Laddar ner här: Mall Servitutsavtal

Ovan bifogas ett exempel på hur ett mycket enkelt servitutsavtal kan utformas. Det är alltid vanskligt att ge generella tips om upplåtelseavtal, eftersom de förutsättningar som ett avtal ska tillämpas på aldrig är just generella. Där är därför med den sedvanliga varningen att inte använda generiska texter utan eftertanke som vi ändå bifogar servitutet. Se det som en utgångspunkt för egna tankar. Några kommentarer till mallen kan förtydliga vissa detaljer.

Servitutsavtal

Att ett avtal rubriceras som ”Servitutsavtal” räcker inte för att det också ska ha verkan av servitut. För det krävs att formkravet för avtalsservitut är uppfyllt samt att avtalet uppfyller de ytterligare krav som följer av servitutsrekvisiten.

Härskande och tjänande fastighet

Servitutsavtalet bör tydligt ange vilken fastighet som är härskande (förmånstagare i fråga om servitutet) och vilken fastighet som är tjänande (belastad av servitutet). Det är givetvis lämpligt att använda fastighetsbeteckningarna där sådan finns eftersom dessa är unika, men det går även att på olika sätt hantera upplåtelser i fastigheter som står i begrepp att bildas och därmed ännu inte har en egen beteckning.

Samtliga ägare måste delta

Behörig att teckna servitutsavtal är ägarna till respektive fastighet. Samtliga delägare måste delta. Det bör i servitutsavtalet anges vem eller vilka som äger härskande respektive tjänande fastighet. Givetvis kan det vara lämpligt att kontrollera i fastighetsregistret att motparten har lagfart på fastigheten. Om lagfart saknas behöver motparten styrka sin behörighet att ingå servitutsavtal.

Servitutsändamålet

Det är mycket viktigt att servitutsändamålet anges med tillfredsställande tydlighet, eftersom det som den härskande fastighetsägaren får göra på den tjänande fastigheten begränsas till just det som parterna har avtalat om. De befogenheter som följer med servitutet och de begränsningar som gäller i den tjänande fastigheten bör anges på ett tillräckligt tydligt sätt. Betänk att servitut gäller utan begränsning i tiden – om inte annat bestämts – varför det finns anledning att anta att avtalet i framtiden kan komma att behöva tolkas av andra än de som ursprungligen upprättade det.

Lokaliserat eller olokaliserat

Servitut kan vara lokaliserade eller olokaliserade. I det aktuella exemplet ska servitutet lokaliseras till en viss plats som har angivits i bilagan.

Vissa principer gäller oberoende av om parterna uttryckligen har nämnt dem i avtalet, som principen om att den härskande fastighetens ägare vid utövning av servitutet som huvudregel ska förfara så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Generellt kan det tyckas onödigt att i avtal upprepa sådant som ändå gäller enligt lag, men i andra fall – särskilt vid avtal mellan privatpersoner – kan det ändå ha en pedagogisk betydelse att göra så. Att servitutsavtalet får skrivas in i fastighetsregistret är ett annat exempel på en förutsättning som följer av lag, men som parterna ända kan vilja ta med i avtalet.

Ersättning

Eftersom det är fråga om ett avtalsservitut, som bara gäller under förutsättning att parterna kommer överens, så är det upp till parterna att bestämma vilken ersättning som ska utgå för upplåtelsen. Ersättning kan erläggas som en engångspost eller i rater. Ersättning kan också utgå löpande under servitutets giltighetstid. I mallen upplåts servitutet utan ersättning.

Tre exemplar

Att avtalet upprättats i tre exemplar beror av att parterna vill ha vars ett original och att den härskande fastighetens ägare utöver det vill ha ett original att skicka in till inskrivningsmyndigheten tillsammans med en ansökan om inskrivning av servitutet i fastighetsregistret.

Servitutsavtalet skrivs under av företrädare för det aktiebolag som äger den härskande fastigheten och den privatperson som äger den tjänande fastigheten. Något krav på bevittning, motsvarande det som gäller för fastighetsköp, finns inte för inskrivning. Det är viktigt att motparten kontrollerar att företrädaren för bolaget är behörig att skriva under avtalet. Denne bör vara firmatecknare för bolaget eller genom fullmakt eller på annat vis kunna visa att denne kan rättshandla i frågan.