HD Ö 3738-21

MÖD 2021-12-13, F 12559-20

Fastighetsbildning är förknippad med vissa begränsningar. Lantmäterimyndigheten ska till exempel enligt 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (FBL) se till att varje fastighet som ny- eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Prövningen ska utgå från vad sökanden har yrkat på. Har sökanden yrkat på att en bostadsfastighet ska bildas så avser lämplighetsprövningen således hur stor en bostadsfastighet bör vara och hur den bör vara utformad. Har sökanden i stället yrkat på att en jordbruksfastighet ska bildas så avser lämplighetsprövningen att tillgodose jordbruksverksamhetens behov, vilket så klart leder till helt andra slutsatser i fråga om storlek och utformning.

1991 kom en lagändring i fastighetsbildningslagen som öppnade för möjligheten att bilda kombinationsfastigheter, d.v.s. fastigheter som dels bestod av en bostad, dels annan verksamhet, exempelvis mindre djurhållning eller odling. Som en konsekvens av lagändringen går det i dag att bilda relativt stora bostadsfastigheter så länge funktionen kombineras med viss näring. Sveriges fastighetsägare har inte varit sena att nyttja denna möjlighet.

Att en fastighet bedöms som lämplig givet sitt ändamål räcker dock inte för att den ska få bildas. Det krävs också att fastighetsbildningen står i överensstämmelse med planer och bestämmelser. Om så inte är fallet, exempelvis om fastighetsbildningen skulle strida mot strandskyddets syften, ska lantmäterimyndigheten enligt 3 kap. 2 § FBL neka fastighetsbildning. Detta innebär att det är en utmaning att nybilda fastigheter inom strandskyddsområde, d.v.s. inom en relativt stor del av Sveriges mest attraktiva bostadsmark.

Huruvida strandskyddet utgör hinder ska alltså bedömas utifrån om fastighetsbildningen strider mot strandskyddets syfte. Vad är då det? Jo strandskyddets ursprungliga syfte var att långsiktigt trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden. Det har senare kompletterats med att också avse bevarande av goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten. Skyddet omfattar som huvudregel land- och vattenområden intill 100 meter från strandlinjen.

Att en bostadsfastighet inte får inrättas inom strandskyddsområde utan dispens är relativt klart. Men vad gäller i fråga om kombinationsfastigheter? Om själva bostaden ligger utanför strandskyddat område och enbart odlingsområdet eller hagen ligger inom strandskyddet, utgör då 3 kap. 2 § FBL hinder? HD har som vanligt svar. Men för att sätta HD:s avgörande i en bredare kontext ser vi först till förarbeten och underrättspraxis på området.

Vad är en lämplig fastighet?

Enligt 3 kap. 1 § FBL ska varje fastighet som ny- eller ombildas bli varaktigt lämpad för sitt ändamål med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar. Som huvudregel ska inte mer mark läggas till en bostadsfastighet än vad som får användas som tomtmark, jfr prop. 1969:128 s. B 113. Avsikten är att den begränsade resursen mark ska nyttjas effektivt, d.v.s. mer mark ska inte tilldelas en fastighet än vad ändamålet kräver. Avsikten är vidare att undvika hinder i allmänhetens tillträde till markområden som är intressanta för det rörliga friluftslivet, prop. 1969:128 s. B 1156 f, d.v.s. att förhindra att dessa områden privatiseras. Under vissa förutsättningar får det dock, på landsbygden, bildas bostadsfastigheter som också omfattar mark för närings- och/eller hobbyverksamhet, så kallade kombinerade bostadsfastigheter eller kombinationsfastigheter. Dessa kan bli avsevärt större än ordinarie bostadsfastigheter eftersom kombinationsverksamheten kräver större utrymme.

I förarbetena, prop. 1989/90:151 s. 22 f., anges bland annat att:

”Bostadsfastigheter skall utformas så att de boende på fastigheten får en god miljö. Häri ligger att i fråga om bostadsfastigheter på landsbygden önskemål om mark för mindre djurhållning, mindre odling och liknande eller viss näringsverksamhet skall tillgodoses om ändamålet är varaktigt och en fastighetsbildning inte hindras av något motstående intresse. […] Normalt bör det krävas att bostadsfastighetens ägare skall använda åkermarken för t.ex. mindre djurhållning eller mindre odling.”

I fråga om möjligheten att bilda kombinationsfastigheter inom strandskyddsområde anförs följande.

”Vid fastighetsbildning för bostadsändamål inom strandskyddsområde eftersträvas i praxis överensstämmelse mellan den fastighets som nybildas och det område som får tas i anspråk som tomt enligt 16 § naturvårdslagen (1964:822). Denna praxis bör bibehållas (jfr 3 kap. 2 § fastighetsbildningslagen). I vissa undantagsfall synes det dock böra accepteras att en större bostadsfastighet bildas inom ett strandskyddsområde, t.ex. i det fallet att fastighetsbildningen främjar vården av intressanta natur- och kulturmiljöer. Stor försiktighet måste dock iakttas vid tillämpningen så att inte de allemansrättsliga intressena träds för när.”

Av förarbetena framgår alltså att lantmäterimyndigheten ska vara mycket restriktiv i fråga om inrättande av kombinationsfastigheter inom strandskyddsområde. I princip krävs det att fastighetsbildningen främjar strandskyddets syfte. Det är givetvis sällan fallet. I de allra flesta fall innebär bildande av en kombinationsfastighet att allmänhetens tillträde försvåras och därmed att strandskyddets syften motverkas. Redan den risken att markens karaktär förändras som följer av att marken ingår i en bostadsfastighet kan innebära att syftet med strandskyddsbestämmelserna motverkas, se vidare NJA 1971 s. 412.

Tidigare praxis

Praxis på området är relativt omfattande. Tydligen har vi svenskar stort intresse av att bilda stora bostadsfastigheter nära vatten och tar i dessa sammanhang ogärna ett nej för ett nej.

NJA 1976 s 429

HD prövade i målet om en kombinationsfastighet kunde bildas, avant la lettre. Förrättningen avsåg en avstyckning omfattande dels ca 4 000 kvm tomtmark med befintligt bostadshus och ekonomibyggnader, dels ca 13 000 kvm åker.

HD anförde i domskälen att:
”Såsom domstolarna funnit är det normalt icke förenligt med det i 3 kap 1 § fastighetsbildningslagen upptagna lämplighetskravet att till bostadstomt avstycka ett så stort område som det här är fråga om, ca 17 000 kvm. Starka skäl måste föreligga för att en så stor bostadsfastighet skall få bildas.”

Äldre praxis var mycket restriktiv.

”I förevarande fall är styckningslotten ensligt belägen och omgiven av vidsträckta skogar. För att man skall erhålla en god boendemiljö på den nya fastigheten så att denna blir varaktigt lämpad för sitt ändamål krävs därför, att avstyckningen får ett betydligt större omfång än som är vanligt. Med hänsyn till de särskilda förhållandena på platsen kan styckningslotten icke bedömas vara alltför vidsträckt såsom tomtområde.”

HD öppnade alltså för att det – om det förelåg särskilda förhållanden – gick att bilda det vi i dag kallar för kombinationsfastigheter redan före 1991 års lagändring.

Svea Hovrätt, 2003-10-16, Ö 7737-02

En fastighet bestod av två öar. Svea Hovrätt prövade om det var möjligt att avstycka en av de två öarna så att den utgjorde en egen fastighet. Den större ön, som var 17 hektar, var bebyggd med en fritidsbostad. Den mindre ön, som var 5 hektar, var bebyggd med ett permanentbostadshus och en ekonomibyggnad.

Bild 1. Stamfastigheten Södra Stavsudda 1:43 och styckningslotten 1:340.

Hovrätten framhöll att det inte kunde visas att fastighetsbildningen påverkade markanvändningen. Båda öarna var ju redan före avstyckningen bebyggda med bostadshus. Båda öarna hade dessutom ytterst begränsad areal produktiv jord- respektive skogsbruksmark.

Eftersom fastighetsbildningen inte påverkade markanvändningen bedömdes den inte heller medföra begränsning av allmänhetens tillträde till fastigheterna och därmed inskränktes inte heller strandskyddet. Hovrätten konstaterade att åtgärden inte stod i strid med lagstiftarens intentioner.

Trots att en ny överstor bostadsfastighet bildades ansågs alltså fastighetsbildningen inte påverka strandskyddets intressen.

Hovrätten för Västra Sverige, 2009-04-20, Ö 2602-08

Nästa mål är ett typiskt exempel på undantaget som bekräftar regeln. Ägaren till en bostadsfastighet på Orust ansökte om fastighetsreglering. Syftet var att utöka den lilla bostadsfastigheten, bara 962 m2, med 2,5 hektar från den angränsande jordbruksfastigheten. Det aktuella området, en udde, bestod av lövbeklädd hagmark som nyttjades som betesmark och låg inom naturreservat, strandskyddszon, riksintresse för naturvård och friluftsliv samt Natura 2000-område. En i det närmaste osannolik anhopning av skyddsvärda allmänintressen på den lilla udden. Områdets höga naturvärden krävde aktiva åtgärder – betning – för att bevaras.

Bild 2. Bilden till vänster visar Varekilsnäs 2:36 innan regleringen (inringad med rött). Bilden till höger visar fastigheten efter regleringen.

Hovrätten framhöll att det krävdes omfattande skötselåtgärder för att naturvärdena skulle bevaras på udden. Vidare konstaterade hovrätten att den pågående markanvändningen inte skulle påverkas av den sökta fastighetsregleringen. Inte heller strandskyddsbestämmelserna skulle motverkas av åtgärden. Fastighetsregleringen skulle snarare bidra till att områdets karaktär bevarades och att naturvärdena skyddades genom att marken hölls öppen genom betning. Hovrätten påpekade även att det borde vara möjligt att uppföra en mindre byggnad för djurhållning på udden.

Målet överklagades till HD som inte meddelade prövningstillstånd.

MÖD, F 10289-19

I målet var fråga om avstyckning för bland annat hästhållning inom strandskyddsområde. MÖD bedömde att avstyckning inte kunde ske för jordbruksändamål eftersom det inte visats att den planerade hästhållningen skulle vara av sådan omfattning att den var att betrakta som bärkraftig eller utvecklingsbar. Åtgärden uppfyllde därför inte det företagsekonomiska kravet i 3 kap. 5 § FBL, varför jordbruksändamålet inte var uppfyllt. Fråga var då om avstyckning i stället kunde ske för en kombinationsfastighet, d.v.s. bostad i kombination med mindre djurhållning. Sökanden kunde dock inte styrka sitt påstående om att fastighetsbildningen skulle bidra till att återetablera natur- och kulturvärdena i form av ett öppet jordbrukslandskap med aktivt brukande. Avstyckning nekades.

MÖD, F 6748-18

Fråga om avstyckning kunde ske för bostad kombinerad med skog för självhushållning med ved, en så kallad vedbrandsfastighet. En sådan kombinationsfastighet kan enbart undantagsvis bildas inom strandskyddsområde. MÖD anförde:
”Det har inte framkommit några särskilda omständigheter som talar för att det här skulle vara frågan om ett sådant undantagsfall. Tvärtom är de motiv som har framförts för den sökta fastighetsbildningen allmängiltiga och skulle i princip kunna åberopas vid varje fastighetsbildning avseende en kombinerad bostadsfastighet inom strandskyddsområde. Resultatet av fastighetsbildningen skulle bli en kombinerad bostadsfastighet som omfattar skogsmark utmed en längre strandlinje. Även om markanvändningen fortfarande avser skogsbruk kan karaktären på̊ skogsbruket förändras då skogsmarken ingår i en kombinerad bostadsfastighet i stället för en större jordbruksfastighet. Det kan enligt Mark- och miljööverdomstolens uppfattning inte uteslutas att en sådan fastighetsbildning i ett längre tidsperspektiv kan leda till en ökad privatisering.”

MÖD 2021-12-13, F 12559-20

Fråga om det var möjligt att stycka av 7,2 hektar från en jord- och skogsbruksfastighet i Jokkmokk. Styckningslotten skulle omfatta ett bostadshus (beläget 200 meter från stranden), en ekonomibyggnad och vissa komplementbyggnader. Till lotten ville sökanden även föra jord- och skogsbruksmark inom strandskyddsområde. Syftet med åtgärden var att kombinera bostad med renskötsel. Sökanden framhöll att verksamhet krävde närhet mellan bostad och hagar i skogsmark. Vidare krävde verksamheten uttag och produktion av foder.

Länsstyrelsen var positiv till åtgärden. MÖD konstaterade att den tänkta användningen kunde antas främja vården av platsens natur- och kulturmässiga värden. MÖD konstaterade att det inte fanns skäl att anta att avstyckningen skulle medföra några förändringar beträffande den mark som redan var ianspråktagen som tomt. Avstyckningen beviljades.

Bild 4. Bilden visar stamfastigheten Harrijaur 1:1 efter avstyckning av Harrijaur 1:5 (inringad med rött).

Slutsatser

Praxis på området har länge varit restriktiv, men vissa luckor har funnits för den som vill inrätta en kombinationsfastighet inom strandskyddsområde. I två av fallen där kombinationsfastighet tilläts inom strandskyddsområde – NJA 1976 s 429 och MÖD F 12559-20 – var det av betydelse att fastigheterna var ensligt belägna och förknippade med särskilda behov. I Svea Hovrätt Ö 7737-02 var det istället det faktum att fastighetsbildningen inte skapade någon ny landgräns som var avgörande. Fastighetsbildningen bedömdes alltså av det skälet inte påverka strandskyddets intressen. Det är lätt att dela domstolens uppfattning. Det går också att kritisera den. Hur en fastighet nyttjas beror inte bara av hur den avgränsas. En större fastighet som omfattar flera brukningsenheter kommer sannolikt att genomgå förändringar i brukandet om den delas upp i flera enskilda fastigheter. Det är nämligen i många fall sannolikt att den som förvärvar en renodlad bostadsfastighet eller kombinationsfastighet kommer att investera i fastigheten och bruka den på ett annat sätt än den som äger en större jordbruksfastighet där bostäderna ingår. Kombinationsfastigheten torde ofta användas mer frekvent och ägaren ställa högre krav på bekvämlighet och funktion. Tomtanläggningarna torde därmed kunna bli fler liksom privatiseringen av marken. Att kombinationsfastigheten kan belånas kan öppna för ekonomiska förutsättningar för den utvecklingen.

HD, Ö 3738/21 ”Kombinationsfastigheten vid Mjösjön”

Vi vänder oss så till HD senaste avgörande, kombinationsfastigheten vid Mjösjön. Fråga var om det genom avstyckning gick att bilda en kombinationsfastighet – bostad och mindre djurhållning – inom strandskyddsområde.

Stamfastigheten omfattade tre skiften och uppgick enligt fastighetsregistret till cirka 230 hektar. Två av skiften var belägna på vardera sida om Mjösjön och omfattade i huvudsak skog. Det tredje skiftet, det som sökanden ville stycka av, var beläget på en udde i sjön och omfattade drygt 3 hektar.

Bild 3. Bilden är hämtad från mark- och miljödomstolens dom (Umeå tingsrätt, Mark- och miljödomstolen, mål nr F 1875-19). Bilden till vänster visar fastigheten Bjurholm Näslund 1:21. Bilden till höger visar skifte 3 (den tänkte styckningslotten).

MÖD accepterade avstyckningen då domstolen kom till slutsatsen att åtgärden varken stred mot 3 kap. 1 § eller 3 kap. 2 § FBL. MÖD återförvisade målet till Lantmäteriet för fortsatt handläggning och anförde bland annat följande:

”Mark- och miljööverdomstolen delar länsstyrelsens bedömning att bibehållandet av ett öppet landskap på platsen främjar intressanta natur- och kulturmiljöer. Som länsstyrelsen anfört kan det tyckas som att de aktuella natur- och kulturmiljöerna är alltför vanligt förekommande för att kunna anses omfattas av undantaget. Mark- och miljööverdomstolen bedömer emellertid mot bakgrund av länsstyrelsens yttrande att öppna jordbrukslandskap är en miljö som är hotad i länet och att den aktuella natur- och kulturmiljön därför i det här fallet är av sådant intresse att ett främjande kan motivera ett avsteg från huvudregeln, varför den kombinerade fastigheten skulle kunna bildas.”

”Den ansökta styckningsdelen består emellertid inte enbart av ett öppet odlingslandskap. Längs den norra delen av den sökta avstyckningen löper ett smalt skogsparti. Även längst i söder finns en mindre areal med skog. Enligt praxis bör inte skogsmark för vedtag föras till kombinerade fastigheter inom strandskyddsområde. De två områden har en areal, enligt domstolens mätning, på ca 2 800 m2 respektive 1 200 m2.

Mark- och miljööverdomstolen bedömer att sådana mindre skogsområden kan tillåtas ingå i en kombinerad fastighet inom strandskyddsområde när som i detta fall fastigheten i övrigt bedöms lämplig.”

Målet fick prövningstillstånd i HD.

HD framhåller att bildandet av en bostadsfastighet inom strandskyddsområde i de allra flesta fall innebär att allmänhetens tillträde försvåras och alltså att strandskyddets syften motverkas. Redan den risk för en förändring av markens karaktär som finns på grund av att marken får ingå i en bostadsfastighet kan innebära att syftena med strandskyddsbestämmelserna motverkas. HD:s uttalande är i linje med befintlig praxis som visar på stark restriktivitet i fråga om nybildning av bostadsfastigheter inom strandskyddsområde.

HD går sedan över till kombinationsfastigheter och konstaterar att motsvarande restriktivitet bör gälla även där. Risken att all den mark som ingår i en kombinationsfastighet på landsbygden får privat karaktär kan dock, menar HD, i vissa fall vara mindre än när fastighetsbildningen sker endast för bostadsändamål. Vid en bedömning av den risken måste fastighetens utformning och omfattning samt den verksamhet som ska bedrivas på fastigheten beaktas.

HD ger oss därefter ramar för att pröva om kombinationsfastigheter kan bildas inom strandskyddsområde. Domstolen anför att om själva tomtplatsen skulle kunna bli föremål för fastighetsbildning utan att strandskyddets syften motverkas, bör ytterligare mark kunna ingå i en kombinationsfastighet, om marken utanför tomtplatsen inte ska bebyggas eller bli föremål för några andra åtgärder som är förbjudna inom strandskyddsområde eller strandskyddets syften motverkas av något annat skäl.

Det torde relativt ofta vara fallet att bostaden ligger utanför strandskyddet men att sökanden vill lägga till kombinationsmark inom strandskyddsområde. Det torde relativt ofta i dessa fall vara möjligt att undvika anläggningar inom det området. Det sista ledet – att strandskyddets syften inte heller ska motverkas av något annat skäl – är dock en utmaning. Den risk för privatisering som HD menar finns i fråga om rena bostadsfastigheter torde normalt även finnas i fråga om kombinationsfastigheter.

HD avslutar med att konstatera att det inte är uteslutet att en kombinationsfastighet någon gång skulle kunna bildas även i en annan situation än de nu nämnda, utan att bestämmelserna om strandskydd hindrar detta. Det måste då vara fråga om alldeles speciella omständigheter där strandskyddet ställs mot ett mycket angeläget intresse som inte kan tillgodoses på annat sätt än genom bildandet av den aktuella fastigheten.

Tillämpat på det aktuella målet kommer HD till slutsatsen att en avstyckning skulle strida mot strandskyddets syfte. Avgörande innebär en skärpning av rådande praxis men ger oss samtidigt verktyg att söka efter nya lösningar.