildning för att vinna skattemässiga fördelar. Således en suboptimering ur ett fiskalt perspektiv. Läggs Lantmäteriets förslag till grund för ny lagstiftning torde den vägen stängas. Mission accomplished? Inte riktigt. Beskattning innebär också en suboptimering, men ur ett annat perspektiv. För att avgöra om en lagändring är lämplig så måste statens fiskala intressen vägas mot marknadens behov av en effektiv fastighetsbildningsprocess. Det förra kan inte vinnas utan skador på det senare och vice versa.
Lantmäteriets förslaget är alldeles uppenbart till men för fastighetsbildningsprocessen, vilket drabbar landets fastighetsägare. Förslaget leder alldeles uppenbart också till en rättvisare beskattningssituation, där skatteintäkterna torde öka samtidigt som reglerna blir mer enhetliga.
Vi kommer under webinarium den 25 april 2022 gå igenom effekterna av förslaget, både de uppenbara och de svårfångade. I framställningen nedan redogörs därför bara helt kort för förslaget. Den djupare analysen – och förhoppningsvis diskussionen med branschen – sparar vi till webinariet den 25 april.
Stämpelskatt
Överlåtelser av fast egendom är som huvudregel skattepliktiga enligt stämpelskattelagen. Skattskyldigheten uppkommer i samband med att köparen beviljas lagfart på förvärvshandlingen, dvs. köpekontraktet. Man kan alltså se det som att köparen genom överlåtelsen apterar skattebomben, men den detonerar först när lagfart beviljas. Apterade bomber ska visserligen hanteras med varsamhet, men det är panget som de flesta vill undvika. Panget kan i vissa fall undvikas genom fastighetsbildning.
Att avstå från att söka lagfart i syfte att undvika stämpelskatten är inget alternativ. Det följer inte minst av att det är först efter att lagfart beviljats som köparen kan ta ut nya pantbrev i fastigheten.
Stämpelskatten är i dag 4,25 procent för juridiska personer och 1,5 procent för fysiska personer, bostadsrättsföreningar och kommuner.
Inskrivningsmyndigheten är beskattningsmyndighet.
Fastighetsbildning
Fram till slutet av 1960-talet gick det i princip inte att förvärva mark genom fastighetsbildning. Orsaken var att varje marköverföring behövde ske ”åt båda hållen”. Värdet av den mark som fördes från en fastighet skulle i princip mötas av tillförsel av mark med motsvarande värde. Systemet ändrades strax före fastighetsbildningslagens ikraftträdande 1972.
Genom fastighetsreglering, vilket var en nyhet i förrättningslagstiftningen när åtgärden kom 1972, kan mark föras från en fastighet till en annan utan arealbegränsningar. Fastighetsreglering innebär ett förvärv av fast egendom i de fall där mark byts mot pengar.
Vidare kan parterna vid klyvning – delning av en fastighet som ägs av två eller flera personer gemensamt – komma överens om en lottläggning som inte motsvarar delägarnas relativa andelstal i klyvningsfastigheten. Även denna åtgärd innebär i praktiken ett förvärv, eftersom en delägare får mark mot ersättning från annan delägare.
Både fastighetsreglering och klyvning kan genomföras genom tvång. Det är dock vanligare att åtgärderna sker med stöd av en överenskommelse, dvs. en handling genom vilken parterna gemensamt begär att lantmäterimyndigheten ska genomföra åtgärden.
Stämpelskatt vid lantmäteriförrättning
Som nämnts ovan är överlåtelser – dvs. köp, byte eller gåva – av fast egendom normalt stämpelskattepliktiga. Att skattskyldigheten inträder först när lagfart beviljats – dvs. efter att köpare eller säljare skriftligen har ansökt om lagfart hos Inskrivningsmyndigheten – innebär att stämpelskatt i dag inte utgår på köp som läggs till grund för fastighetsreglering. Förvärvet är då visserligen skattepliktigt, men någon skattskyldighet uppkommer inte. Apteringen finns där men det blir inget pang.
Överenskommelse om fastighetsreglering och överenskommelse om klyvning kan, som nämnts ovan, utgöra förvärv. Men eftersom de förvärven inte är skattepliktiga så uppkommer aldrig någon skattskyldighet. Handlingen är alltså inte apterad.
Frågan är då hur dessa förvärv – A) jordabalksförvärv som läggs till grund för (i första hand) fastighetsreglering, B) fastighetsregleringsförvärv som grundar sig på jordabalksköp eller överenskommelse om fastighetsreglering respektive C) klyvningsförvärv som grundar sig på överenskommelse om klyvning – ska kunna stämpelskattebeläggas.
Lantmäteriet har svar.
Lantmäteriets förslag
Lantmäteriets förslag omfattar både lagändringar och ny lagstiftning. Det tål att upprepas att uppdraget är komplicerat. Det går i princip inte att skattebelägga förvärv som sker inom förrättningens ram utan att samtidigt skada förrättningsinstitutet. Det är så klart mycket olyckligt, eftersom lagstiftaren har lagt stor möda under många år på att optimera fastighetsbildningslagstiftningen.
Optimeringen har skett i huvudsak utifrån omsättnings-, belånings och förvaltningsintresset. Det är nämligen i statens intresse att det ska vara enkelt att optimera fastighetsbeståndet. Ökar processkostnaderna – genom att det blir dyrare, mer tidskrävande eller mer svårförutsägbart – så hämmas syftet med dagens system. De fiskala intressena står alltså mot intresset av en effektiv fastighetsbildning.
Med den tanken vänder vi oss till förslaget. Det kan delas upp i tre delar (A-C nedan) utifrån de tre förvärvstyper som Lantmäteriets förslag stämpelskattebelägger.
A) Beskattning av jordabalksförvärv
Med jordabalksförvärv avses här köp som läggs till grund för beslut om fastighetsreglering liksom köp som läggs till grund för beslut om avstyckning och sammanläggning. Det förra fallet är det här intressanta.
Köp är, som nämnts ovan, skattepliktiga redan i dag. Skatteplikt inträder dock först i samband med att lagfart beviljas. Vid fastighetsreglering beviljas dock ingen lagfart. För att hantera detta föreslår Lantmäteriet att skattskyldighet i dessa fall ska inträda när uppgift om fastighetsbildningen har införts i fastighetsregistret. Till grund för skatten ska läggas förvärvshandlingen.
Förslaget ansluter alltså till den befintliga strukturen i stämpelskattelagen. Eftersom köpet utgör grund för beskattning finns också ett tydligt belopp att beräkna skatten på.
B) Beskattning av fastighetsregleringsförvärv
Med fastighetsregleringsförvärv avses här överenskommelse om fastighetsreglering som läggs till grund för beslut om fastighetsreglering.
Överenskommelser är, som nämnts ovan, normalt inte skattepliktiga. Enligt förslaget ska dock även överenskommelser omfattas av skatteplikt. Skattskyldigheten inträder när uppgift om fastighetsbildningen har införts i fastighetsregistret. Hur skatten ska beräknas, dvs. på vilket belopp, är dock problematiskt.
Lantmäteriet föreslår att värdet ska bedömas utifrån den avstående fastighetens marknadsvärdeminskning. Orsaken till att man inte går på att det ersättningsbelopp som parterna har överenskommit om är att Lantmäteriet menar att det kan vara kontaminerat av andra poster än rena markvärden, bland annat andra kostnader som följer av regleringen. Vidare menar Lantmäteriet att marken inte har ett entydigt värde, så som ett köpt område har, utan att värdet beror av vems perspektiv man anlägger. Exempelvis torde frånträdande och tillträdande fastighets ägare bedöma värdet olika, annars skulle någon transaktion inte ske.
Den lösning Lantmäteriet föreslår är att beskatta förvärvet utifrån värdet på marken för den frånträdande fastigheten, dvs. ett belopp i det lägre spannet. Värdet ska bedömas med ledning av intyg av sakkunnig eller annan utredning.
En begränsningsregel föreslås. Beskattning ska enbart ske på värden som överstiger 1 000 000 kronor och om förvärvaren är en juridisk person bara på värden över 350 000 kr.
C) Beskattning av klyvningsförvärv
Med klyvningsförvärv avses här överenskommelse om klyvning som läggs till grund för klyvning.
Sådana överenskommelser är i dag inte skattepliktiga. Enligt förslaget ska dock skatteplikten utökas till att omfatta också dessa. Skattskyldigheten inträder när uppgift om fastighetsbildningen har införts i fastighetsregistret. Vilket belopp som skatten ska beräknas på är också här problematiskt att bedöma.
Lantmäteriet förslag bygger på att marknadsvärdet av den andel av klyvningslotten som har förvärvats ska ligga till grund för värdet som skatten ska beräknas på.
Här föreslås samma begränsningsregel som rörande fastighetsregleringsförvärv, dvs. beskattning ska enbart ske på värden som överstiger 1 000 000 kronor och om förvärvaren är en juridisk person bara på värden över 350 000 kr.
Effekter
Det är uppenbart att förslaget kommer att få betydande effekter på hur marknaden agerar i dessa fall. Mängden stämpelskatteförrättningar kommer att begränsas avsevärt, men frågan är om de helt upphör. Vidare är frågan vilka effekter den föreslagna strukturen får på fastighetsbildningsinstitutets skärpa och effektivitet. Vi spar dock tankarna om detta till webinariet den 25 april. Vi hoppas så klart att du anmäler ditt deltagande på vår hemsida och deltar i debatten.