Den svenska fastighetsrätten lägger stor vikt vid inrättandet av gemensamma anläggningar. Varför, kan man undra, sticker vi ut på det sättet i relation till andra länder? En förklaring är vårt fastighetsbildningssystem som har till huvudsaklig funktion att varje fastighet som ny- eller ombildas ska vara lämplig för sitt ändamål. För det krävs fastigheter av viss storlek, och arrondering, men även med dessa faktorer uppfyllda så krävs ofta anläggningar utanför fastigheten för att den ska fungera optimalt. Exempelvis kräver en funktionell bostadsfastighet tillgång till vägar, va, el m.fl. tekniska infrastrukturer. Vissa av dessa tillhandahålls av det allmänna, exempelvis kommunala va-nät och Trafikverkets vägar. Andra tillhandahålls av näringslivet, exempelvis fjärrvärme och el. Det är i glappet där emellan, d.v.s. mellan de funktioner som fastigheten behöver men som varken kan inrymmas på den eller tillhandahålls av det allmänna eller näringslivet, som anläggningslagen fyller en av sina funktioner. Anläggningslagen ser till att de svenska fastigheterna får tillgång till nödvändiga anläggningar. Det ökar funktionaliteten. Det bygger värden.
Men anläggningslagen tillgodoser också andra behov. Ett sådant är möjligheten att lätta på bördan genom att inrätta en gemensam anläggning istället för flera enskilda. Härigenom kan kostnader för utförande och förvaltning spädas ut på ett fastighetskollektiv, samtidigt som förvaltningen kan ordnas till gagn för funktion och kvalitet. En gemensam väg – eller ett gemensamt va-nät – kan bära kostnaderna för en professionell förvaltning. Underhållsarbeten, driftåtgärder och reparationer kan göras effektivare och snabbare inom kollektivet. Gemensamhetsanläggningar härigenom till att skapa mer högfunktionella fastigheter samtidigt som kostnaderna för nödvändiga åtgärder kan begränsas. Den ökade funktionaliteten bygger värden.
En tredje funktion som anläggningslagen tillhandahåller är möjligheten att uppnå en ordnad förvaltning. De av oss som i yrket behöver hantera tvister och plangenomförande stöter då och då på åldrade avtalsstrukturer från tiden före anläggningslagens införande, där parterna på civilrättslig väg har försökt reglera inrättande och förvaltning av anläggningar nödvändiga för flera fastigheter. Det fördelaktiga med civilrättsliga lösningar är att de i hög grad kan anpassas till parternas förutsättningar och behov, och hänsyn behöver inte tas till begränsande regler som de i anläggningslagen. Det ofördelaktiga med dessa lösningar är att de ofta läcker. Att genom avtal reglera en långvarig förvaltning där ägarbyten och samhällsutvecklingen kommer att rubba de ursprungliga förutsättningarna är vanskligt. Det finns fall där rörelsefriheten väger tyngre än den ordnade och förutsägbara förvaltning som anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter erbjuder, men det är undantag. Då ofta bättre att bygga en lösning med anläggningslagen som bas för att sedan komplettera och justera med sidoavtal. Sammantaget fyller anläggningslagen ett behov som relativt trygg hamn för de som söker en ordnad förvaltning på ett svårnavigerat hav. Förutsägbarhet och struktur bygger värden.
En fjärde funktion är möjligheten att tillgripa tvång. En civilrättsliga lösning kräver samtliga fastighetsägares aktiva deltagande, men en gemensamhetsanläggning kan inrättas även mot fastighetsägares vilja; dels innehåller anläggningslagen ett expropriativt verktyg som medger att gemensamhetsanläggning inrättas på fastighet mot ägarens vilja, dels möjliggör anläggningslagen tvångsanslutning av fastigheter som har visst behov av anläggningen och dels kan fastighet på motsvarande ansluta sig till en gemensamhetsanläggning mot kollektivets vilja. Reglerna ger uttryck för det allmänna intresset av högfunktionella fastigheter i Sverige, ett intresse som väger tyngre än de enskilda fastighetsägarnas intresse av att slippa delta i fastighetsutvecklingen. Möjligheten att genom tvång förbättra funktionalitet och kostnadsfördelning bygger värden.
Den femte och avslutande punkten är enligt min mening den just nu intressantaste. Den bjuder på en accelererande dynamik. Under 2000-talet har det fysiska samhällsbyggandet rusat fram, nya bebyggelseområden har tillkommit och befintliga har förtätats. Hur utvecklingen ska ske regleras i detaljplaner. Genomförandet av detaljplaner – det juridiska och i viss mån ekonomiska plangenomförandet – vilar i betydande grad på anläggningslagens regler. Det är i sig inget nytt, genomförande av kvartersmark kräver inrättande av gemensamhetsanläggningar liksom utförande och förvaltning av allmän plats i detaljplaner med enskilt huvudmannaskap. Det som är nytt är de önskemål som exploatörerna har i fråga om gemensamhetsanläggningarnas funktion. De anläggningar som en fastighet ansågs behöva på 70-talet var – i högre grad än i dag – mer eller mindre klassisk infrastruktur såsom vägar och va-anläggningar. Dessa kryddades med funktioner av mer rekreativ art som kabel-tv och föreningslokaler. Motsvarande yrkanden kommer i dag vid inrättande av gemensamhetsanläggning men kryddas med 2000-talets nyväckta behov. Ett sådant behov är att begränsa mängden bilar i våra huvudstäder. Kan behovet av bil begränsas exempelvis genom att vi i större grad delar bilar, i större grad använder cykel för kortare resor och i större grad låter varor levereras till flera av en och samma speditör? Kan behovet tillgodoses kan kommunens p-norm begränsas och byggrätterna i större grad innehålla bostäder och verksamhetslokaler och i mindre grad utrymmeskrävande parkeringsplatser. Vidare kan gemensamma lösningarna – ex bilpool – vara attraktivt för fastighetsköpare. En motsvarighet till nya urbana behovet är det i mer lågexploaterade miljöer efterfrågade tillgången till rekreation, exempelvis genom ett stall, en brygga eller en tennisbana. I nästa artikel ser vi närmare till dessa behov, vad som är görbart och inte. Klart är dock att anläggningslagen fortsätter att bygga värden.