Högsta domstolen har i sitt avgörande T 3706-23 (Smyrna) i praktiken förändrat hur tomträttsavgälder ska beräknas för bostadsfastigheter. Utslaget gläder ägare av bostadstomträtter i samma grad som det bekymrar kommuner. Ett bekymmer som delas är dock hur avgälden faktisk ska beräknas. Nedan redogörs kort för domen och dess effekter. För en utförligare diskussion, delta på vårt lunchwebbinarium den 28 maj.

Bakgrunden till avgörandet är att staten äger en bostadsfastighet – Smyrna 5 – belägen på Gärdet i Stockholm. Fastigheten, som är upplåten med tomträtt, förvaltas av Statens fastighetsverk (SFV). Tomträtten är upplåten till Bostadsrättsföreningen Smyrna (Smyrna). I samband med att avgäldsperioden höll på att löpa ut, väckte SFV talan om omprövning av avgälden hos mark- och miljödomstolen. När målet nådde HD hade parterna enats om att markvärdet var 167 miljoner kronor. Den kvarstående frågan var vilken avgäld som skulle bestämmas utifrån den grunden. Smyrna yrkade att avgälden skulle fastställas till samma belopp som tidigare, dvs. 1,9 miljoner kronor per år. SFV motsatte sig ändring av Mark- och miljööverdomstolens dom, vilken innebar en årlig avgäld om 5 miljoner kronor.

Ordalydelsen i den lagregel som domstolen har att utgå från vid omprövning ger inte mycket stöd i fråga om hur avgälden faktiskt ska beräknas. Det första ledet är tydligt, avgälden ska bestämmas på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Utfallet av det ledet var parterna överens om. Det är det andra ledet som är dunkelt. I praktiken har det inneburit att en avgäldsränta söks samt att en triangulering sker. Någon särskild hänsyn har inte tagits till hur beloppet som sådant påverkar tomträttshavaren. Det ansåg dock Smyrna borde ske.

Eftersom ordalydelsen i lagregelns andra led är otydligt, riktas HD:s blick mot lagens förarbeten och det syfte som kommer till uttryck där. HD konstaterar att bestämmelsen – i 13 kap. 11 § JB – har till främsta syfte att skapa trygghet för tomträttshavaren i den framtida innebörden av tomträttsavtalets ekonomiska förpliktelser. Regeln främsta syftet är alltså tomträttshavarens ekonomiska trygghet, inte fastighetsägarens avkastning.

HD framhåller vidare att avgälden ska vara skälig i det specifika fallet utifrån det material som parterna lägger fram i målet. Skälighetsbedömningen kan falla olika ut, beroende av förutsättningarna. Någon särskild metod låser sig inte HD vid, utan enbart att vald metod ska leda till ett skäligt belopp. Parterna styr domstolens prövning genom det material som de för in i målet. Spelplanen, i fråga om parternas möjliga argumentation, är således relativt stor. De får, genom val av metod och material, försöka övertyga domstolen om skäligheten i just deras yrkande.

Vid tomträttsupplåtelse för bostadsändamål ska, menar HD, skälighetsbedömningen ta sin utgångspunkt i huvudsyftet med lagstiftningen. Hur avgälden för tomträttsupplåtelser för andra ändamål ska beräknas uttalar sig domstolen inte om. Det kan dock antas, utifrån de skäl som HD framför i övrigt, att skälighetsbedömningen inte har samma starka hänsyn till tomträttshavarens ekonomiska behov när det är fråga om kommersiella ändamål utan koppling till boendeintressen.

I domen utvecklar HD vidare att huvudsyftet med lagstiftningen är att främja en från samhällelig synpunkt önskvärd utveckling av bostadsförhållandena där enskilda kan ges tomtmark för bebyggelse men där samtidigt äganderätten till marken kan behållas och eventuell värdestegring stanna hos fastighetsägaren. Bostadsförhållandena är alltså centrala vid tolkningen. Det allmännas – fastighetsägarens – uppsida är att behålla äganderätten över tid och att få eventuell värdestegring. Den kommersiella aspekten av upplåtelsen står således i skuggan av den bostadssociala.

Efter att sålunda ha klargjort bostadstomträttshavarens skyddsvärda ställning övergår HD till hur avgäldsräntan bör beräknas. Den har, påpekar HD, till funktion att ge i huvudsak motsvarande avkastning som fastighetsägaren skulle ha fått på grund av markinnehavet ifall tomträtt till marken inte hade upplåtits. Vidare ska hänsyn tas till triangeleffekten, dvs. behovet av att vid avgäldens bestämmande ta hänsyn till den värdeutveckling som kan förväntas ske under kommande avgäldsperiod. Vald avgäldsränta ska ge en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Vägledning får sökas i avkastningen på jämförbara kapitalplaceringar, i praktiken den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Det som söks är den stabila räntan på mycket lång sikt, minst 30 år.

Även om HD inte fastslår hur avgäldsräntan ska beräknas får de tydliga uttalandena ändå anses medföra en presumtion om hur beräkningen ska gå till i normalfallet. Den part som argumenterar för en annan beräkningsmodell för avgäldsräntan måste ha starka argument.

Efter att markens värde har bestämts, avgäldsränta beräknats och triangeleffekten hanterats har i princip bedömningen tidigare varit klar. Så inte längre. HD framhåller att det faktum att vägledning kan sökas i den allmänna kapitalmarknaden inte rubbar det förhållandet att det är en skälighetsbedömning som ska göras. Domstolen ska alltså göra en egen slutlig bedömning i det enskilda fallet av vad som är skälig avgäldsränta och avgäld, med en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse. Den bedömningen kan, framhåller HD, innefatta hänsynstagande till intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar. Utifrån att realräntan på kapitalmarknaden bedöms ligga på en lägre nivå än 2 % under en stor del av den kommande avgäldsperioden kommer HD, med hänsyn till att tomträtten avser bostadsändamål, fram till en avgäldsränta om 1,75 % med triangeleffekten beaktad. Skälighetsavvägningen resulterar alltså i en rabatt till förmån för de boende, relativt hur avgälden har beräknats tidigare.

Utfallet väcker en mängd frågor.

Avgäldsberäkningen inleds med ett objektivt led, där markens marknadsvärde bedöms – med beaktande av eventuella begränsningar i tomträttsavtalet – för att sedan multipliceras med den beräknade avgäldsräntan med beaktande av triangeleffekten. Sedan följer ett subjektivt led, där boendeintresset kan leda till att den objektivt beräknade avgälden sänks, i praktiken en nedjustering av avgäldsräntan. Att skälighetsbedömningen skulle falla ut till markägarens fördel, och därmed innebära en höjning av avgäldsräntan, ligger inte i linje med lagens syften. HD:s dom innebär alltså en starkare ställning för bostadstomträttshavarna.

Vilka parametrar som påverkar det subjektiva ledet är inte uppenbart. Är utgångspunkten skillnaden mellan tidigare och ny avgäld, och ska i så fall hänsynen avse skillnaden i relativa eller absoluta tal? Eller ska avgälden bedömas utan beaktande av tidigare avgäld, med utgångspunkt i den effekt som den nya avgälden har på boendeekonomin?

I domskälen anger HD att de boende inte ska drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar. Det kan avse såväl relativa som absoluta tal. Men bör det faktum att en tomträtt, möjligen av slumpen, har en lägre avgäld än omkringliggande tomträtter innebära att de boende där bör ges större ekonomisk hänsyn vid omförhandlingar? Det kan antas att köpare av en bostadsrätt i en förening vars byggnad är uppförd på tomträtt inför köpet beaktar den totala boendekostnaden, dvs. både avgiften till föreningen och det egna lånet. Om bostadsrättsföreningen är lånefri eller har en särskilt låg tomträttsavgäld och därmed har låga avgifter, kan köparen betala mer för lägenheten. Lägenheterna i den föreningen har därmed ett högre marknadsvärde, relativt lägenheter i andra föreningar. Det torde innebära att köparen behöver ta ett större lån. Den totala boendekostnaden borde, på en fungerande marknad och över lång tid, i stort sett bli den samma. En låg tomträtt har då på lång sikt begränsad påverkan på boendeekonomin, men väl påverkan på vem ägarens betalningar i slutändan når fram till – kommunen eller banken.

En fråga av liknande art är vilken betydelse som ökningen har i absoluta tal. Målet avser en avgäldsjustering på Gärdet i Stockholm. HD:s avgörande innebär att särskild hänsyn ska tas till boendekostnaderna på Östermalm, dvs. en av landets dyraste stadsdelar med en av landets mest välbeställda invånare. Har det någon betydelse för skälighetsbedömningen om avgäldjusteringen i stället hade avsett en plats i andra änden av skalan, dvs. en bostadstomträtt i en liten ort med låg medelinkomst. Det får antas att markvärdet i den lilla orten är sådant att en höjning är begränsad i absoluta tal, även om den är stor i relativa. Även om medelinkomsten är liten torde boendeekonomin inte påverkas nämnvärt om det absoluta beloppet är litet. Om utslaget innebär att bestämmelsen ska tolkas till skydd för boendeekonomin, torde man inte kunna bortse från den faktisk betydelse som höjningen har för de boende.

Under den kommande tioårsperioden kommer kommunernas intäkter från bostadstomrätter stegvis att minska i takt med att omförhandlingar sker. Frågan är hur det påverkar det politiska intresset att upplåta nya tomträtter och att tillåta friköp av befintliga. En anledning till de många friköpen är att kommunerna vill slippa den opinion som följer av stora avgäldsjusteringar. Begränsade höjningar torde begränsa opinionen. Den lär dock inte utebli. Om avgälderna blir lägre sjunker också incitamenten att friköpa tomträtten, i vart fall till dagens nivåer. Det torde innebära att friköpspriserna sjunker, vilket ytterligare påverkar tomträttskommunernas ekonomi.

I dag upplåts tomträtter i många fall till byggherrar i syfte att skapa incitament för att producera hyresbostäder. Incitamenten byggs genom sidoavtal till tomträttsupplåtelsen, enligt vilket avgälden subventioneras så länge upplåtelse sker med hyresrätt. Parterna är visserligen fria att sätta den avgäld de kommer överens om för den första avgäldsperioden, men om avgälden nu blir lägre för kommande avgäldsperioder påverkar det kommunens ekonomiska kalkyl. Frågan är vilken betydelse det har. Det finns andra verktyg som kommunen kan använda sig av för att skapa incitament för att byggherrar ska upplåta hyresbostäder. Det är inte orimligt att anta att de verktygen i framtiden kan komma att bli mer lockande.

Intresserar du dig för tolkningen av HD:s dom och effekterna av den, delta på vårt lunchwebbinarium den 28 maj. Vi fördjupar oss där i frågan och försöker så långt möjligt skåda in i framtiden.