Överlåtelse

Överlåtelse av fast egendom kan ske genom köp, byte och gåva. Särskilda regler för fastighetsöverlåtelser återfinns i jordabalkens 4 kapitel.

Vid fastighetsöverlåtelse gäller formkrav, d.v.s. för giltig överlåtelse krävs att överlåtelsehandlingen uppfyller vissa i lagen särskilt angivna moment. Brister i formkravet leder till överlåtelsens ogiltighet. Formkravet följer av 4 kap. 1 § jordabalken. För det första måste överlåtelseavtalet vara skriftligt och undertecknas av både säljare och köpare. Om fastigheten ägs av flera delägare krävs samtliga delägares underskrift för giltig överlåtelse. Varje delägare kan förstås avtala om att överlåta sin ideella andel, men inte de andras. För det andra måste köpeskillingen anges. Det kan ske på olika sätt, exempelvis genom en formel, men köpeskillingen måste uttryckas med viss tydlighet. För det tredje måste det framgå vilken egendom som överlåts. Vid överlåtelse av en hel fastighet är det givetvis lämpligt att ange fastighetsbeteckningen. Vid arealöverlåtelser kommer egendomen att behöva beskrivas även på annat sätt, exempelvis med hjälp av en karta. För det fjärde ska överlåtelsehandlingen innehålla en överlåtelseförklaring, d.v.s. en förklaring från säljaren att denne överlåter egendomen på köparen. Det fjärde momentet i formkravet – överlåtelseförklaringen – korresponderar med en grundprincip i svensk fastighetsrätt, att fast egendom säljs här och nu och att löften om framtida överlåtelser inte är bindande.

Genom överlåtelsen övergår äganderätten till fastigheten från säljaren till köparen. Den civilrättsliga äganderättsövergången är omedelbar. Det vore dock opraktiskt om köparen alltid var tvungen att ta fastigheten i besittning i samband med att överlåtelsehandlingen upprättas. För att hantera detta kan parterna avtala om när tillträde ska ske, vilket reglerar när säljaren ska lämna över fastigheten till köparen. Fram till tillträdesdagen har säljaren rätt att fortsätta bruka fastigheten och tillgodogöra sig avkastningen från den. Från och med tillträdesdagen tillkommer dock den rätten köparen. Till tillträdet knyts även ansvaret för kostnader och faran för fastigheten, d.v.s. ansvar för bl.a. casushändelser. Reglerna om tillträde innebär sammantaget att köparen visserligen blir civilrättslig ägare till fastigheten i samband med att överlåtelseavtalet skrivs, men att viktiga beståndsdelar i äganderätten tillkommer denne först på tillträdesdagen. Reglerna om tillträde är ett praktiskt genomförandemedel som det är viktigt att kalibrera rätt, särskilt vid mer komplexa överlåtelser. Tillträdesreglerna är dispositiva.

Även efter tillträde kan köparen vara begränsad i sina dispositionsmöjligheter. Vissa åtgärder – exempelvis uttag av nya pantbrev – kräver lagfart, varför köparen kan vara beroende av säljarens biträde om lagfart av något skäl ännu inte har erhållits.

Överlåtelseavtal ska upprättas skriftligen och uppfylla formkravet. Men överlåtelseavtal reglerar normalt även andra frågor, exempelvis utfästelser om fastighetens skick och tidpunkten för tillträde. För sådana villkor uppställs inget skriftlighetskrav varför de kan vara muntliga. Det är dock så klart – som i alla avtalssituationer – av betydelse för den som senare vill hävda sin rätt att villkoren har dokumenterats skriftligen. Tre typer av avtalsvillkor, utöver formkravet, måste dock vara skriftliga för att gälla. Dessa regleras i 4 kap. 3 § jordabalken. Den första typen är de så kallade svävarvillkoren, vilka regleras i 4 kap. 3 § 1 p jordabalken. De benämns också återgångsvillkor. Genom svävarvillkor villkoras köpets bestånd av viss förutsättning. Villkoret kan ställas i såväl köparens som säljarens intresse. Svävarvillkoren fyller en viktig funktion i ljuset av att fastighetsöverlåtelser innebär en omedelbar äganderättsövergång. Genom återgångsvillkor kan överlåtelsen göras beroende av en viss framtida händelse, som att en viss detaljplan antas eller att köpeskillingen erläggs i sin helhet. Därmed kan olägenheterna med en omedelbar äganderättsövergång balanseras genom väl utformade villkor. Återgångsvillkor kan ställas upp i såväl köparens som säljarens intresse. Om återgång blir aktuellt ska prestationerna återgå, d.v.s. säljaren återfår fastigheten och köparen köpeskillingen. Möjligheterna att använda sig av svävarvillkor begränsas av regeln i 4 kap. 4 § jordabalken. Löptiden för svävarvillkor är begränsad till två år, men huvudregeln har undantag. Svävarvillkor som avtalas för längre tid än två år medför – som huvudregel – att köpet blir ogiltigt. Ytterligare en bestämmelse som behöver vara skriftlig är då säljaren avsäger sig hemulansvaret, vilket regleras i 4 kap. 3 § 2 p jordabalken. Det innebär att säljarens upplysning till köparen, att köparen inte har rätt till skadestånd från säljaren om det senare visar sig att säljaren inte ägde den överlåtna egendomen, måste vara skriftlig för att ha verkan. Regeln korresponderar med bestämmelsen i 4 kap. 21 § jordabalken. Vidare kan en säljare med stöd av 4 kap. 3 § 3 p jordabalken inskränka köparens rätt att överlåta fastigheten, inteckna fastigheten eller upplåta rättighet i fastigheten. Även denna typ av villkor måste vara skriftliga för att vara giltiga. Det kan tyckas märkligt att säljaren vill begränsa köparens möjligheter att disponera över fastigheten på detta sätt, inte minst med tanke på att det normalt torde påverka köpeskilling. Möjligheten till förfogandeinskränkningar tillämpas i vissa speciella fall, bl.a. vid överlåtelser mellan familjemedlemmar.

Vid fastighetsöverlåtelser används ofta två överlåtelsehandlingar, ett köpekontrakt och ett köpebrev. Formkravet i 4 kap. 1 § jordabalken gäller för båda handlingarna. Den senare handlingen används ofta som ett kvitto på att betalning har skett och att alla återgångsvillkor är släckta. Det är också den effekt handlingen har, eftersom återgångsvillkor dör om de inte återupprepas i den senare köpehandlingen. Köpebrevet används normalt för att söka lagfart på, eftersom inskrivningsmyndigheten då inte behöver fördjupa sig i en prövning av om eventuella återgångsvillkor förhindrar lagfart. Vidare brukar köpebreven bara innehålla det nödvändigaste, d.v.s. formkravet, varför parterna därigenom inte behöver ge offentlighet till de ytterligare detaljer som kanske regleras i köpekontraktet.

För köp av del av fastighet uppställs vissa särskilda villkor. Dessa hänger samman med att lagstiftaren är mån om att sämjedelning inte ska kunna ske, d.v.s. att den officiella fastighetsindelningen ska överensstämma med hur äganderätten till fast egendom faktiskt ser ut. Den som vill förvärva en del av en fastighet kan visserligen göra det genom en jordabalksöverlåtelse, men överlåtelsen måste sedan fullbordas genom en förrättning som söks inom sex månader från det att överlåtelsen tecknades. Om så inte sker, eller om lantmäterimyndigheten inte medger fastighetsbildning i överensstämmelse med överlåtelsen, faller köpet.

Jordabalken innehåller regler om fel i fastighet. Dessa är dispositiva, utom i fråga om vissa avtalsklausuler mellan näringsidkare och konsumenter. Reglerna utgår från att en fastighet kan vara behäftad med tre typer av fel. Dessa är rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel.

Ett rättsligt fel föreligger enkelt uttryckt då fastigheten visar sig ha en rättslig belastning som köparen inte kände till eller annars var i ond tro om. Det kan exempelvis röra sig om ett servitut som var okänt för köparen, men som belastar fastigheten efter köpet. Ett rådighetsfel föreligger om rådigheten över fastigheten begränsas av ett myndighetsbeslut på sätt som köparen inte hade skäl att förutsätta. Alla typer av myndighetsbeslut kan inte åberopas som rådighetsfel – som att fastigheten ligger inom ett större planlagt området vilket begränsar byggrätten – utan beslutet måsta vara riktat mot fastigheten eller i vart fall en relativt begränsad grupp fastigheter. Den tredje felkategorin är de fel som många nog normalt tänker på när de använder begreppet fel i fastighet, nämligen de fysiska felen. Dessa kan vara av i huvudsak två kategorier, konkreta och abstrakta fysiska fel. Ett konkret fysiskt fel föreligger då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Det är alltså fråga om en avvikelse från en utfästelse som säljaren har gjort, skriftligen eller muntligen. Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, exempelvis i fråga om standard eller vissa kvaliteter. Vilka förväntningar köparen kan anses ha fog för är knutet till fastighetens ålder och allmänna skick. Kan fel konstateras – rättsligt fel, rådighetsfel, fysiskt fel – kan tre typer av påföljder bli aktuella. Dessa är hävning, nedsättning av köpeskillingen och skadestånd. Det bör noteras att hävning är beroende av att felet är av väsentlig betydelse för köparen.





Sök begrepp

  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
  • I
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • O
  • P
  • R
  • S
  • T
  • U
  • V
  • Å
  • Ä
  • Ö

Abstrakt fel

Allemansrätten

Allmän plats

Allmänna fastighetstillbehör

Allmänning

Allmänt vatten

Andelsöverlåtelse

Anläggningsförrättning

Anläggningsåtgärd

Ansökan om avstyckning

Ansökan om fastighetsbildning

Ansökan om fastighetsreglering

Ansökan om klyvning

Ansökan om sammanläggning

Arealfång

Arealförvärv

Arealöverlåtelse

Arkivforskning

Arrende

Avgärda by

Avstyckning

Avsöndring

Avtalsrättighet

Avtalsservitut

Avvittring

Benefik

Beskrivning vid lantmäteriförrättning

Besparingsskog

Beståndsmetoden

BM-win

Bolby (Bohlby)

Bonitet

Bruttoarea, BTA

Byggnads- och Brandstadga för rikets städer, 8 maj 1874

Byggnadslagen (1947:385)

Byggnadsplan

Byggnadsstadga för stad och landsbygd av den 20 november 1931

Byggnadsstadgan (1947:390)

Byggnadsstadgan (1959:612)

Byggnadstillbehör

Civilrätt

Dagboksblad vid lantmäteriförrättning

Defensiv vattenrätt

Delningsgrund

Delägarfastighet

Delägarförvaltning

Delägarsammanträde

Detaljplan

Donationsjord

Enkel sämjedelning

Ensittarförrättning

Enskilt huvudmannaskap

Enskilt vatten

Enstaka hemman

Ett-fem-vatten / 1:5 vatten

Exploateringsavtal

Exploateringsgrad

Exploateringssamverkan

Expropriationslagen

Fastighet / Fastighetsbegreppet

Fastighetsbestämning

Fastighetsbildning

Fastighetsbildningsförrättning

Fastighetsdomstolen

Fastighetsindelning

Fastighetsindelningsbestämmelser

Fastighetsplan

Fastighetsregister

Fastighetsrätt

Fastighetstillbehör

Fel i fastighet

Femstenarör

Formalavtal

Formkrav

Formkrav servitut

Formkrav tomträtt

Friskilling

Fullmakt lantmäteriförrättning

Fysiska fastighetstillbehör

Fysiska fel

Fysiskt lokaliserat servitut

Färdig tomtmark

Fördjupad översiktsplan

Förening

Föreningsförvaltning

Förfogandeinskränkning

Förköpslagen

Förmedlat mantal

Förmånsfastighet

Förrättning

Förrättningsakt

Förrättningskostnad

Förtätningsområde

Förväntningsvärde

Gemensam ägovidd

Gemensamhetsanläggning

Genomförandeavtal

Graderingsvärde

Grannelagsrätt

Gränsutvisning

Handräckning

Hemulansvar

Hjärtsten

Huvudmannaskap

Hyra

Härskande fastighet

Hävning

Ideell ägarandel

Impediment

Industritillbehör

Influensregeln

Inrösningsjord

Inskrivning

Inteckning

Inteckningsfri avstyckning

Inäga

Jorddelning

Jordnatur

Karta vid lantmäteriförrättning

Klyvning

Kommunal lantmäterimyndighet

Kommunalt huvudmannaskap

Komplicerad sämjedelning

Konkret fel

Konsensualavtal

Kronohemman

Kvartersmark

Lag angående stadsplan och tomtindelning (1907:67)

Laga kraft

Lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering

Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Landvinning

Lantmäteriförrättning

Lantmäterikonsult

Lantmäterimyndighet

Ledningsförrättning

Ledningsrättsförrättning

Legalisering

Littrering

Ljus BTA

Lokaliserat servitut

Lukrativ vattenrätt

Mall servitutsavtal

Mark- och miljödomstolen

Mark- och miljööverdomstolen

Markanvisningsavtal

Markexploatering

Marknadsvärde

Marksamfällighet

Markupplåtelseavtal

Markåtkomst

Mindre brygga på annans vatten

Muntliga servitut

Myckenhetsservitut

Negativ rättskraft

Negativa servitut

Nullitet

Nybildning av fastighet

Nyttjanderätt

Obligationsrätt

Offentlig rätt

Officialansvar

Officialinitiativ

Officialrättighet

Officialservitut

Ofri tomt / Ofri tomt i stad

Olokaliserade servitut

Ombildning av fastighet

Ombud vid lantmäteriförrättning

Onerös

Ortsprismetoden

Oskiftad mark

Partiell nyttjanderätt

Permutation

Perpetua causa

Personalservitut

Plan och bygglagen (1987:10), den äldre

Planavtal

Plangenomförande

Plankarta

Planmonopol

Positiv rättskraft

Positivt servitut

Pris

Prisavdrag

Privat jorddelning

Privat ägostyckning

Priviligierade servitut

Protokoll vid lantmäteriförrättning

Påföljder – fel i fastighet

Pågående markanvändning

Rå tomtmark

Rådighetsfel

Rådighetsinskränkning

Rågång

Råmark

Rättskraft

Rättsliga fastighetstillbehör

Rättsliga fel

Rättsligt lokaliserade servitut

Sakrätt

Sakägarförteckning vid lantmäteriförrättning

Samfällighet

Samfällighetsutredning

Samäganderätt

Servitut

Servitutsegendom

Servitutslagen

Servitutsliknande rättigheter

Servitutsrekvisit

Servitutsändamål

Sidolöpare

Skadestånd

Skatteförrättning

Skatteklyvning

Skatteköp

Skattereglering

Skogsnormen

Snedklyvning

Stadsplan

Stadsplanelagen (1931:142)

Stamfastighet

Statlig lantmäterimyndighet

Styckningslott

Ståndortsindex

Ständig besittningsrätt

Svävarvillkor

Sämjedelning

Sämjeägoutbyte

Särskild gränsutmärkning

Särskild handräckning

Tillåten markanvändning

Tomt

Tomtindelning

Tomtlega

Tomträtt

Tomträtt – 1953 års ändringar

Tomträtt – 1967 års ändringar

Tomträtt – ersättning egendom

Tomträtt – tillbehör

Tomträtt – väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse

Tomträtt – ändamål och föreskrifter

Tomtöre

Total nyttjanderätt

Traditionell fastighet

Tredimensionell fastighet

Tredimensionell fastighetsbildning

Tredimensionellt fastighetsutrymme

Uppgrundning

Upphäva servitut

Upphäva sämjedelning

Upplåtelse

Upplåtelseavtal

Urholkad fastighet

Utilitas fundo

Utäga

Vattenområde

Vesterlinska Skolan

Vincinitas

Åkernormen

Återgångsvillkor

Äganderättsutredning

Ägarkongruens

Ägarlägenhetsfastighet

Ägodelningsrätt

Ägogradering

Ägoutbyte

Äldre planformer

Ändra detaljplan

Ändra servitut

Överenskommelse

Överenskommelse om anläggningsåtgärd

Överenskommelse om fastighetsreglering

Överenskommelse om klyvning

Överenskommelse om ledningsrätt

Överlåtelse

Översiktsplan