01 december 2022

Inlösen av fastighet enligt PBL


01 december 2022

Inlösen av fastighet enligt PBL


Mark- och miljööverdomstolen den 22 november 2022 mål nr F 4573-21

En kommun kan under vissa förutsättningar lösa in fastigheter, mark och andra utrymmen i samband med att en detaljplan genomförs. Ofta avser kommunens förvärv mark som är utlagd som allmän plats och som kommunen ska vara huvudman för, 6 kap. 13 § PBL. Men kommunen har genom en bestämmelse i 6 kap. 15 § PBL också möjlighet att lösa in kvartersmark. Förutsättningen för det är – något förenklat – att detaljplanens genomförandetid har löpt ut och att fastigheten inte har bebyggts i enlighet med detaljplanen. Möjligheten har använts sparsamt.

Det aktuella avgörandet från mark- och miljööverdomstolen (MÖD) rör just inlösen med stöd av 6 kap. 15 § PBL. Förutsättningarna i målet är mycket speciella då rekvisiten för inlösen visserligen är uppfyllda, men MÖD fäster vikt vid kommunens agerande under planprocessen.

Kommunens rätt till inlösen

Av 6 kap. 15 § PBL följer alltså att en kommun har möjlighet att lösa in kvartersmark, efter att detaljplanens genomförandetid har löpt ut, om marken inte har bebyggts i huvudsak enligt detaljplanen. Kommunens inlösenrätt är begränsad till de fall då kommunen är skyldig att upplåta allmän plats för kvartersmarkens behov.

Bestämmelsen infördes i PBL som ett medel för att komma till rätta med att stadsplaner visserligen antogs och kommunen byggde ut de allmänna platserna, men kvartersmarkens ägare förhöll sig passiv. Utvecklingen skedde alltså på allmän plats men inte på kvartersmark. Hela processen kunde då förfelas eller i vart fall skadas, vilket också var ett återkommande problem vid tillämpningen av byggnadslagstiftningen som föregick PBL. Bestämmelsen i 6 kap. 15 § PBL (6 kap. 24 § ÄPBL) var ett medel för att motverka detta.

En bedömning av om inlösen får ske kan dock inte bedömas med beaktande av 6 kap. 15 § PBL allena. Även andra rättsregler kan ha betydelse för utfallet. Vid prövning av frågor enligt PBL ska alltid hänsyn tas till allmänna och enskilda intressen och en intresseavvägning ska göras, 2 kap. 1 § PBL. Vid ingrepp i en enskild persons äganderätt ska vidare egendomsskyddet beaktas, 2 kap. 15 § regeringsformen. En rättsregel som innebär ett ingrepp i en enskilds egendom måste dessutom, enligt allmänna rättssäkerhetskrav, vara förutsägbar, dvs. den enskilde måste kunna förstå hur regeln kan komma att tillämpas av det allmänna. Av Europadomstolens praxis framgår att en rättsregel är förutsägbar ”[…]när den ger ett visst skydd mot godtyckliga ingrep från de offentliga myndigheternas sida. Varje ingrepp i det fredliga åtnjutandet av besittningar måste således åtföljas av processuella garantier som ger den berörda personen eller enheten en rimlig möjlighet att lägga fram sin sak för de ansvariga myndigheterna i syfte att effektivt bestrida de åtgärder som inkräktar på de rättigheter som garanteras i denna bestämmelse. Vid bedömningen av huruvida detta villkor är uppfyllt ska en helhetsbedömning göras av de tillämpliga rättsliga och administrativa förfarandena.”, se Lekić mot Slovenien, 36480/07 p. 95.

Aktuellt mål

Den aktuella fastigheten ägs av två syskon som har ärvt den av sin far som i sin tur hade ägt den sedan 1961. På fastigheten finns en bostad. Syskonen har bott på fastigheten en del av sin uppväxt och deras far har där bedrivit verksamhet i form av en bilverkstad. År 2012 fick en ny detaljplan laga kraft. I den lades fastigheten ut som kvartersmark för handel, kontor och småindustri. Planens genomförandetid bestämdes till fem år. Kommunen ansökte 2020 om inlösen av fastigheten med anledning av att fastigheten inte hade bebyggts i enlighet med detaljplanen under genomförandetiden.

MÖD konstaterar inledningsvis att rekvisiten för tillämpning av 6 kap. 15 § PBL visserligen är uppfyllda. Men domstolen går därefter över till en redogörelse av detaljplanens tillkomst. De planbestämmelser som gäller för fastigheten skiljer sig från de bestämmelser som gäller för planområdet i övrigt. Bestämmelserna har fått sin särskilda utformning genom en dialog mellan kommunen och fastighetens ägare i syfte att möjliggöra fortsatt boende på fastigheten. Av planbeskrivningen framgår att fastighetsägaren ska får bo kvar på fastigheten, dvs. nyttja den som bostad, så länge denne önskar. Kommunen menar att den som avses med fastighetsägaren är syskonens far, som då var bosatt på fastigheten. Domstolen konstaterar dock att fastigheten ägdes av både syskonen och fadern tillsammans när planhandlingarna upprättades.

Syskonen menar att de utifrån detaljplanens utformning, uppgifterna i planbeskrivningen och kontakterna med kommunen under planprocessen inte har kunnat förutse följderna av ett fortsatt nyttjande av fastigheten för bostadsändamål. MÖD framhåller att planbestämmelserna är motsägelsefulla men inte oklara. Domstolen konstaterar vidare att fastighetsägarna kontinuerligt under planprocessen har verkat för att fastigheten även efter planläggningen skulle få användas för bostadsändamål. De åtgärder som kommunen har vidtagit, genom de speciella planbestämmelserna för fastigheten och den förklarande texten i planhandlingarna, visar att kommunen har justerat planförslaget utifrån fastighetsägarens önskemål, vilket också framgår av samrådsredogörelsen, utställningsutlåtandet och planbeskrivningen. Enligt MÖD har kommunen genom sitt agerade gett syskonen en befogad anledning att tro att de skulle kunna nyttja fastigheten som bostad så länge de ägde den. Syskonen har uppgett för domstolen att de skulle ha överklagat antagandebeslutet om planen hade hindrat dem från att bo kvar på fastigheten.

Enligt MÖD har syskonen under planprocessen vidtagit de åtgärder som rimligen kan förväntas av en fastighetsägare för att säkerställa fastighetens fortsatta användning. Det kan därför inte förväntas att syskonen borde ha insett att de behövde bebygga fastigheten i enlighet med planbestämmelserna senast vid genomförandetidens utgång för att inte riskera inlösen. Kommunens invändning om innebörden av begreppet fastighetsägare i planbeskrivningen inte innefattade syskonen lämnas utan avseende av MÖD som menar att uppgiften i planbeskrivningen är tydlig. Slutsatsen blir att kommunen inte har rätt att begära inlösen så länge någon av syskonen använder fastigheten för boende.

Trots att rekvisiten i 6 kap. 15 § PBL är uppfyllda har kommunen alltså inte – på grund av åtgärder under planprocessen – rätt att lösa in fastigheten.