Mål nr T6866-20
Tomträtt är en särskild rättsfigur – i grunden en nyttjanderätt men med ambitionen att fungera i princip som en fastighet. Det skapar ambivalens. Tomträtten vet därför ibland inte vilken fot den ska stå på i juridiska frågor. Ska den agera som sina syskon nyttjanderätterna? Eller ska den följa sitt särdrag och – lite förmätet kan tyckas – bete sig som vore den en riktig fastighet? HD har svar.
I Tomträtten på Lindholmen, T6866-20, behandlar HD frågan hur ersättning till tomträttshavaren ska beräknas när den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas till följd av fastighetsreglering som utförs i syfte att genomföra en detaljplan. Eller med andra ord – ska ersättningen för markintrånget beräknas som vore tomträtten en nyttjanderätt, en fastighet eller något där emellan?
Några av tomträttens särdrag
Innan vi går in på HD:s avgörande är det lämpligt att helt kort rikta ljuset mot tomträtten som rättsfigur. Den rör sig trots allt i dag huvudsakligen i skuggorna och är därför för många obekant både i fråga om karaktär och historia.
Tomträtten kom till under en tid när det var dyrt att bygga i Sverige samtidigt som markpriserna var höga. Det fanns därför politiska ambitioner att underlätta inträdet på bostadsmarknaden för ”vanligt folk”. Den tid vi talar om var 1900-talet början. Som bekant är vissa saker sig lika även 100 år senare.
Början av 1900-talet såg också en expansion av det allmännas investeringar i infrastruktur. Vägar, järnvägar, elnät – utbyggnadstakten var under 1900-talet hög. Där infrastrukturen byggdes ut steg markvärdena. En tanke var att det allmänna borde tillgodogöra sig den markvärdestegring som följde av dessa investeringar, men hur? Tomträtten utformades som ett medel att tillgodose den ambitionen.
Tomträtt upplåts av det allmänna utan ersättning för själva markupplåtelsen. Därmed tas instegskostnaden för marken bort. Det är visserligen fråga om en nyttjanderätt som kan sägas upp, men enbart under särskilda omständigheter och enbart av fastighetsägaren. Upplåtelse av tomträtt avser alltid en hel fastighet. Ändras fastighetsindelningen påverkas tomträtten.
För att skapa den stabilitet som krävs för att tomrätter ska kunna omsättas och belånas har rättsfiguren i hög grad likställts med fastigheter. Vad som hör till en tomträtt – vad som utgör ”tomträttsegendom” – följer samma regler som bestämmelserna om fast egendom i 2 kap. JB. Det samma gäller förutsättningarna för överlåtelse och belåning av tomträtt, samma regler tillämpas som i fråga om fastigheter.
Tomträttsupplåtelse är förknippat med ett årligt vederlag, en avgäld, till fastighetsägaren. Hur avgälden beräknas bestäms i lag. Kortfattat innebära reglerna att tomträttshavaren ska betala avgäld som baserar på en viss procent av den upplåtna markens marknadsvärde. Stigande markvärden leder därmed på sikt till högre avgäld.
Tomträtten och markvärdestegring
En tomträtt är, alla likheter med fastigheten till trots, bara en nyttjanderätt. Det innebär bl.a. att tomträttshavarens möjligheter att disponera över fastigheten begränsas av upplåtelseavtalet. Någon möjlighet att ändra markanvändningen i strid med avtalet är inte möjligt med mindre än att avtalet först ändras. Fastighetsägaren har därmed vetorätt i fråga om varje sådan ändring. Till denna begränsning ska läggas att den detaljplan som gällde när upplåtelseavtalet ingicks gäller som del av upplåtelseavtalet. En tomträttshavare har alltså inte rätt att nyttja tomträtten i linje med en ny – mer tillåtande – detaljplan förrän också upplåtelseavtalet har ändrats.
Men vad gäller om en ny detaljplan antas som i stället för att gynna tomträtten skadar den? Hur ska tomträtten ersättas i dessa fall?
Bakgrund
I det aktuella fallet ägde Göteborgs stad (Staden) en fastighet som upplåtits med tomträtt till en stiftelse (Stiftelsen). På fastigheten hade tomträttshavaren hyreshus och p-platser som genererade hyresintäkter. Enligt en ny detaljplan skulle den gata där vissa av parkeringsplatserna var belägna bli allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Kommunen ansökte om lantmäteriförrättning för att genom fastighetsreglering föra p-platserna till kommunens fastighet. Stiftelsen yrkade på ersättning för förlorade hyresintäkter.
Lantmäterimyndigheten beslutade att tomträttshavaren skulle ersättas för annan skada men inte för markavståendet som sådant. Mark- och miljödomstolen samt Mark- och miljööverdomstolen likställde i stället tomträtten med fast egendom vid beräkning av ersättningen. Frågan fick prövningstillstånd hos HD med följande avgränsning:
(5 p) Frågan i målet är enligt vilka bestämmelser ersättningen till en tomträttshavare ska fastställas när den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas genom fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen.
Två frågor av ekonomisk betydelse
De ekonomiska effekterna av intrång i tomträtt regleras genom två olika led – jämkning av avgälden respektive ersättning för skadan på egendomen. Det är därför viktigt att vid en intrångssituation noga skilja på vilka regler som tillämpas i respektive led.
Enligt 7 kap. 30 § första stycket JB ska avgälden jämkas om fastighet som upplåtits med tomträtt genom fastighetsreglering undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning. Det är här alltså fråga om att genom ett jämkningsförfarande reglera förhållandet mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Det är upp till tomträttshavaren påkalla jämkning inom viss tid, 7 kap. 30 § tredje stycket JB.
Hur ersättningen i övrigt ska beräknas, d.v.s. i första hand skadan på ”tomträttsegendomen” regleras inte särskilt i JB. I stället hänvisas i 7 kap. 30 § fjärde stycket JB till de särskilda bestämmelserna om fastighetsreglering, d.v.s. fastighetsbildningslagen. Men vad innebär det? Ja, det är själva klon i HD:s prövning.
Rättsregler
Enligt 13 kap. 26 § andra stycket jordabalken likställs tomträtt med fast egendom vid ”expropriation eller liknande tvångsförvärv”. Det innebär att en tomträtt reagerar på expropriation i princip som en fastighet. Den kan alltså minskas, urholkas m.m. som vore den en fastighet. Men tomträttens dubbelnatur innebär att rättigheten också kan upphävas eller begränsas, 1 kap. 2 § 1 st expropriationslagen. Härigenom kan vissa befogenheter släckas eller hela rättigheten dödas. Oberoende av vilken form expropriationen tar sig har dock tomträttshavaren rätt till ersättning enligt 4 kap. expropriationslagen. Det innebär att ersättning enligt huvudregeln ska baseras på marknadsvärdeminskningen plus 25%.
Många lagar innehåller bestämmelse om att tomrätt ska likställas med fastighet vid tillämpning av lagen. Plan- och bygglagen har en sådan bestämmelse i 1 kap. 5 §. Det innebär att de lösenmöjligheter som regleras i 6 kap. och 14 kap. plan- och bygglagen kan tillämpas inte bara i fråga om fastigheter utan också på tomträtter. Inlösen av allmän plats kan alltså ske med direkt tillämpning av plan- och bygglagens regler även om marken är upplåten med tomträtt. Ersättningen ska även då beräknas utifrån 4 kap. expropriationslagen.
Men vad gäller då vid fastighetsreglering? Sedan 70-talet har ju förrättningslagstiftningen tillämpats framför regelrätt expropriation och inlösen genom plan- och byggnadslagstiftningen. Fastighetsbildning är ju ett mer lättillgängligt och behovsanpassat verktyg.
HD om ersättning till tomträttshavare vid fastighetsreglering
Någon regel som likställer tomträtt med fastighet finns av förklarliga skäl inte i fastighetsbildningslagen. En tomträtt kan ju inte bli föremål för fastighetsbildning. Regeln i 13 kap. 26 § 2 st jordabalken anger dock att tomträtt ska likställas med fast egendom vid ”expropriation eller liknande tvångsförvärv”. HD anför:
(P 19) […] Utgångspunkten enligt 13 kap. 26 § jordabalken är emellertid som nämnts att tomträtt ska likställas med fast egendom vid expropriation eller liknande tvångsförvärv. Ordalydelsen talar för att tomträttshavare också vid fastighetsbildning ska behandlas på motsvarande sätt som fastighetsägare när ersättningen ska bestämmas.
Ersättningen ska därmed beräknas enligt samma regler som vid expropriation och inlösen, d.v.s. tomträttshavare ska ersättas med marknadsvärdeminskningen plus 25 %. Notera att HD bara ger svar på huvudfrågan, d.v.s. att tomträttshavare ska behandlas på motsvarande sätt som fastighetsägare när ersättningen ska bestämmas. Något utrymme för att analogivis likställa tomträttshavare med fastighetsägare i andra sammanhang vid tillämpning av förrättningslagstiftningen ges inte. Det innebär exempelvis att den återkommande frågan om huruvida fastighetsbildningsservitut kan upplåtas i tomträtt inte berörs av HD:s avgörande.