HD:s dom den 8 april 2021 i mål nr T 637-20

Huruvida viss egendom är fast eller lös, d.v.s. om den hör till en fastighet eller inte, är ibland närmast självklart. Men inte alltid. Estrids hus till exempel, var det fast eller lös egendom?

Huruvida viss egendom, till exempel Estrids hus, är fast eller lös avgörs av reglerna i 2 kap. 1-4 §§ Jordabalken. Enligt huvudregeln i 2 kap. 1 § 1 st Jordabalken hör till fastighet byggnader och anläggningar som anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk, d.v.s. sådan egendom är fast egendom. Föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten är enligt 2 kap. 4 § Jordabalken inte tillbehör till fastigheten, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Sådan egendom blir alltså fast först efter ett förvärv. Vi bortser här från möjligheten till accession.

Men vad gäller om både fastigheten och egendomen som tillförs den ägs av samma personer, men med olika ideella ägarandelar? Skulle ägarinkongruens råda – d.v.s. det är olika ägare till fastighet och egendom – blir den tillförda egendomen inte fast. Men om det visserligen råder ägarkongruens men inte andelskongruens – d.v.s. ägarna är samma men inte deras ideella ägarandelar i fastigheten respektive den tillförda egendomen – vad gäller då?

HD prövade i målet om en byggnad utgjorde fastighetstillbehör när ägarkongruens rådde men inte andelkongruens.

Bakgrund

Under 1930-talet uppförde Samuel ett bostadshus (Strandli) och ett garage på sin fastighet i Strömstad. Fastigheten övergick efter Samuels död till hans dödsbo. Samuel hade två barn: Carl Otto och Estrid.

I mitten av 1960-talet uppförde Estrid ett fritidshus på fastigheten (Estrids hus) för sitt och hennes makes bruk. Estrids hus utgör tillsammans med garaget en vinkelbyggnad där garaget är den södra delen och Estrids hus den nordöstra delen, se nedan.

Bild 1. Fastigheten Rossö 2:18 är avgränsad med röd linje. Fastigheten består av ytterligare ett skifte som inte syns på bilden. Estrids hus och garaget är avgränsat med lila linje.

Estrid och hennes man fick två barn, Olle och Lars.

I mitten av 1970-talet skiftades dödsboet efter Samuel på så vis att Carl Otto löstes ut och 2/3 av fastigheten tilldelades Olle och 1/6 vardera tilldelades Estrid och Lars.

Efter Estrids död 2005 ärvdes både hennes sjättedel i fastigheten och hennes hus av sönerna Olle Rinman och Lars Rinman med lika andelar, med resultatet att fastigheten kom att ägas av Olle Rinman med ¾ och av Lars Rinman med ¼ medan Estrid hus ägdes av sönerna med lika andelar. Vid Lars död 2013 ärvde hans maka; Margret, hans andel i fastigheten och i Estrids hus.

Olle ansökte om klyvning av fastigheten. Han yrkade på att han skulle tilldelas en lott innehållande Strandli och att Margret skulle tilldelas en mindre lott som omfattade Estrids hus och marken närmast huset. Margret motsatte sig ansökan.

Under förrättningen väcktes frågan om bostadshusen var tillbehör till fastigheten eller lös egendom. Genom fastighetsbestämning beslutade Lantmäteriet att Strandli var fastighetstillbehör, medan Estrids hus var lös egendom. Förrättningen ställdes in eftersom klyvning inte ansågs möjlig.

Olle överklagade Lantmäteriets beslut till både Mark- och miljödomstolen samt Mark- och miljööverdomstolen som avslog överklagande avseende frågan om Estrids hus. Mark- och miljööverdomstolen ändrade dock underinstansens dom på så sätt att Lantmäteriets beslut att ställa in förrättningen undanröjdes och målet återförvisades dit för vidare handläggning.

Den rättsliga regleringen avseende tillbehör

Enligt portalparagrafen i Jordabalken är fast egendom jord, och den fasta egendomen är indelad i fastigheter. Till fastigheter hör enligt huvudregeln bl.a. byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, 2 kap. 1 § Jordabalken. Denna huvudregel ger uttryck för principen om att alla föremål som - objektivt sett - framstår som fastighetstillbehör också är fastighetstillbehör. Bakgrunden till principen är att en tydlig och enhetlig reglering av tillbehören ska ge t.ex. kreditgivare en rimlig möjlighet att bedöma riskerna vid fastighetslån.

När någon annan än fastighetsägaren, t.ex. en nyttjanderättshavare, tillför en fastighet ett föremål blir föremålet normalt inte fast egendom, 2 kap. 4. Jordabalken. Detta eftersom föremålet typiskt sett ska ägas och nyttjas av den som tillfört föremålet till fastigheten.

Om ett föremål bedöms vara tillbehör följer det fastighetens öde. Föremålet är inte skyddat mot krav från fastighetsägarens borgenärer, och eventuella sakrättsliga anspråk i föremålet upphör att gälla.

I NJA 2015 s. 961 skriver HD:
”Omständigheter som kan beaktas vid intresseprövningen är vem som fattat beslut om att ett föremål ska tillföras en fastighet, vem som burit kostnaderna för föremålet, vem som har nyttan av föremålet, vem som ansvarar för drift och underhåll samt vad som åsyftats i fråga om ägandet. Vem som rent faktiskt ombesörjt själva anbringandet är av underordnad betydelse.
Uttalandena i förarbetena om i vems intresse ett föremål tillförts en fastighet har som framgått fått betydande genomslag i litteraturen. Som HD framhöll i rättsfallet NJA 2014 s. 35 p. 14 ger emellertid intressebedömningen möjligen bara uttryck för att det avgörande vid bedömningen av om ett föremål har tillförts en fastighet av annan än dess ägare är för vems räkning föremålet har anskaffats”.

Om ägarinkongruens

Vilka som ska anses ingå i den krets som omfattas av benämningen ”annan än fastighetsägaren” har tidigare prövats av HD. Hit räknas inte endast nyttjanderättshavare och andra personer som har en motsvarande rättighet, utan i kretsen kan även fastighetsägare ingå. Om en fastighet ägs av flera personer och ett föremål tillförts fastigheten av en av ägarna tillsamman med någon/några utomstående personer, blir föremålet p.g.a. ägarinkongruens inte fastighetstillbehör, se NJA 1984 s. 562 Byggnaden på stadsägan.

Det finns även praxis angående att föremål inte är fastighetstillbehör när en eller flera, men inte alla, fastighetsägare tillför fastigheten ett föremål och det av omständigheterna vid den tidpunkt då föremålet tillfördes fastigheten framgår att tillförandet inte skedde även för övriga fastighetsägares räkning. NJA 1985 s. 365 ”Siloanläggningen på Stenstan” handlar om föremål som tillfördes av en delägare för dennes näringsverksamhet.

Om omständigheterna vid tidpunkten för tillförandet inte ger stöd för att tillförandet endast skedde för en eller vissa av delägarnas räkning får dock den eller de delägare som tillförde föremålet finna sig i att föremålet blir fastighetstillbehör, se NJA 2014 s. 35 ”Torkanläggningen i Maglaby”. I domen anför HD, under p. 21 följande:

”…om två personer gemensamt äger en bostadsfastighet och bara den ena personen tillför något till byggnaden, såsom en ny spis eller en vedkamin, så bör utgångspunkten vara att föremålet har tillförts fastigheten för ägarnas gemensamma räkning och att det därför har blivit byggnadstillbehör. Det är därmed inte nödvändigt att, för att avgöra frågan om spisen har tillförts av annan än fastighetsägaren, fråga sig exempelvis om föremålet till del har överlåtits till den andra ägaren genom gåva. På motsvarande sätt bör gälla att om exempelvis ett gift par tillsammans har köpt en obebyggd fastighet och därefter bara den ena fastighetsägaren har finansierat och låtit uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk, så bör byggnaden anses ha tillförts för båda makars räkning och därmed av makarna gemensamt om omständigheterna inte motsäger detta.”

Prövningen i HD

HD meddelade prövningstillstånd avseende frågan om Estrids hus är fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § Jordabalken. I övriga delar förklarades frågan om prövningstillstånd vilande.

HD konstaterar att de principer som genom praxis växt fram angående bedömningen i fall av ägarkongruens inte svarar på frågan om hur ett föremål ska bedömas vid fall av andelsinkongruens, d.v.s. när fastigheten och föremålet ägs av samtliga delägare, men delägarnas andel i fastigheten respektive föremålet är olika. HD anför dock att huvudregeln - att föremål som rent objektivt framstår som fastighetstillbehör ska utgöra fastighetstillbehör - ska gälla även i dessa fall. En sådan tillämpning ligger enligt HD närmast lagtexten i 2 kap. 4 § Jordabalken om vad som händer om föremålet och fastigheten kommer i samma ägares hand. Det finns inget stöd i förarbetena för att skillnader i ägarandelar mellan fastighet och föremål ska ges någon betydelse vid bedömningen, under förutsättning att samtliga fastighetsägare också är ägare av föremålet.

HD sammanfattar:
”Slutsatsen är följaktligen att om ett föremål har tillförts en fastighet av någon annan än fastighetsägaren men föremålet sedermera kommit att ägas av de personer som också äger fastigheten, så har fastigheten och föremålet kommit i samme ägares hand i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket jordabalken. Detta gäller även om fastigheten och föremålet ägs med olika andelar; föremålet har trots andelsinkongruens blivit tillbehör till fastigheten. Det förehållandet att delägarna sinsemellan i en sådan situation kan se ett behov av att reglera sina obligationsrättsliga mellanhavanden för att uppnå överensstämmelse med vad som gäller sakrättsligt påverkar inte bedömningen.”

HD:s bedömning

HD konstaterar att det av utredningen i målet framgår att Estrids hus tillfördes fastigheten av Estrid vid en tidpunkt när hon inte var ägare till någon del av fastigheten Rossö 2:18. Fastigheten ägdes vid tidpunkten för tillförandet av dödsboet efter hennes far; Samuel. Estrids hus var därför ett hus på ofri grund och utgjorde lös egendom. Hennes söner – och deras arvingar – har därefter blivit gemensamma ägare till fastigheten med olika ägarandelar. De har även blivit gemensamma ägare till Estrids hus, med en annan inbördes ägarfördelning än den till fastigheten. Samma personer har därmed blivit delägare både i fastigheten och i Estrids hus. I en sådan situation har därmed fastigheter och huset kommit i samma ägares hand i den mening som avses i 2 kap. 4 § Jordabalken. Estrids hus är därför fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § Jordabalken.

Eftersom denna bedömning kan få påverkan på frågan om fastighetsbildningen och därför bör prövas av Lantmäteriet återförvisas ärendet till Lantmäteriet för fortsatt handläggning.

Den skiljaktiges bedömning

Ett justitieråd var skiljaktig. Han höll visserligen med övriga justitieråd angående bedömningen att om ett föremål och en fastighet kommit i samma ägares hand utgör det fastighetstillbehör oberoende av eventuell andelsinkongruens.

Han ansåg dock att undantag bör kunna medges i vissa fall när
”…ett andelsförvärv leder till en förmögenhetsöverföring från en delägare till en annan, såsom när en förvärvad andel i ett föremål (t.ex. en hälftenandel i en byggnad) upphör och ersätts av en mindre andel i en fastighet (t.ex. en tredjedel i en fastighet med byggnaden som tillbehör). Vid förvärv som grundas på en överenskommelse mellan berörda delägare (t.ex. vid köp, byte eller arvskifte) kan verkningarna av en förmögenhetsöverföring regleras obligationsrättsligt mellan parterna i den mån överföringen inte har godtagits som ett led i genomförandet av överenskommelsen. Huvudregeln bör då få genomslag. Vid förvärv som inte grundas på överenskommelse mellan delägarna (t.ex. arv ur enmansdödsbon eller legat) kan emellertid en förmögenhetsöverföring, som resultat av hur lagregeln verkar, leda till en konflikt av skyddet av äganderätten till den förvärvade andelen. Detta på grund av slumpmässiga värdeförhållanden mellan föremål och fastighet. Undantag från huvudregeln bör då göras i avsaknad av ett effektivt rättsmedel för att förvärvaren ska kunna få sin förlust ersatt.”

Slutord

Den regel som framträder ur HD:s dom innebär att prövningen ska begränsas till frågan om ägarkongruens. Huruvida det föreligger andelskongruens saknar egen betydelse. Enkelheten kan uppskattas, men det sker till de kostnader som den skiljaktige framhåller.