Vesterlins skriver löpande krönikor i Jordbruksaktuellt och Skogsaktuellt, nu senast om Fast eller lös egendom, har det någon betydelse?

Juristen har ordet: I svensk rätt gör vi skillnad på fast och lös egendom. Den fasta egendomen följer fastigheten, den lösa gör det inte. Men hur dras gränsen mellan de två egendomsslagen? Och vilken betydelse har det?

Enligt jordabalken är fast egendom jord. Den är indelad i fastigheter. Begreppet jord ska ses i vid bemärkelse, och omfattar både markytan och allt som finns därunder. Huruvida det är berggrund eller jord spelar ingen roll. Du äger allt under din fastighet hela vägen ned till jordens mittpunkt.

All fast egendom hör till en fastighet. Någon möjlighet att äga fast egendom utan att samtidigt äga en fastighet finns inte, i vart fall inte om vi pratar om över tid bestående äganderätt.

Men fast egendom är inte bara jord. Till fast egendom räknas också de föremål som har anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk. I begreppet anbragt ligger att föremålet ska ha blivit fäst i jorden, exempelvis som ett hus på en gjuten grund. Vissa föremål är dock sådan att de redan av sin tyngd anses anbragda, som oljecisterner. I begreppet stadigvarande bruk ligger att föremålets placering på fastigheten inte ska vara rent tillfälligt. En friggebod som tillfälligt ställs upp på en fastighet för vidare transport kan visserligen ibland anses vara anbragd, men inte för stadigvarande bruk. Den är därför lös egendom.

Det som skiljer den fasta egendomen från den lösa är att den följer fastighetens öden. Om fastigheten belånas ingår all fast egendom i bankens säkerhet. Om fastigheten överlåts övergår all fast egendom till köparen. Men vad gäller i gränslandet, där det är oklart om egendom är fast eller lös?

I ett mål som nådde Högsta domstolen (HD) hade mannen i ett samboförhållande löpande utfört arbeten på sambons fastighet. Han hade bland annat byggt en yttertrappa samt bytt betongpannor på taket. När relationen tog slut ville mannan ta med sig föremålen. Han hävdade att de var hans lösa egendom. HD konstaterade dock att det fick anses ha funnits en gåvoavsikt vid arbetenas utförande. Att den välvilligheten synes ha avtagit med tid saknade betydelse, då föremålen i samma ögonblick som de utfördes blev fast egendom.

HD:s slutsats underlättar bedömningen i många fall. Utan en förmodad gåvoavsikt skulle det vara ogörligt att vid exempelvis bodelning utreda vem som äger vad. Den utmaningen har vi visserligen ändå, men utifrån en annan vinkel.

Ett föremål som har anbragts på en fastighet eller tillförs en byggnad av annan än fastighetsägaren förblir nämligen, i brist på gåvoavsikt, lös egendom. Om fastighetsägaren själv tillför sin byggnad en kakelugn blir den omedelbart fast egendom. Om kakelugnen i stället tillförs av en hyresgäst förblir den lös egendom. Orsaken är att kakelugnen och fastigheten i det första fallet är i samma ägares hand, i det senare i olika händer. Någon gåvoavsikt, motsvarande den hos sambon, finns normalt inte hos hyresgäster. Hyresgästen kan därmed ta med sig kakelugnen när denne flyttar.

Motsvarande gäller i fråga om egendom som en arrendator har utfört på arrendestället. Även sådan är lös. Undantag gäller om arrendatorn reparerar befintlig fast egendom. Den förblir då fast även om den förnyas genom arrendatorns insatser.

Allt detta innebär att det för en utomstående – en bank eller en köpare – kan vara svårt att avgöra vad som verkligen hör till fastigheten. Vi kan i dessa fall luta oss mot den förenklande huvudregeln – att allt som verkar vara fast egendom också är det tills motsatsen har bevisats.