Vilka förutsättningar har en samfällighetsförening att utveckla verksamheten utan ny förrättning? Begränsade. Men hur begränsade? Och vilken hänsyn får tas till samhällsutvecklingen?
Varje anläggningsbeslut ger en bild av historiska behov och historiska lösningar. Dessa skiftar så klart över tid. En fastighet har till exempel på 2000-talet ofta andra behov än den hade på 1900-talet. Den tekniska utvecklingen erbjuder också ständigt nya lösningar, både på gamla och nya behov. Samfälligheten är dock, oberoende av hur lång tid som har förflutit, frusen i förgången tid och bunden till hur behov och teknik kom till uttryck i anläggningsbeslutet.
Samfälligheter och förändrade behov
Samfällighetsföreningar behöver löpande, vid renoveringar och reparationer, göra teknikval. Hur gemensamhetsanläggningens ändamål har angivits i anläggningsbeslutet kan begränsa valmöjligheterna. Det kan leda till att användning av den senaste tekniken kräver att gemensamhetsanläggningen först omprövas, en åtgärd som kräver både tid och pengar. Men hur långt sträcker sig valfriheten inom det gällande beslutet?
Frågan om en samfällighet kan byta från centralantenn till kabel-TV utan att ändra anläggningsbeslutet prövades i NJA 1989 s. 291. HD anförde att skifte från centralantenn för mottagande av eterburna sändningar till anläggning för mottagande av kabelburna sändningar inte innebär att anläggningen därmed skulle bli av en principiellt annan art. Den nya tekniska lösningen rymdes inom det äldre anläggningsbeslutet och kunde därmed utföras inom ramen för den löpande förvaltningen, utan att först behöva ta vägen via ett nytt beslut av lantmäterimyndigheten.
Den tekniska utvecklingen och de därpå följande behoven har lett till spänningar mellan nya behov och gamla anläggningsbeslut. De senare åren har frågan ofta handlat om fiber och laddstolpar för elbilar.
Den löpande förvaltningen
Ett anläggningsbeslut anger vad som ska utföras och var, d.v.s. vad gemensamhetsanläggningen ska omfatta för anläggningar och var dessa ska vara belägna. Anläggningsbeslutet reglerar dock inte – får inte reglera – hur anläggningen ska förvaltas. Förvaltningen regleras istället i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL). Beroende på om de delägande fastighetsägarna bildar en samfällighetsförening (föreningsförvaltning) eller inte (delägarförvaltning) kommer olika regler i SFL att tillämpas.
Enligt 18 § SFL är en samfällighetsförenings ändamål att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. En samfällighetsförening får inte bedriva verksamhet som är främmande för ändamålet som samfälligheten ska tillgodose. Bestämmelsen i 18 § SFL sätter alltså de yttre ramarna för samfällighetsföreningens ändamål och förvaltning.
Lagstiftarens intentioner med 18 § SFL är att skydda minoriteten i samfälligheten mot att, av majoriteten, tvingas delta i verksamheter som inte är ett naturligt led i förvaltningen av samfälligheten, samt därmed också skydda minoriteten från kostnader och andra olägenheter som inte kan anses hänförliga till ändamålet (prop. 1973:160 s. 347 f. och 385 ff.). Skälet till denna snävhet ligger i samfällighetens speciella natur och medlemskapets starka koppling till äganderätten. Den som äger en fastighet med andel i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening kan inte avsäga sig medlemskapet med mindre än att sälja fastigheten. 18 § SFL utgör således ett skydd för den enskildes äganderätt.
Att förnya samfällighetens anläggningar
En samfällighetsförening är i förhållande till sina medlemmar skyldig att förnya de anläggningar som ingår i gemensamhetsanläggningen när dessa är uttjänta. För att t.ex. byta ut uttjänta avloppsledningar mot nya i samma läge och med samma dimensioner krävs uppenbart inte något nytt lantmäteribeslut. Tvärtom är det för denna situation som gemensamhetsanläggningen och samfällighetsföreningen en gång bildades. Men hur stor handlingsfrihet har samfällighetsföreningen att i samband med förnyelse ta in nya eller andra typer av anläggningar?
I rättspraxis har förnyelse av tekniska anordningar som ingår i en anläggning ansetts falla inom en samfällighets ändamål om resultatet inte kan anses innebära att det blir fråga om en anläggning av principiellt annan art (NJA 1989 s. 291 och NJA 2015 s. 939). En standard-höjning, till exempel genom teknisk utrustning som saknar motsvarighet i den befintliga anläggningen, faller typiskt sett utanför den verksamhet som föreningen kan bedriva enligt 18 § SFL. I första hand är det alltså närmast fråga om förvaltning i egentlig mening, snarare än vidareutveckling av verksamheten. Detta utesluter dock inte viss anpassning till den tekniska utvecklingen och samhällsutvecklingen. Man kan uttrycka det som att det finns en viss elasticitet i bestämmelsen för att möjliggöra mindre anpassningar med begränsad påverkan på samfällighetens ändamål eller anläggningens art.
Utrymmet att avvika från det ändamål som bestämts vid anläggningsbeslutet är dock begränsat. Vid tolkning av 18 § SFL måste hänsyn tas till anläggningslagens villkor i 5-11 § för inrättande av en gemensamhetsanläggning. Väsentlighetsvillkoret i 5 § anläggningslagen innebär till exempel att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas för annan fastighet än sådan för vilket det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. Detta innebär att en fastighet endast kan tvångsanslutas till en gemensamhetsanläggning om fastigheten har ett påtagligt behov av just den anläggning som avses.
Infrastruktur för att ladda el-bilar och hybrider
Det har i flera sammanhang uppkommit frågor om huruvida befintliga gemensamhetsanläggningar kan anses inrymma även anläggningar för att ladda el-fordon, även om det inte framgår explicit av anläggningsbeslutet. Vidare, kan befintliga gemensamhetsanläggningar omprövas, eller nya bildas, i syfte att möjliggöra sådana funktioner? Nedan ser vi till praxis av betydelse för frågan.
Praxis – NJA 2015 s 939
I NJA 2015 s. 939 prövades klandertalan mot stämmobeslut om installation av el- och belysningsanordning. Bryggholmens samfällighetsförening förvaltade gemensamhetsanläggningen Vallby-Husby ga:3. Gemensamhetsanläggningen omfattade, enligt anläggningsbeslutet, befintliga båtbryggor och parkeringsplatser samt båtuppläggningsplatser på Husby holme.
Vid föreningens årsstämma 2011 fick styrelsen i uppdrag att ordna el och belysning till Husbyviken, med begränsningen att investeringen inte fick överstiga 200 000 kr samt vissa ytterligare begräsningar i fråga om lån, amortering och ränta. Två medlemmar klandrade beslutet vilket ledde till en process som slutade i HD. Den huvudsakliga frågan var om årsstämmans beslut var främmande för samfällighetens ändamål.
HD framhåller i domen att en mer allmän anpassning till utvecklingen eller till höjda krav från medlemmarna i princip inte kan tillgodoses inom ramen för förvaltningen av föreningen. Sådana ändringar kräver ny förrättning.
Föreningen menade att det borde ges särskild betydelse att en förbättring av en anläggning ligger i linje med samhällets strävanden. De aktuella åtgärderna skulle till exempel öka säkerheten och därmed också tillgängligheten. HD framhöll att samfällighetsförening har att följa de ramar som sätts av anläggningsbeslutet, men att det visserligen kan finnas fall där det finns ett allmänt intresse av olika slags förbättringar. Detta kan beaktas i ett förrättningsbeslut, men inte i den löpande förvaltningen. HD öppnar dock för att det, som undantag, kan förekomma situationer där starka samhällsintressen påverkar bedömningen av om en samfällighets ändamål har blivit inaktuellt och föreningen därför ska kunna göra en mer allmän bedömning av lämpliga åtgärder. Det krävs dock enligt HD att situationen i så fall har förändrats klart och påtagligt i relation till förhållandena när samfällighetens ändamål bestämdes.
HD konstaterade att föreningens ändamål – förvaltning av båtbryggor, parkeringsplats och båtuppläggningsplats – fortfarande var aktuellt. Föreningen hade inte visat att det klandrade stämmobeslutet behövdes för att uppfylla några krav i gällande lagstiftning. Stämmobeslutet skulle därför ställas i relation till föreningens ändamål, som var knutet till en anläggning som till största del var utförd redan vid bildandet av gemensamhetsanläggningen. Det ingick inte någon el- eller belysningsanordning i den befintliga anläggningen och det beslutades inte heller om någon sådan anordning i anläggningsbeslutet. Stämmobeslutet var därför inte begränsat till förnyelse av befintlig teknisk utrustning, utan innebar istället installation av en ny anordning som saknade tidigare motsvarighet. Stämmobeslutet var därför inte hänförligt till vare sig utförandet eller driften av anläggningen, utan innebär att föreningen beslutat om en verksamhet som var främmande för det ändamål den var satt att tillgodose. Stämmobeslutet stred därför mot 18 § SFL, och mot föreningens stadgar.
Praxis – Mark- och miljödomstolen, 2020-02-05, F 3951-19
Mark- och miljödomstolen i Vänersborg prövade klandertalan mot stämmobeslut om installation av laddstolpar. Berglärkans samfällighetsförening förvaltade gemensamhets-anläggningen Rud ga:18, bildad 1981. Gemensamhetsanläggningen bestod av
a) inomkvartersgator, garage, parkeringsdäck, containerplatser, soprum, parkeringsytor, närlekplatser med utrustning,
b) kall-, spill- och dagvattenledningar samt
c) el- och teleanläggningar i form av
1. elserviskablar, eventuella tomrör samt kabelmätarskåp,
2. Televerkets P-slangar samt
3. pel- rör, ytterbelysning, antenn- och styrningsanläggning inklusive don i väggarna samt grupp- och stigarledningar.
Vid en extra föreningsstämma i september 2019 fattades beslut om att föreningen skulle installera laddstolpar, att föreningen ansåg att installation av laddstationer för laddningsbara bilar rymdes inom gällande anläggningsbeslut och att föreningen skulle gå vidare med styrelsens förslag om installation och kostnadsfördelning av installation av laddstationer.
Klagandena anförde att beslutet inte tillkommit i laga ordning på grund av fel i kallelsen och att beslutet stred mot gällande lagstiftning.
Föreningen hade 2018 ansökt hos Lantmäteriet om att ompröva gemensamhetsanläggningen i syfte att också omfatta laddstolpar. Lantmäteriet meddelade då att de såg svårigheter med att genomföra ansökan, som därefter återkallades av samfällighetsföreningen.
Mark- och miljödomstolen konstaterade inledningsvis att kallelsen till föreningsstämman hade sådana formfel att de i sig utgjorde skäl att häva stämmobeslutet. Domstolen prövade ändå också huruvida stämmans beslut om installation av laddstationer stod i strid med föreningens ändamål.
Domstolen konstaterade att stämman inte hade befogenhet att på något sätt utvidga gemensamhetsanläggningens ändamål. Stämmobeslutet var därför av det skälet att se som en nullitet.
Angående att part argumenterat för att laddstationer skulle inrymmas i punkt c) i anläggningsbeslutet framhöll domstolen att punkten specifikt hänvisade till vissa närmare angivna kablar och slangar m.m. Installation av laddstationer kunde inte hänföras till förnyelse av någon av de i beslutet angivna teknisk anordningarna som tillgodoser samma ändamål som det för anläggningen inrättade, eller i övrigt hänföras till utförande och drift av den befintliga anläggningen. Domstolen fastslog därför att installation av laddstationer inte kunde anses ingå i samfällighetens ändamål enligt punkt c).
Domstolen övervägde också om laddstationer kunde inrymmas i begreppet garage, men kom fram till att sådan installation inte kan hänföras till förnyelse av någon teknisk anordning som tillgodoser samma ändamål eller i övrigt hänföras till utförande och drift av den befintliga anläggningen.
Slutligen påpekade domstolen att det, utifrån handlingarna i målet, inte framgått att väsentlighetsvillkoret i 5 § anläggningslagen var uppfyllt.
Praxis under utveckling – Lantmäterimyndighetens beslut i ärende M187102
Ärendet avser omprövning av gemensamhetsanläggningen Arkeologen ga:1. Gemensam-hetsanläggningens ändamål är i dag interngator, grönytor och garage. Sökanden vill genom omprövningen lägga till laddstolpar för elbilar.
Lantmäterimyndigheten bedömde att 35 § i anläggningslagen var uppfylld, varför omprövning kunde ske. Även 1 och 6 §§ anläggningslagen bedömdes var uppfyllda. Däremot bedömdes laddstolpar för elbilar inte medföra sådan påtaglig nytta att väsentlighetsvillkoret i 5 § AL var uppfyllt, detta eftersom en så liten del av det totala beståndet av personbilar utgörs av elbilar. Förrättningen ställdes in.
Lantmäteriets beslut har överklagats till mark- och miljödomstolen.
Oklara ändamål
En samfällighet som inte längre fyller sitt ändamål kan omprövas och i vissa fall upphävas. Men hur ska den förvaltas i avvaktan på sådant initiativ? Kan ändamålet omtolkas i syfte att följa teknik- och samhällsutvecklingen? Och hur ska äldre samfälligheter med otydligt ändamål tolkas? Finns det här ett större utrymme att ta hänsyn till utvecklingen? I dessa fall, d.v.s. i fråga om obsoleta och otydliga samfälligheter, måste förvaltningen fortfarande förhålla sig till de ramar som följer av beslut och lagstiftning. Ramarnas otydlighet kan ge visst utrymme för åtgärder på randen, men begränsas alltid av skyddet för minoritetsintressena. Ett ”tillåtande”, brett ändamål torde dock aldrig innebära en möjlighet för föreningen att göra investeringar som i absoluta eller relativa mått rör stora belopp. Vidare måste hänsyn tas till effekterna i förvaltningsskedet. Ett obsolet ändamål torde i de flesta fall kräva omprövning eller fastighetsbestämning innan kännbara investeringar görs. Risken är annars påtaglig att beslutet kan klandras. Att utökningen ligger i linje med samhällets behov och dessutom ses som positivt ur myndigheternas perspektiv är inte heller skäl nog att tillåta en utveckling. Här torde möjligheterna till teknisk förändring närmast vara knutna till justering av rådande teknik i syfte att uppfylla föränderliga myndighetskrav eller lagar, inte en förändring av verksamheten i sig som drivs av föreningens intressen.
I SOU 2018:76, Mindre aktörer i energilandskapet – förslag med effekt, s. 318 anges: ”Det går dock att konstatera att mycket talar för att en samfällighetsförening inte bör anordna laddanordningar utan att det står i ett anläggningsbeslut att den typen av anordning ska finnas.” Främmande verksamhet är inte tillåtet. Det blir ytterst en tolkningsfråga som behöver utgå från förutsättningarna i det enskilda fallet.
Faktorer av betydelse
Vilka faktorer är då av betydelse när en samfällighetsförening funderar på om laddstationer ska utföras inom ramen för en befintlig gemensamhetsanläggning eller om omprövning ska ske.
1. Behöver nya utrymmen tas i anspråk?
Om utrymmen som inte redan upplåtits för gemensamhetsanläggningen behöver tas i anspråk är åtgärden inte tillåten.
2. Går det att hävda att en allmän teknisk utveckling skett sedan anläggningsbeslutet inom ramen för avsett ändamål?
En central-TV-anläggning kan enligt praxis ersättas med en kabel-TV-anläggning. Men i målet var anläggningsbeslutet gammalt och det bakomliggande ändamålet kunde tillgodoses med en ny teknik. Hade anläggningsbeslut om central-TV-anläggningen varit färskt hade sannolikt ett skifte till kabel-TV inte gått. Beslutets ålder kan alltså påverka tolkningen.
3. Hur precist är anläggningsbeslutet respektive den anläggning som utökningen avser?
Precisionen i det gällande anläggningsbeslutet har betydelse för tolkningsmånen. Om det exempelvis uttryckligen framgår av anläggningsbeslutet att gemensamhetsanläggningen avser en gunga är det mer tveksamt om denna kan ersättas med en rutschkana än om anläggningsbeslutet har en bredare formulering som till exempel ”lekanordning”. I fråga om vissa anläggningar finns en större tolkningsmån, särskilt om de har flera funktioner. Om motorvärmaruttag för bilar även skulle fungera som laddstolpar för el-bilar och det i sig inte skulle vara en fördyrande åtgärd, att vid nyinvestering köpa anläggningar med dubbel funktion, ökar möjligheten till utökning inom rådande anläggningsbeslut.
4. Är åtgärden kostsam?
En glidning inom ramen för befintligt anläggningsbeslut torde aldrig vara tillåten om den medför betydande kostnader, i absoluta eller relativa belopp, för utförande eller förvaltning.
Föreningen eller deltagande fastighetsägare
Slutligen bör det angående laddstolparna noteras att de ovan redovisade fallen avser situationer där samfällighetsföreningen har för avsikt att själv utföra och förvalta anordningarna. En annan möjlighet är att föreningen tillåter att medlemmarna själva förser ”sina” parkeringsplatser med laddfunktioner. Fysiskt kan de två uppläggen i många fall se lika ut, men rättsligt är det naturligtvis avsevärda skillnader.
Om medlemmarna själva ansvarar för laddanordningarna blir det för föreningens del en fråga om att, mot ersättning, tillhandahålla elektricitet. Även denna lösning möter juridiska utmaningar.
En ny teknik är här, igen
För varje ny teknisk innovation finns det ett motstånd. Inte sällan beror det på en tröghet i omställningen från en teknik till en annan där vissa personer och branscher leder omställningen som därefter sakta når resten av samhället. En av dessa teknikskiften står elbilarna för och det är i dag sannolikt att det är av väsentlig betydelse för vissa bostadsfastigheter att ha tillgång till laddplatser. I takt med den tekniska utvecklingen och ett ändrat beteende hos fastighetsägarna kommer möjligheterna att öka, med eller utan en ändring av anläggningslagen.
2020-10-05