03 juni 2021

Förutsättningarna för omprövning av gemensamhetsanläggning


03 juni 2021

Förutsättningarna för omprövning av gemensamhetsanläggning


MÖD mål nr F 12050-19

För att få ompröva en befintlig gemensamhetsanläggning krävs att något av rekvisiten i 35 § AL är uppfyllt; ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på gemensamhetsanläggningen, att det beslutats om en omprövningsrätt efter viss tid och att denna tid löpt ut eller att det i annat fall framkommit ett klart behov av omprövning. Skälet till de högt ställda kraven för omprövning är att lagstiftaren anser att det är av vikt att gemensamhetsanläggningar är långsiktiga både i sin utformning och sin förvaltning samt att de är stabila över tid. Mot intresset av stabilitet står delägarnas behov av flexibla lösningar och en möjlighet att i takt med tidens gång renovera, uppdatera och förnya anläggningen.

Bakgrunden i målet

Målet avser en omprövning av gemensamhetsanläggningen Karlsvik ga:2, som omfattar del av ett förråd. Förrådet är beläget på fastigheterna Karlsvik 2:13 och 2:14. Det är den halva av förrådet som ligger på Karlsvik 2:13 som omfattas av gemensamhetsanläggningen Karlsvik ga:2, se Bild 1 nedan.

Bild 1. Bilden visar fastigheterna Karlsvik 2:12 (lott A), Karlsvik 2:13 (lott B) och det aktuella förrådet den (halva av byggnaden H som är belägen på lotten B).

Gemensamhetsanläggningen bildades i samband med att fastigheterna Karlsvik 2:12 och 2:13 avstyckades och uppläts med tomträtt, för knappt 40 år sedan. Samtidigt bildades ett servitut som medgav rätt till gångväg för Karlsvik 2:12 belastande Karlsvik 2:13 för att möjliggöra Karlsvik 2:12 åtkomst till förrådet. I samband med fastighetsbildningen detaljplanelades även området, som utgörs av en äldre bruksmiljö. Detaljplanen var antagen, men hade inte vunnit laga kraft när fastighetsbildningen genomfördes. Gemensamhetsanläggningen omfattar, förutom förrådet, även bland annat yttertaket på bostadsbyggnaden och serviceledningar för vatten och avlopp.
Idag finns flera nya byggnader på fastigheterna, bland annat nya garagebyggnader och nya förråd.

Tomträttshavaren för Karlsvik 2:13 ansökt hos Lantmäteriet om fastighetsreglering för upphävande av servitutet för gångväg samt omprövning av gemensamhetsanläggningen för att undanta användning av förrådsbyggnaden från Karlsvik ga:2. Ägaren av Karlsvik 2:12 bestred ansökan. Lantmäteriet ställde in förrättningen med motiveringen att det saknades skäl att ompröva gemensamhetsanläggningen. Att ett garage byggts på Karlsvik 2:12 innebar enligt Lantmäteriet inte att det förelåg ändrade förhållanden som väsentlig inverkade på frågan. Det bedömdes inte heller finnas några andra sådana ändrade förhållanden som medgav omprövning och inte heller några sådana omständigheter som kunde utgöra ett klart behov av omprövning.

Sökanden överklagade Lantmäteriets beslut till MMD som avslog överklagandet. Målet överklagades därefter till MÖD.

Om kraven för omprövning enligt 35 § AL

Ändrade förhållanden

Bedömning avseende ändrade förhållanden ska enligt förarbetena präglas av viss restriktivitet (prop. 1988/89:77 s. 75), vilket även överensstämmer med hur praxis på området har utvecklats. Bara det faktum att lång tid förflutit sedan gemensamhetsanläggningen bildades eller det har skett förändringar i omgivningen är inte tillräckligt för en omprövning. I förarbetena anges ”För omprövning på grund av ändrade förhållanden krävs det i princip att det är fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om en annan bedömning av föreliggande fakta” (prop. 1973:160 s. 254).

Klart behov av omprövning

Den rubricerade grunden för omprövning tillkom 1989 i syfte att möjliggöra omprövning i fler ärenden än tidigare. Bland annat fanns ett intresse av att underlätta möjligheten till omprövning av gemensamhetsanläggningar i bostadsområden. Tillägget är dock tillämpligt också på andra gemensamhetsanläggningar, se prop. 1988/89:77 s. 107.

Bedömningen av om det föreligger ett klart behov av omprövning ska göras utifrån utgångspunkten att det är väsentligt att en gemensamhetsanläggning kan verka långsiktigt och under stabila förhållanden. I förarbetena anges att ”en viss restriktivitet måste därför prägla bedömningen av frågan om omprövning av villkoren för anläggningen. Å andra sidan kan man inte bortse ifrån att det efter hand kan framträda ett klart behov av att kunna modifiera villkoren för anläggningen med hänsyn till vunna erfarenheter” (prop. 1988/89:77 s. 75).

Omprövning har nekats i praxis när den omständighet som åberopas för omprövning redan har varit känd och beaktats i den ursprungliga anläggningsförrättningen. I de fall omprövning tillåtits har det antingen förekommit fel eller oklarheter i den ursprungliga anläggningsförrättningen, eller förändringar i någon av de belastade eller deltagande fastigheterna.

MÖD:s bedömning i målet

Majoritetens bedömning

Domstolen anför följande avseende bedömning av ändrade förhållanden;

”Av handlingarna i målet framgår att lantmäterimyndigheten vid inrättandet av gemen- samhetsanläggningen kände till att en stadsplan var antagen men inte fastställd för området i fråga och att det därmed skulle vara möjligt för en framtida ägare av Karlsvik 2:12 och 2:13 att uppföra i vart fall en komplementbyggnad på̊ fastigheten. Det framgår också̊ att det på̊ bada fastigheterna relativt kort tid efter inrättandet av gemensamhetsanläggningen har uppförts ytterligare förråd/garage. Förhållandena har i och för sig ändrats, men inte på̊ ett sätt som väsentligt inverkar på̊ anläggningen. Enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning finns det alltså̊ inte skäl för omprövnings på̊ grund av ändrade förhållanden.”

Angående ändringsgrunden ”klart behov av omprövning” anför domstolen;

”I detta fall skapades gemensamhetsanläggningen för att Karlsvik 2:12, som alltså̊ delar bostadsbyggnaden med Karlsvik 2:13, bl.a. även skulle ha tillgång till det befintliga förrådet i ett område med äldre bruksbebyggelse. Även om denna lösning idag kan upplevas som omodern och behovet av förrådet i någon mån förändrats över tid för de båda fastigheterna, kan det inte anses föreligga ett klart behov av omprövnings.”

De skiljaktigas bedömning

Både det tekniska rådet samt ett hovrättsråden var skiljaktiga. De anför att det av handlingarna i målet framgår att lantmäterimyndigheten vid bildandet av gemensamhetsanläggningen kände till den antagna, men ännu inte lagakraftvunna, detaljplanen, samt att planen medgav ägaren av Karlsvik 2:12 att uppföra komplementbyggnad på fastigheten. Ansökan om bygglov för sådan byggnad var även inlämnad, men beslut om bygglov för garage på Karlsvik 2:12 meddelades först två år efter att gemensamhetsanläggningen bildats. Det är oklart om lantmäterimyndigheten hade kännedom om den inlämnade ansökan om bygglov under anläggningsförrättningen. Bygglov hade meddelats för uppförande av garage/förråd på Karlsvik 2:13 innan anläggningsförrättningen. Med anledning av att gemensamhetsanläggningen bildades med stöd av en överenskommelse mellan delägarna prövades aldrig väsentlighetsvillkoret i 5 § AL i förrättningen. De skiljaktiga anser att förhållandena har ändrats väsentligt sedan anläggningsbeslutet eftersom det inte längre är nödvändigt för Karlsvik 2:12 att ha del i det gemensamma förrådet och att detta utgör skäl för omprövning på grund av ändrade förhållanden.

Angående rekvisitet klart behov av omprövning anför de skiljaktiga;

”Det har gått lång tid sedan inrättandet, det har skett förändringar inom de deltagande fastigheterna som gör att behovet av förrådet inte är särskilt stort och den överenskommelse som bildandet av gemensamhetsanläggningen byggde på̊ har förbytts i oenighet, varför det finns nyvunna erfarenheter som bör undersökas vid en omprövning (jämför Hovrätten för Västra Sveriges dom den 8 april 2004 i mål nr Ö 1447–03). Gemensamhetsanläggningen med ett delat äldre förråd på̊ den ena fastigheten framstår också̊ som otidsenlig, även om det vid bildandet var naturligt med hänsyn till den historiska användningen av förrådet.”

Slutsatser

MÖD håller i och med prövningen av målet fast vid den restriktiva hållningen gentemot omprövningar av gemensamhetsanläggningar.