Vesterlins skriver löpande krönikor, nu senast i tidningen Stadsbyggnad och då om Ladd, om folket själv får välja

Det som gör fastighetsrätten så intressant är att den är relevant. Den fyller en uppenbar funktion i samhället. Var fokus ligger skiftar dock från tid till annan.

I dag ska det vara ladd, där är politiken, marknaden och fastighetsägarna eniga. Ladd då i bemärkelsen av tillgång till laddplatser för elbilar i anslutning till bostäder, arbetsplatser och handelsplatser.

Många installerar en egen laddplats på sin egen fastighet. Det är dock inte lösningen för alla. Vissa, som många radhusägare, saknar helt fysisk möjlighet att parkera sin bil på den egna fastigheten. Andra, som vissa handelsplatser och områden med flerfamiljshus, har visserligen möjlighet att ordna en egen parkering men fastighetsägarna ser ekonomiska fördelar med att samverka med andra fastigheter om en gemensam parkering. Hur ska i så fall denna samverkan gå till?

Verktyget är anläggningslagen. För att vara drygt femtio år är lagen synnerligen trendkänslig. Behöver folket fiber? Visst, anläggningslagen fixar det. Behöver folket ladd? Jorå, det går också bra. Men kanske inte så bra som folket skulle önska. Anläggningslagen och dess syskon, lagen om förvaltning av samfälligheter, SFL, har nämligen sina begränsningar.

Fråga om att inrätta en ny gemensamhetsanläggning för parkering med ladd prövas av lantmäterimyndigheten. Om sakägarna – i huvudsak de fastigheter som ska delta i anläggningen respektive upplåta mark för den – är överens föreligger sällan några hinder. Orsaken är att det som då ska prövas i princip enbart är om anläggningen tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna och om båtnad uppkommer.

I sammanhanget ska vi komma ihåg att anläggningslagen är en ramlag. Vid tillämpning av bestämmelserna ska hänsyn tas till de värderingar som råder vid varje särskild tidpunkt. Givet den klara politiska viljan att möjliggöra ladd och den tydliga efterfrågan hos fastighetsägarna är de nu rådande värderingarna tydliga. De ovan nämnda villkoren bör alltså vara uppfyllda i de flesta fall.

Är sakägarna inte överens om att inrätta gemensamhetsanläggningen utökas prövningen. Då ska även väsentligheten, opinionen och anläggningens närmare utförande prövas. Både i fråga om väsentlighet och opinion begränsas prövningen till mer eller mindre objektiva faktorer. Den enskilda fastighetsägarens preferenser – dennes inställning till ladd – står i skuggan. Ljuset riktas i stället mot fastighetens behov – vill en genomsnittlig ägare ha ladd? Mycket talar för att svaret år 2023 är ja. Den fråga om återstår är då var och hur anläggningen ska utföras.

Fråga om att möjliggöra ladd kan också uppkomma i befintliga gemensamhetsanläggningar. För att lantmäterimyndigheten ska få utöka en befintlig anläggning krävs att förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan eller att det i annat fall har framkommit ett klart behov av omprövning. Givet fastighetsägarnas nyvunna törst efter ladd och det blossande politiska intresset torde det normalt vara möjligt. Den fråga som utmanar är, precis som vid nyanläggning, normalt var och hur anläggningen ska utföras.
.
Ladd kan alltså i de flesta fall lösas genom förrättning. Men ska verkligen landets tusentals fastighetsägare behöva tynga både den egna ekonomin och lantmäterimyndigheternas balanser för att installera ladd? Går det inte bara att besluta om ladd på samfällighetsföreningens årsstämma?

Det är här som SFL kommer in i bilden, då särskilt 18 §. Enligt bestämmelsen är en samfällighetsförenings ändamål att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats. Så länge stadgarna inte innehåller några särskilda hinder får föreningen vidta alla åtgärder som kan hänföras till anläggningens utförande och drift. Andra åtgärder, så kallad främmande verksamhet, får inte vidtas. Begränsningens syfte är att skydd föreningens minoritet mot majoritetens utsvävningar.

Gemensamhetsanläggningens ändamål och huvudsakliga beskaffenhet ska anges i det anläggningsbeslut som lantmäterimyndigheten fattar när gemensamhetsanläggningen bildas. Huruvida en befintlig gemensamhetsanläggning kan utökas med ladd behöver alltså prövas med utgångspunkt i anläggningsbeslutet.

Avser beslutet parkering med elanslutning och motorvärmaruttag finns det sannolikt redan en förberedd infrastruktur. Därmed torde fastighetsägarna kunna ladda sina bilar med enkla schukouttag, dvs. en klassisk stickkontakt. Sker schukoladdning i större skala kan det kräva att huvudsäkringen höjs och att lastbalanserare monteras för att säkra driften. Mark- och miljödomstolen har konstaterat att en sådan förstärkning av anläggningens prestanda inte kräver någon ny förrättning, se MÖD 2022-06-08, F 5327-21. Är elnätet tillräckligt robust kan föreningen därefter agera för att fastighetsägarna ska ha möjlighet att installera egna laddboxar i anslutning till sina p-platser.

Men kan inte föreningen installera och äga laddboxarna? Svaret får sökas i praxis.

I NJA 1989 s. 291 konstaterade HD att det var möjligt att utan nytt anläggningsbeslut ersätta en anläggning för centralantenn med en anläggning för kabel-tv. Mark- och miljööverdomstolen har byggt vidare på avgörandet genom att konstaterat att också ADSL (2003) och fiber (2008) kan ersätta äldre lösningar. Centralt i HD:s bedömning var att kabel-tv inte ansågs vara en anläggning av principiellt annan art än centralantennen.

HD prövade i NJA 2015 s. 939 om en samfällighetsförening hade haft rätt att förse föreningens brygga med en el- och ljusanordning. HD framhöll att en standardhöjning, exempelvis genom ny teknisk utrustning som saknar motsvarighet i den befintliga anläggningen, typiskt sett faller utanför den verksamhet som föreningen kan bedriva. Det ska, menar HD, vara fråga om förvaltning inte en vidareutveckling av verksamheten.

Utifrån HD:s avgörande är det svårt att komma till annan slutsats än att steget från parkering till laddbox är en otillåten standardhöjning genom en ny teknisk utrustning som saknar motsvarighet i det tidigare beslutet. Det gäller även om det är fråga om en parkering med motorvärmaruttag. Steget till laddbox är trots allt påtagligt både i tekniskt och ekonomiskt hänseende.

Sammantaget torde anläggningslagen fungera väl i kontakten med dagens laddbehov. Minoritetsskyddet i SFL bromsar visserligen en snabb övergång till samfällda laddboxar men problemet torde vara begränsat.