25 mars 2021

Avregistrering av gemensamhetsanläggning


25 mars 2021

Avregistrering av gemensamhetsanläggning


Kammarrätten i Jönköpings dom den 13 oktober 2020 i mål nr 3793-19

Frågan i målet är när ett anläggningsbeslut upphör att gälla på grund av att gemensamhetsanläggningen inte utförts i rätt tid.

Att en gemensamhetsanläggning riskerar att gå upp i rök om den anläggning den avser inte är utförd i tid är bekant. Exakt var gränsen går för när något anses utfört eller inte är aningen mer diffust. Före den 1 juli 2015 gällde hårdare bandage – var anläggningen inte utförd i enlighet med anläggningsbeslutet så förföll beslutet. Den 1 juli 2015 mildrades detta och numera räcker det att anläggningen ”har utförts i sådan omfattning att syftet med anläggningen har tillgodosetts för samtliga deltagande fastigheter”. Veckans rättsfall belyser dels denna fråga och dels frågan om frågan om vilka bevis som krävs för att avgöra om huruvida något är byggt eller ej.

Bakgrund

Gemensamhetsanläggningen Ljungby Hamneda-Ryd ga:1 inrättades genom beslut av Lantmäteriet den 13 augusti 1979. Gemensamhetsanläggningen omfattar utfartsväg, planvägar, grönområde, lekplats, vattentäkt m.m. Enligt anläggningsbeslutet skulle gemensamhetsanläggningen vara utförd inom två år från att anläggningsbeslutet vann laga kraft, vilket innebar senast den 10 september 1981.

Den förvaltande samfällighetsföreningen upplyste 2019 Lantmäteriet om att det fanns motstridiga uppgifter angående om anläggningen blivit utförd i rätt tid. Lantmäteriet utredde därefter om gemensamhetsanläggningen skulle avregistreras. Lantmäteriet kom fram till att anläggningen var utförd i rätt tid, även om det förekom oklarheter avseende vissa delar av anläggningen. Beslutet överklagandes till förvaltningsrätten som avslog överklagandet.

Omständigheterna i målet

Som bevis för respektive emot att anläggningen inte utfördes i tid och att anläggningsbeslutet därmed förfallit redovisades i målet ett antal handlingar:

  • I brev från kommunens fastighetschef den 9 september 1981 till exploatören konstateras att kommunen, trots begäran, inte har fått någon tidplan för arbetena. Det konstateras även att ”en hel del exploateringsarbeten blivit utförda men ej slutförda” och det uttrycks att det är mycket olyckligt att arbetena inte blir färdiga.
  • En delbesiktning av anläggningarna skedde den 29 oktober 1981. I protokollet från besiktningen anges inget om att delar av anläggningen inte skulle vara påbörjade.
  • I brev den 10 november 1981 lämnar kommunen exploatören möjlighet att åtgärda akut behövliga arbeten. Några åtgärder genomfördes inte och kommunstyrelsens arbetsutskott gav den 8 december 1981 i uppdrag till fastighetskontoret att påbörja erforderliga åtgärder. Det framgår av protokollet att syftet med åtgärderna var att skydda tredje man från olyckor, d.v.s. inte att slutföra anläggningsarbetena enligt exploateringsavtalet eller anläggningsbeslutet. Besiktningen av dessa arbeten utfördes den 3 februari 1982 och befanns vara till belåtenhet.

  • Klagandena menade att Ljungby kommun både i direkt anslutning till den relevanta tidpunkten och vid flera tillfällen därefter reagerat mot entreprenören och krävt att denne skulle färdigställa entreprenadarbetena. Vad som återstod att göra framgår av besiktningsprotokollet, som bl.a. anger att vattenanläggningen inte kommit så långt i sitt utförande att erforderligt frostskydd utförts. Det framgår även att flera väganslutningar inte utförts och det ställdes krav på̊ att ”samfälld väg görs körbar”. Den infrastruktur som var avsedd att utföras inom anläggningen var därför enligt klagandena inte så pass färdigställd att den var användbar överhuvudtaget. Ljungby kommun beslutade dessutom att utföra skyddsarbeten. Om arbetena hade bedömts vara i princip klara och de avsedda funktionerna varit på plats hade det, enligt klagandena, inte funnits någon anledning för kommunen att ingripa.

    Allmänt om anläggningsbesluts upphörande och avregistrering av gemensamhetsanläggningar

    Enligt 33 § första stycket 2 p. AL upphör ett anläggningsbeslut att gälla om gemensamhets-anläggningen inte inom den tid som bestämts i beslutet har utförts i sådan omfattning att syftet med anläggningen har tillgodosetts för samtliga delägande fastigheter. Undantag från detta gäller om en ansökan om förordnande av syssloman enligt 33 1 § AL har gjorts inom samma tid.

    Vid tidpunkten för den aktuella gemensamhetsanläggningens inrättande hade dock paragrafen en annan lydelse. Då gällde att anläggningsbeslutet förföll om anläggningen inte utförts inom den tid som bestämts i beslutet. Av övergångsbestämmelserna till aktuell lagändring framgår att den nya lydelsen ska tillämpas även i fråga om anläggningsbeslut som meddelats före ikraftträdandet (jfr. prop. 2014/15:71 s. 36).

    Av förarbetena till lagändringen framgår bl.a. att syftet med 33 § AL är att säkerställa ett genomförande av själva anläggningen. Varje enskild ägare av delägarfastighet ska vara säker på att anläggningen faktiskt utförs i enlighet med myndighetsbeslutet I propositionen framhålls att:

    ”De skäl som ligger bakom bestämmelsen är fortfarande relevanta, men i vissa fall har bestämmelsen medfört resultat som kan uppfattas som otillfredsställande. Det har t.ex. inträffat att anläggningsbeslut som sedan länge har fått laga kraft har upphört att gälla, trots att den beslutade gemensamhetsanläggningen rent faktiskt har tillgodosett ett väsentligt behov. I dessa fall har det krävts en ny förrättning med risk för betydande merkostnader för sakägarna.”


    Vidare framhåller propositionen att:

    ”…en gemensamhetsanläggning ska anses utförd om den, när den beslutade fristen för utförande av anläggningen har löpt ut, är utbyggd i sådan omfattning att syftet med gemensamhetsanläggningen är tillgodosett för samtliga fastigheter som deltar i den. Anläggningsbeslutet bör alltså̊ i ett sådant fall inte upphöra att gälla, även om anläggningen inte är helt färdigställd.” (prop. 2014/15:71 s. 32 f.)

    AL:s bestämmelser om när ett anläggningsbeslut upphör att gälla förutsätter inte att det görs en besiktning av utförandet av gemensamhetsanläggningen vid utgången av den beslutade utförandetiden (prop. 1973:160 s. 252). Bevisbördan ligger hos den som anser att anläggningen inte har utförts i tid. Genom 7 § anläggningskunngörelsen ligger det idag dessutom ett utredningsansvar på Lantmäteriet att genom utredning försöka kartlägga om anläggningsbeslut kan ha förfallit. Denna bestämmelse trädde i kraft den 1 juni 2014. Innan dess fanns ingen föreskriven utredningsskyldighet angående om anläggningar blivit utförda inom utförandetiden. Det framgår dock av AL:s förarbeten att den dåvarande fastighetsbildningsmyndigheten ansågs skyldig att hålla sig underrättad om beslutade anläggningar utförts inom den beslutade utförandetiden och kontrollera om anläggnings-beslut förfallit. Skyldigheten var kopplad till befogenheten att bestämma om förlängning av utförandetiden (prop. 1973:160 s. 251).

    Om ett anläggningsbeslut har upphört att gälla ska anteckning om anläggningen i fastighetsregistret tas bort enligt 34 § 4 stycket AL. Enligt 3 § förordningen (2000:308) om fastighetsregister ska i fastighetsregistrets allmänna del bl.a. redovisas gemensamhets-anläggningar. Enligt 4 § förordningen handläggs ärenden om att föra in eller ta bort uppgifter i allmänna delen av lantmäterimyndigheten.

    Det är den som menar att anläggningsbeslutet upphört att gälla som har bevisbördan för påståendet.

    Kammarrättens prövning

    Kammarrätten konstaterar att någon prövning av om anläggningsbeslutet upphört att gälla inte gjorts före den nya bestämmelsen i AL trädde i kraft.

    Kammarrätten skriver:

    ”Av utredningen i målet framgår visserligen att vissa brister har uppmärksammats när tiden för gemensamhetsanläggningens utförande, enligt beslutet, hade gått ut. Det har dock inte framkommit att dessa brister varit av sådan karaktär att gemensamhetsanläggningens syfte inte tillgodosetts för samtliga deltagande fastigheter. Tvärtom har oemotsagda uppgifter lämnats om att syftet med anläggningen har fungerat fullt ut året om.”


    Kammarrätten avslår överklagandet.

    Slutsatser

    Av utfallet i målet kan man dra slutsatsen att det krävs omfattande bevisföring för att en gemensamhetsanläggning ska upphäva på grund av att den inte utförts inom utförandetiden. Besiktningsprotokoll som påtalar brister i utförandet är inte nödvändigtvis tillräckligt som bevis. Att det utifrån konversationen mellan parterna kan konstateras att utförandet medför risk för skador utgör inte i heller i sig ett tillräckligt bevis för att det föreligger ett så pass bristande utförande att anläggningsbeslutet upphört.

    I normalfallet sker dock i praktiken ofta någon form av besiktning av anläggningen när den är färdigställd, om inte annat för att det behövs i förhållandet mellan utförare och beställare av anläggningen. För att minimera risken för att gemensamhetsanläggningen anses förfallen genom en framtida tillämpning av 34 § AL är det lämpligt att dokumentationen bevaras.