Vesterlins skriver löpande krönikor i Jordbruksaktuellt och Skogsaktuellt, nu senast om Servitut i dag och i går.

Juristen har ordet: Den som ska göra en markanknuten investering – kanske utföra en dyr eller strategiskt viktig anläggning – vill gärna äga marken där investeringen görs. Men om det inte går? Vilken skillnad är det om investeringen görs på annan mark med stöd av ett servitut? I många fall, knappt någon skillnad alls.

Servituten fyller en viktig funktion, utan dem skulle nämligen inte fastighetsindelningen fungera. Varje fastighet som bildas måste vara lämplig för sitt ändamål. Det betyder att en bostadsfastighet – för att klara lämplighetskravet – måste ha tillgång till bland annat tillfartsväg, vatten, avlopp och parkering. Vissa av dessa anläggningar kan anläggas på den egna fastigheten, andra behöver ofta på grund av utrymmesbrist eller arrondering placeras på annans mark. Det gäller inte minst utsträckta anläggningar som vägar. Tänk om alla byggde sin egen väg, det skulle inte fungera. Servitut effektiviserar markanvändningen.

Man kan uttrycka det så att varje servitut avser att läka en brist i den härskande fastigheten, det vill säga den fastighet som får en rätt att nyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten). Har Sveriges fastigheter brister som måste läkas? Javisst, många fastigheter skulle inte klara sig utan servitut. Men systemet är inte utan problem.

Servitut har den styrkan att de gäller för all framtid. Till skillnad från nyttjanderätterna bleknar de alltså inte när de fyller femtio. Servitut har vidare den styrkan att de kan upplåtas genom avtal. Till skillnad från andra evighetsupplåtelser krävs alltså inte ett myndighetsbeslut. Dessa två styrkor – evigt liv och avtalsfrihet – är dock också servitutets nackdel. Det som i dag är en enkel upplåtelse i full enighet kan mycket väl utgöra grunden för en infekterad tvist bara ett tiotal år bort. Nya ägare – eller till och med samma ägare – ska då tolka vad avtalsparterna egentligen var överens om vid avtalets ingående, eftersom det är den ursprungliga partsavsikten som är utgångspunkten för tolkning även hundra år senare.

Servituten har en lång historia i svensk och europeisk rätt. Ordet nämns visserligen första gången i en svensk författning 1875, men servitutsliknande rättigheter fanns redan i 1200-talets landskapslagar. Så även om vi inte alltid har kallat dessa fastighetsanknutna rättigheter för servitut så har de funnits bland oss i hundratals år. Högsta domstolen avgjorde exempelvis år 2000 frågan om en rätt från 1810 och 1812 att anlägga och underhålla en vindbrygga över Göta kanal fick upphävas. Rättigheten bedömdes vara ett närmare 200 år gammalt servitut, och ja – den av konungen (Karl XIII) tidigare beviljade vindbryggan fick stryka på foten.

Behovet av att reglera nyttjandet av annans mark för permanenta anläggningar föddes dock inte i Sverige. Redan för 2 000 år sedan ställdes romarna inför samma problem. Det var där som rättsfiguren servitut föddes, och det är den rättsfiguren som vi har inkorporerat i svensk rätt med enbart mindre justeringar. Det innebär alltså att det är samma juridiska mekanism som säkrade de akvedukter som tillgodosåg Roms behov av vatten som i dag säkrar många svenska sommarstugors behov av vatten.

Så på frågan om du behöver äga den mark där du investerar så är svaret nej. Du kan liksom romarna och medeltidens svenskar ofta nöja dig med ett servitut.