Vesterlins skriver löpande krönikor i Jordbruksaktuellt och Skogsaktuellt, nu senast om Avtalsmallar – bra eller dåligt?

Juristen har ordet: För den som avser att upplåta sin fastighet med rättighet ligger det nära till hands att använda avtalsmallar. På marknaden finns det ett flertal aktörer som erbjuder färdiga avtalsmallar för en viss ersättning eller till och med helt gratis. Jag får ibland frågan om det är bra att använda sådana avtalsmallar och vad den som använder en avtalsmall behöver tänka på.

Avtalsskrivning är sällan en enkel uppgift, särskilt när det rör sig om upplåtelser av fastigheter. De rättigheter som finns i den fastighetsrättsliga verktygslådan syftar till att skydda och balansera ett flertal olika enskilda och allmänna intressen. Exempelvis har hyreslagen ett starkt socialt skyddssyfte. Den hyresgäst som har ingått ett bostadshyresavtal ska givetvis inte kunna slängas från lägenhet och hem under vilka förutsättningar som helst utan boendet ska vara säkert.

Hyresrättens sociala skyddssyfte framgår bland annat av 12 kap. 1 § jordabalken*. Av bestämmelsen följer att, ”Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges”. Om avtal i förväg träffats i strid mot en tvingande regel kan hyresgästen alltid till sin förmån åberopa vad som följer av lag. Det finns alltså vissa lagregler som parterna kan disponera över och vissa lagregler som är tvingande.

För den som inte kan lagstiftningens innehåll och då inte vet om den fråga som ska regleras i avtalet tillhör kategorin möjlig att disponera över eller ej möjlig att disponera över kan avtalsskrivningen få tråkiga konsekvenser. Avtalet kan nämligen få ett helt annat faktiskt rättsligt innehåll än vad som går att läsa av avtalstexten.

Hur parterna rubriksatt sitt avtal är sällan en räddning. Ett avtal med rubriken ”Jordbruksarrende” där parterna kommit överens om att ingen ersättning ska utgå är inget jordbruksarrende. Ett jordbruksarrende kräver nämligen att ersättning utgår för upplåtelsen. Avtalet kan i stället vara helt ogiltigt eller betraktas som en allmän nyttjanderätt. Avtalsskrivaren måste således ha mycket goda kunskaper inom det aktuella rättsområdet för att avtalet inte ska få oönskade konsekvenser.

Avtalsmallar tar normalt sett inte hänsyn till användarens kunskapsbank utan har en standardiserad utformning. Så länge som parterna är överens har ett misstag vid avtalsskrivningen ingen större betydelse. Om parterna däremot blir oense kan ett misstag vara av avgörande betydelse för utgången i en eventuell rättsprocess.

Är då avtalsmallar bra att använda?

– Ja, för den som behärskar juridiken är avtalsmallar suveräna verktyg som effektiviserar avtalsskrivandet. För den som däremot inte behärskar juridiken kan användandet av avtalsmallar leda till kostsamma misstag.

*Jordabalkens tolfte kapitel benämns ofta som ”Hyreslagen”.