Växjö tingsrätt mål nr F 6049-19
Vid ny- eller ombildning av 3D-fastigheter som omfattar ännu inte uppförda anläggningar krävs att det så kallade finansieringsvillkoret är uppfyllt. Finansieringsvillkoret utgör en spärr mot sådan fastighetsbildning om den inte är nödvändig för att för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. Kravet har funnits med sedan tillkomsten av 3D-fastighetsbildning för snart 17 år sedan, men det har sällan prövats av domstol. I våras hade dock mark- och miljödomstolen i Växjö anledning att ta ställning till innebörden av villkoret. Finansieringsvillkoret ansågs inte vara uppfyllt för att bilda en luftfastighet som fastighetsägaren själv avsåg att bebygga och först efter färdigställandet avyttra.
För att 3D-fastighetsbildning ska vara tillåten krävs att ett antal villkor, som inte är i spel vid traditionell fastighetsbildning, är uppfyllda. Två av dessa villkor är det så kallade finansieringsvillkoret respektive det så kallade förvaltningsvillkoret.
Vid 3D-fastighetsbildning som avser befintlig bebyggelse räcker det att det ena av dessa villkor är uppfyllda – antingen finansierings- eller förvaltningsvillkoret.
Vid 3D-fastighetsbildning som avser ännu inte uppförd bebyggelse (dvs luft) måste däremot finansieringsvillkoret alltid vara uppfyllt. Villkoret är dessutom aningen striktare formulerat när fastighetsbildningen avser luft och inte befintlig bebyggelse.
I lagtexten är de två villkoren formulerade enligt följande:
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen (förvaltningsvillkoret) eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen (finansieringsvillkoret).
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning får ske endast om det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen (något striktare version av finansieringsvillkoret).
En sidoordnad tankebana
Varför finns dessa villkor alls i fastighetsbildningslagen? Har inte landets fastighetsägare vett nog att själva avgöra vad som är lämpliga förvaltningsobjekt och hur finansieringen av byggnationer bäst genomförs? Vilken fastighetsägare skulle, via en omfattande lantmäteriförrättning, kvadda sin fastighet så till den milda grad att den blir direkt olämplig? Att villkoren gäller även i situationer där alla berörda är överens antyder att det här finns någon form av allmänt intresse som anses skyddsvärt. Att den begränsade resursen mark inom rikets gränser används på ett funktionellt sätt är ett allmänt intresse. Det är därför ett allmänt intresse att denna resurs inte splittras upp i oanvändbara och/eller oöverblickbara äganderättsliga enheter. Vid införandet av möjligheten till 3D-fastighetsbildning rådde också viss osäkerhet kring vilka konsekvenser av den nya möjligheten skulle få och det fanns därför ett självändamål att höja villkorsribban för 3D-fastighetsbildning. Det kan konstateras att någon 3D-epidemi bröt aldrig ut, utan tvärt om har betydligt färre 3D-fastigheter tillskapats jämfört med vad som prognostiserades 2004. Huruvida det beror på de striktare villkoren eller helt enkelt att efterfrågan varit lägre än väntat låter vi vara osagt.
Åter till ämnet
Mycket sällan har som sagt de snart 17 år gamla förvaltnings- och finansieringsvillkoren varit föremål för prövning i domstol. Sannolikt på grund av att lantmäterimyndigheterna hittills valt att tolka villkoren tämligen generöst och att det därmed inte funnits anledning för någon sakägare att överklaga beslut. I fall där lantmäterimyndigheten bedömt att villkoren inte är uppfyllda har sökanden ofta accepterat detta och frågan har då inte ställts på sin spets genom något formellt beslut av myndigheten.
Nyligen har trots allt Mark- och miljödomstolen i Växjö prövat finansieringsvillkoret.
Fakta i målet
Riksbyggen ansökte 2019 om bland annat en avstyckning av en 3D-fastighet inom ett nytt bostadskvarter planlagt för bostadsändamål med möjlighet till lokaler för centrum/kontorsändamål. Den ansökta 3D-fastigheten skulle omfatta en lokal för restaurangändamål som Riksbyggen själva avsåg att byggas och därefter avyttras till en extern tagare.
Stamfastigheten är en obebyggd fastighet om 886 kvm där Riksbyggen planerat bygga 62 lägenheter omfattande ca 8 000 kvm BTA fördelat på tolv våningsplan samt en lokaldel om 197 kvm fördelat på två våningsplan.
Riksbyggens skäl för en 3D-fastighetsbildnig var att:
- Åtgärden var lämpligare än andra fastighetsbildningsåtgärder för att tillgodose det aktuella ändamålet,
- en avskiljning av lokalen till en egen fastighet var centralt för projektets finansiering eftersom avskiljningen möjliggjorde att belåningsgraden för stamfastigheten hamnade på en nivå som banken kunde medge och som fortfarande var attraktiv för köpare av bostäderna,
- byggnaden skulle inrymma två skilda verksamheter, bostäder och lokal. Ur ett förvaltningstekniskt hänseende bedömdes det vara mer praktiskt att förvalta dessa var för sig än som en sammanhållen enhet och
- lokalen var planerad att fungera så självständigt som möjligt med en separat ingång och med ledningar avskilda från bostadsdelen så långt det var möjligt.
Villkor för 3D-fastighetsbildning
3 kap. 1 a § FBL
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden
a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Första och andra styckena tilllämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b § finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas.
Finansieringsvillkoret
Enligt förarbetena är syftet med 3 kap. 1 a § 2 stycket punkt 1 FBL att möjligheten till 3D-fastighetsbildning för ännu ej uppförda anläggningar ska komma till användning endast i de fall där det finns ett tydligt behov av att underlätta finansieringen av planerade anläggningar (prop. 2002/03:116 s. 62).
Villkoret innebär att fastighetsbildningen måste vara nödvändig för att det avsedda anläggningen ska kunna finansieras eller uppföras. I det enskilda fallet måste det kunna påvisas något förhållande, hänförligt till anläggningens finansiering eller uppförande, som gör det nödvändigt att bilda fastigheten innan anläggningen byggts. Finansieringen av ett byggprojekt är ofta beroende av att byggherren redan innan anläggningen uppförs behöver lämna säkerhet i fast egendom, i form av en inteckning i en fastighet. Om byggherren inte är den samma som fastighetens ägare kan fastighetsbildning vara nödvändig för att anläggningen ska kunna uppföras. Det är inte lagstiftarens mening att lantmätaren ska pröva sökandens möjlighet att över huvud taget finansiera projektet, men det ska fastställas att fastighetsbildningen behövs för att kunna säkerställa ett finansieringsalternativ som annars inte hade varit tillgängligt. Även andra förhållanden än finansieringsalternativ kan utgöra grund för att tillåta fastighetsbildning, till exempel om det rör sig om ett exploateringsföretag med flera medverkande om det i ett enskilt fall kan påvisas att anläggningens tänkta utformning inte kan bestämmas slutligt utan en ”förtida” fastighetsbildning. Rekvisitet nödvändig för anläggningens finansiering eller uppförande innebär att den som ansöker om 3D-fastghetsbildning för en ännu inte uppförd anläggning måste kunna presentera förhållandevis påtagliga skäl för sin ansökan (prop. 2002/03:116 s. 143).
Förvaltningsvillkoret
Vid införandet av tredimensionell fastighetsbildning framhöll lagstiftaren att det är angeläget att möjligheten att 3D-fastighetsbilda inte leder till en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet. En sådan uppsplittring skulle medföra en mer komplicerad och kostsam fastighetsförvaltning och för stat och kommun skulle det innebära ökade kostnader för fastighetsregistrering och planläggning. Det var därför av vikt att de nya reglerna satte upp spärrar mot en obefogad uppsplittring av fungerande förvaltningsobjekt i mindre fastigheter (prop. 2002/03:116 s. 58).
Risken för splittring står dock mot de vinster som kan uppnås via tredimensionell fastighetsbildning genom att fastigheter med fler olika typer av verksamheter kan delas till mer lätthanterliga förvaltningsobjekt. I prop. 2002/03:116 s. 59 anges att:
”Vinster i förvaltningshänseende skulle kunna uppnås om ansvaret för respektive anläggningsdel och dess förvaltning kunde läggas på respektive verksamhetsutövare. Även andra situationer har nämnts där en möjlighet till uppdelning av ansvaret för byggnader med flera verksamhetsutövare skulle vara ändamålsenligt. Det gäller bl.a. bostadsrättsföreningar vilka kan vilja renodla sin verksamhet genom att överföra ansvaret för kommersiella lokaler i det hus som föreningen äger till någon som är inriktad på förvaltning av sådana lokaler.”
Vidare anges på s. 142 i förarbetena:
”Däremot torde förvaltningsvillkoret ofta vara uppfyllt när det är fråga om att från en flerbostadsfastighet skilja av en kommersiell del av påtaglig storlek.”
Lantmäteriets beslut
Lantmäteriet beslutade i november 2019 att ställa in förrättningen avseende avstyckning av en 3D-fastighet med anledning av att den sökta avstyckningen bedömdes strida mot 3 kap. 1 a § 1 stycket punkt 3 b FBL.
Avseende förvaltningsvillkoret angav lantmäteriet att det i prop. 2002/03:116 s. 142 kan utläsas att det är möjligt att från en bostadsfastighet skilja av en kommersiell del om den är av påtaglig storlek och är ett lämpligt förvaltningsobjekt. I Lantmäteriverkets (LMV) rapport 2007:15, Tredimensionell fastighetsbildning, Uppföljning av de första årens tillämpning samt förslag till lagändring, s. 71, anges att bildande av för små fastigheter/förvaltningsobjekt bör undvikas. Med beaktande av vad som framkommit i dessa källor bedömde Lantmäteriet att lokaldelen inte var av en tillräckligt påtaglig storlek och inte utgjorde ett lämpligt förvaltningsobjekt, och att ansökt fastighetsbildning därmed skulle strida mot 3 kap. 1 a § 1 stycket punkt 3 b FBL.
Avseende rekvisiten trygga finansiering eller uppförande angav lantmäteriet att med beaktande av lokalens storlek, att projektet planerades genomföras av fastighetsägaren utan externa intressenter och att säkerhet kunde lämnas i fast egendom i stamfastigheten så var fastighetsbildningen inte nödvändig för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen.
Mark- och miljödomstolens prövning
Riksbyggen överklagande lantmäteriets beslut till mark- och miljödomstolen, som den 31 mars 2020 avslog överklagandet. I överklagandet vidhöll Riksbyggen sina tidigare skäl för 3D-fasighetsbildning, men utvecklade även sin talan i fråga om tolkningen av förvaltnings- samt finansieringsvillkoret.
MMD konstaterar inledningsvis att målets prövningsram ursprungligen endast utgjorts av frågan om sökt fastighetsbildning uppfyller kraven i 3 kap. 1 a § 1 stycket punkt 3 b FBL. Prövningen kom dock att utökas till att även avse frågan om sökt fastighetsbildning uppfyllde kraven i 3 kap. 1 a § 2 stycket punkt 1 FBL.
Vid en jämförelse mellan finansieringskravet i första och andra stycket är kravet i andra stycket något hårdare ställt, men avser i övrigt samma fråga enligt domstolen.
MMD bedömer i målet att något inteckningsbehov för att möjliggöra belåning inte är aktuellt eftersom Riksbyggen är ensam lagfaren ägare av stamfastigheten och ensamt exploateringsföretag och därmed är oförhindrad att inteckna stamfastigheten. Det faktum att belåningsgraden på stamfastigheten blir något högre fram till dess att lokaldelen avstyckas alternativt får ett annat användningssätt innebär enligt MMD inte sådant påtagligt skäl som leder till att fastighetsbildningen är nödvändig för att trygga finansieringen för att uppföra anläggningen. MMD finner i och med detta att sökt fastighetsbildning strider mot 3 kap. 1 a § 2 stycket punkt 1 FBL.
Illustration: Bahkadisch