Vesterlins skriver löpande krönikor i Jordbruksaktuellt och Skogsaktuellt, nu senast om Köp av tillskottsmark – två val

Den som står i begrepp att utöka sin skogsfastighet med tillskottsmark måste välja: ska tillskottet ske genom ett klassiskt köp eller genom en överenskommelse om fastighetsreglering. Olika handlingar, olika risker. Vilken passar dig?

Till grund för lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsreglering kan läggas antingen ett köp eller en överenskommelse. Det förra är ett avtal enligt vilket parterna på egen hand flyttar äganderätten från säljaren till köparen. Det senare är en processhandling, d.v.s. en begäran till en myndighet att fatta det beslut som flyttar äganderätten. Även om slutresultatet ofta blir det samma så är de olika handlingarna förknippade med olika risker. Vilken handling du bör välja beror av vilka risker du föredrar och – inte minst – om du är tillträdare eller frånträdare.

Om det efter en marköverföring skulle visa sig att egendomen är behäftad med fel så har köparen möjlighet att kräva prisavdrag och skadestånd. Det följer av de relativt omfattande felregler som är förknippade med fastighetsköp. Någon motsvarighet finns inte i fråga om överenskommelser. Upptäcker tillträdaren efter genomförd reglering att egendomen är behäftad med fel – exempelvis att marken korsas av en tidigare okänd samfällighet – har valet av grundhandling alltså betydelse. Köpet är tryggare för köparen, överenskommelsen för frånträdaren. Överenskommelser bör därför kompletteras med särskilt avtalade felregler.

Den köpare som sätter sin namnteckning på ett fastighetsköp reser sig från avtalsbordet som fastighetsägare. Äganderättsövergången följer nämligen omedelbart av att en köpehandling som uppfyller jordabalkens formkrav har upprättats. Att parterna avtalar om en senare äganderättsövergång saknar härvidlag betydelse. Det parterna kan styra är i stället tillträdet, d.v.s. när köparen får ta marken i besittning. Fram till dess – d.v.s. under tiden mellan avtalsingåendet och tillträdet – nyttjar alltså i praktiken säljaren köparens fastighet. Även här finns betydande skillnader i relation till överenskommelsen. När en överenskommelse läggs till grund för fastighetsreglering övergår nämligen äganderätten till tillträdaren först när förrättningen har registrerats i fastighetsregistret. Tillträde kan därför normalt ske först när förrättningen har vunnit laga kraft, d.v.s. långt fram i tiden. Ska tillträde ske tidigare behöver det regleras på annat sätt, exempelvis genom en nyttjanderättsupplåtelse.

Vid köp behöver säljaren se till att avtalet struktureras så att betalningen är säkrad. Köpeskillingen bör erläggas i samband med avtalsingåendet eller annars tryggas med någon form av säkerhet. Återgångsvillkor kan inte rädda säljaren, eftersom sådana villkor inte accepteras i köp som ska läggas till grund för fastighetsreglering. En överenskommelse är i detta hänseende tryggare för frånträdaren eftersom den fordran denne har på tillträdaren grundar sig på lantmäterimyndighetens beslut. Betalar inte tillträdaren i enlighet med beslutet kan frånträdaren kräva att hela mottagarfastigheten säljs på offentlig auktion. De pengar som då flyter in går först till att täcka frånträdarens fordran, till och med innan panthavare i fastigheten ersätts.

Vilken handling du bör välja när du gör tillskottsförvärv till din skogsfastighet beror av flera andra parametrar, men dessa är av särskild betydelse. Valet av transaktionsmodell bör alltså föregås av en analys av förutsättningarna.