NJA 2018 s. 200, Servitutet och grindarna

Det är bara att sälla sig till alla positiva röster rörande HDs val att sedan 2017 namnge sina domar. Inte den klassiska NJA-formen, utan de korta rubriker som närmast för tankarna till Sir Arthur Conan Doyle och Agatha Christie. Så även gällande detta mål, Servitutet och grindarna.

Utslaget kom redan våren 2018, men är icke desto mindre av stort intresse även nu på hösten. Kanske till och med ännu större eftersom rättsfall gör sig bäst framför brasan i öronlappsfåtöljen. Det blir heller inte sämre av att målet behandlar den intressanta intressekonflikten mellan härskande och tjänande fastighets ägare. Hur mycket måste härskande fastighets ägare tåla i fråga om tjänande fastighets utnyttjande av servitutsområdet?

Själva frågan då. Kortfattat handlar det om att härskande fastighet – en bostadsfastighet – har rätt att använda en väg på tjänande fastighet – en ridskola – för utfart. Härskande fastighet ägs av en privatperson och ridskolefastigheten ägs av Botkyrka kommun. Ridskoleverksamheten drivs av en privat aktör som tillfälligt stänger av vägen då hästar ska passera till och från stallet. Frågan är om dessa avstängningar är ett otillåtet hinder i servitutsutövningen. Vi fördjupar oss i förutsättningarna på platsen längre fram, men först ser vi till gällande rätt.

Konkurrens mellan rättigheter
Frågan är komplicerad. Lättare är det i de fall där begränsade sakrätter konkurrerar med varandra, exempelvis ett servitut mot ett annat servitut. Där har vi relativt lättillämpade tolkningsprinciper. Vid konkurrens har en officialrättighet företräde framför en avtalsrättighet. I konkurrens mellan vägrätt och andra officialrätter har vägrätten – kungen bland officialrättigheter – företräde. Den inbördes ordningen mellan övriga officialrättigheter då? Här saknas en tydlig regel. Det finns dock skäl att fästa vikt den tidsföljd som rättigheterna tillkom i. Om upplåtelse X innebar att vissa befogenheter, som tidigare tillkom fastighetsägaren, nu tillkommer rättighetshavare X, kan fastighetsägaren inte längre disponera över de befogenheterna. De kan inte upplåtas till annan på ett sätt som rubbar X rätt. Den som vill disponera över befogenheterna – genom upplåtelse av en annan officialrättighet – får vända sig också mot rättighetshavare X. En senare upplåtelse i fastigheten, upplåtelsen Y, torde därför inte kunna avse de befogenheter som redan har upplåtits till X med mindre än att även intrånget i X behandlas. Kronologin har betydelse.

Hur behandlas då konkurrensen mellan X och Y i de lagar som reglerar bildande av officialrättigheter? Lagstiftaren har två olika lösningar på konkurrensen. I expropriationslagen kan konflikten lösas genom rättighetsexpropriation, d.v.s. att X urholkas för att ge plats för Y. I ledningsrättslagen och anläggningslagen kan förrättningslantmätaren under vissa förutsättningar förordna om företrädesordningen mellan officialrättigheterna, Y kan gälla framför X. Sker ingen rättighetsexpropriation eller inget förordnande står den första upplåtelsen kvar orubbad.

Värt att nämna är också frågan om huruvida konkurrens alls föreligger. Det faktum att en rättighetshavare behöver förhålla sig till andra som nyttjar fastigheten kan inte likställas med konkurrens. Här krävs tolkning av respektive rättighet. Är det fråga om en ensamrätt eller är det någon form av samexistens? Frågorna som aktualiseras i dessa fall liknar frågorna i det aktuella målet.

Relativt enkelt är det också vid konkurrens mellan avtalsrättigheter. Reglerna i jordabalken ger företräde åt den rättighetshavare som först söker inskrivning. Undantag gäller om innehavaren av den senare upplåtna rättigheten var i ond tro avseende den tidigare upplåtna rättigheten.

Vi lämnar konkurrens mellan begränsade sakrätter och övergår istället till konkurrens mellan härskande och tjänande fastighet.

Generellt om servitutstolkning
Upplåtelse av servitut innebär att vissa av de befogenheter som normalt tillkommer fastighetsägaren övergår till servitutshavaren. Det blir därmed ett nytt snitt i ägarnas befogenheter som båda – härskande såväl som tjänande – måste förhålla sig till. Hur det snittet ser ut – var rätt möter skyldighet – är inte alltid enkelt att svara på och kan kräva tolkning. Vilka faktorer som har betydelse för tolkningen utvecklas i Servitutet och grindarna. Vi inleder dock med att se till några grundläggande förutsättningar vid servitutstolkning.

Servitutstolkning ser något olika ut beroende av om det är fråga om ett avtalsservitut eller ett officialservitut.

Avtalsservitut bygger på en gemensam partsavsikt. Vid tolkning är den central. Utgångspunkten är här, som annars, ordalydelsen i avtalet. Det som skiljer tolkning av avtalsservitut från tolkning av andra äldre avtal är dock att servitutsavtalen relativt ofta upprättas som en del i en större helhet. Det finns ofta andra dokument som kan klargöra partsavsikten, exempelvis köpekontrakt eller förrättningsbeslut. Vidare avser servitut att i någon mån förbättra en fastighets funktion. Avsikten kan således sökas i förlängningen av fastighetens behov vid upplåtelsetillfället, något som normalt är lättare än att finna en persons mer subjektiva avsikt med ett avtal.

Officialservitut innebär ett något kärvare tolkningsutymme. Här är det inte fråga om att finna en partsavsikt, utan att läsa ett myndighetsbeslut. Det kan visserligen utgå från en överenskommelse mellan parterna, men rättsverkan följer inte av partsavsikten i sig, utan av det beslut som myndigheten har fattat. Hur det har avfattats – i text och i karta – är således av största betydelse. Även här kan avsikten, i den begränsade mån det finns utrymme för tolkning, sökas utifrån fastighetens behov vid upplåtelsetillfället.

Att tolka ett servituts innebörd
Vi vänder oss nu mot det aktuell målet och ser till de faktorer som HD lyfter fram i tolkningen av servitutets innebörd. Det vi söker är alltså snittet mellan härskande och tjänande fastighets respektive befogenheter.

HD anför under punkten 13 följande:
”Ett viktigt tolkningsdatum är det behov som ligger bakom servitutsupplåtelsen. Det kan vanligen antas att servitutsrätten motsvarar just det behov som den härskande fastigheten har av att använda sig av den tjänande fastigheten (jfr Sten Hillert, Servitut, 3 uppl. 1991, s. 69). Också en servitutsupplåtelse, som till sin ordalydelse är generell till sin karaktär, kan därför ges en mera begränsad innebörd, om det står klart att den härskande fastighetens behov inte motsvarar vad som ryms inom ordalydelsen.”

En begränsning (1) i fråga om härskande fastighets servitutsutövning ligger således i fastighetens behov vid tidpunkten för upplåtelsen. Det är förutsättningarna vid upplåtelsetillfället – härskande fastighets användning och behov – som sätter ramarna för tolkningen. Syftet med rättsfiguren är att i någon mån läka en brist i den härskande fastigheten. Det har betydelse även vid tolkning där behovet mäts mot bristen som avsågs läkas, eller annorlunda uttryckt funktionen som behövde tillföras. En generell ordalydelse kan således efter tolkning utifrån de ursprungliga förutsättningarna visa sig avse ett begränsat nyttjande. Någon generell rätt att utöka användningen inom ramen för en bredare ordalydelse föreligger inte.

HD anför vidare under punkten 14 följande:
”Också andra omständigheter, som förelåg vid tiden för servitutsupplåtelsen, kan ge anledning att tolka in skilda slag av inneboende begränsningar i servitutsrätten. Det kan t.ex. stå klart att en viss servitutsupplåtelse inte varit avsedd att förhindra ägaren av den tjänande fastigheten att fortsätta den markanvändning som pågår vid tiden för servitutsupplåtelsen; servitutsrätten gäller då inte obegränsat utan kan utövas endast med de begränsningar som följer av verksamheten.”

Ytterligare en begränsning (2) kan följa av att servitutet inte avser ensamrätt, utan att även härskande fastighet ska nyttja område för samma eller konkurrerande ändamål. Det är relativt vanligt att det inte framgår explicit av servitutet om det avser ensamrätt eller samutnyttjande, såväl i fråga om avtalsservitut som. Implicit kan det dock framgå relativt tydligt, exempelvis som när ett servitut avser en rätt att uppföra ett garage för en bil. Det torde då vara uppenbart att utrymmet avses att disponeras med ensamrätt. Motsatsen gäller servitut som avser ”rätt att ta väg”. Här är det istället uppenbart att rätten att ta väg måste anpassas efter markanvändningen på tjänande fastighet. Det är i servituten däremellan, där varken explicita eller mer eller mindre tydliga implicita moment ger stöd, som tolkningen blir komplicerad. I sammanhanget är det viktigt att beakta att servitut inte får avse en total upplåtelse. Rekvisitet förhindrar dock inte att fastighetsägaren i praktiken kan vara utestängd från ett utrymme på den upplåtna fastigheten.

En tredje begränsning (3) som HD tar upp är härskande fastighets skyldighet att utöva servitutet så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Att den som nyttjar annans egendom med stöd av avtal ska förfara med viss varsamhet är en allmän rättsgrundsats. Regeln kommer till uttryck i 14 kap. 6 § första stycket jordabalken, men är tillämplig även på officialservitut. Regeln innebär att om servitutet ger utrymme för flera alternativa sätt att tillgodose ändamålet, kan den härskande fastighetens ägare inte välja fritt mellan alternativen utan kan tvingas att hålla sig till det för den tjänande fastigheten minst betungande alternativet.

Ändrade förhållanden
Servitut är en rättsfigur med en viss elasticitet i bemärkelsen att samhällsutvecklingen eller andra tillkommande omständigheter kan medföra att härskande fastighets ägare över tid får något andra befogenheter än vad som ursprungligen gällde. En fjärde begränsning (4) ligger i att ändrade förhållanden kan innebära att befogenheter som ursprungligen följde med servitutet faller bort eller minskar utan att ersättas av andra. Så kan exempelvis ske om den härskande fastighetens behov av servitutet upphör eller minskar. Har behovet bortfallit kan servitutet dödas genom lantmäteriförrättning, även om härskande skulle motsätta åtgärden. Har behovet minskat kan det vara skäl att ändra servitutet. Även det kan ske genom lantmäteriförrättning om härskande fastighets ägare skulle motsätta sig det. Lantmäterimyndigheten kan ändra och döda både avtalsservitut och officialservitut, men har vissa begränsningar i fråga om vissa officialservitut.

HD utvecklar påverkan av ändrade förhållanden genom följande stycke i punkten 18:
”Man bör emellertid skilja mellan servitutsrätten som sådan – vad som har avtalats vid avtalsservitut respektive fastställts vid officialservitut – och de befogenheter som vid var tid kan följa av denna. Servitutsrätten som sådan fixeras efter förhållandena vid dess tillkomst […] och består därefter i princip oförändrad. Ändrade förhållanden kan däremot få viss betydelse för på vilket sätt eller i vilken omfattning servitutsrätten får utövas. I det ljuset bör rättsfallet NJA 1982 s. 69 förstås.”

Servitutets kärna – servitutsrätten som sådan – är oförändrad över tid, och fixeras efter förhållandena vid dess tillkomst. Klargörandet är tacksamt, särskilt med tanke på de frågor som följde av NJA 1982 s. 69. Servitutets hårda kärna går således genom livet oförändrad, men de omgivande förhållandena kan ge skiftande reflektioner i servitutets polerade yta. De ändrade förhållandena kan påverka sättet och omfattningen av servitutsutövningen, men förändrar inte servitutet som sådant. Det bör också framhållas att varje förändring i servitutsutövningen måste rymmas inom ramen för den ursprungliga belastningen. Det kan således aldrig bli fråga om anpassningar som tynger den tjänande fastigheten i högre grad än vad kärnan tillåter.

Konkurrens om användningen av den tjänande fastigheten
När både härskande och tjänande fastighet gemensamt ska nyttja servitutsområdet, exempelvis som i detta fall en väg, kan konkurrens uppstå. Varje åtgärd som innebär ett hinder för utnyttjandet av servitutsrätten kan dock inte ses som ett intrång i densamma. Frågan är dock vilka hinder som måste accepteras och vilka som är otillåtna.

HD anför följande i frågan under punkten 21:
”Vid bedömningen av vilka hinder som måste godtas i utövandet av ett servitut ska framför allt beaktas i vilken utsträckning den ifrågavarande åtgärden hindrar den härskande fastigheten att nyttja servitutsrätten och vilka olägenheter detta medför. Hinder som kvantitativt eller kvalitativt är mer betydande kan inte godtas på denna grund. En grundläggande förutsättning för att en åtgärd som verkar hindrande ska behöva godtas måste vidare vara att det finns ett legitimt behov av den (jfr t.ex. NJA 1962 s. 704 där den hindrande åtgärden inte bara var legitim utan vidtogs för att komma till rätta med ett utnyttjande som gick utöver vad servitutet medgav) samt att åtgärden inte går utöver vad som är nödvändigt för att uppnå syftet med den.”

Sammantaget kan alltså konstateras att hindret (A) ska mätas mot i vilken utsträckning det faktiskt hindrar härskande fastighet att utnyttja servitutsrätten och vilka olägenheter det medför. Hinder som kvantitativt eller kvalitativt är mer betydande kan inte godtas på denna grund. Åtgärden som orsakar hindret måste vidare (B) följa av ett legitimt behov hos den tjänande fastigheten samt inte gå utöver vad som är nödvändigt för att uppnå syftet.

Det förhållandet att en förändrad markanvändning leder till att användandet av ett servitut hindras i större utsträckning än tidigare, dvs. leder till ökad konkurrens om ett visst område eller en viss nyttighet, innebär inte nödvändigtvis att det sker ett intrång i servitutet. Också efter förändringarna kan ett hinder vara sådant att det måste godtas. En motsatt uppfattning skulle riskera att leda till servitutsupplåtelser i strid med rekvisitet ”ändamålsenlig markanvändning”. Ett servitut ska inte bara tillgodose ett behov hos den härskande fastigheten, det ska även vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. I det ligger behov av viss balans mellan härskande och tjänande fastighet.

De aktuella grindarna
Den aktuella härskande fastigheten B 7:1 bildades 1962 genom avstyckning från tjänande fastighet A 15:24. Avstyckning skedde för bostadsändamål. På härskande fastighet bedrevs då som nu ridskoleverksamhet. Fastigheten har senare planlagts för ändamålet. I samband med avstyckningen inrättades servitut med rätt för B 7:1 att ”för utfart använda vägen litt. X och dess fortsättning fram till allmän väg med samma rätt, som tillkommer stamfastigheten”

I anslutning till servitutsvägen ligger en stallbyggnad. Den förening som driver verksamheten stänger varje dag av vägen med två grindar för att låta ett större antal hästar passera. Grindarna stängs max tre gånger om dagen och vid varje tillfälle inte mer än 15 minuter. HDs prövningstillstånd avser frågan om den genom grindar tidvisa avspärrningen av vägen utgör hinder i den härskande fastighetens utövning av servitutet och, om så är fallet, om hindret måste tålas.

HD inleder med att framhålla att åtgärden att stänga grindarna utgör ett hinder mot att använda servitutsvägen under den tid som grindarna hålls stängda. Hinder i servitutet kan dock vara tillåtet. HD konstaterar att det av ordalydelsen inte framgår några särskilda begränsningar av servitutet, annat än att vägen ska användas av båda fastigheterna. Frågan är då om avspärrningarna ändå måste accepteras av den härskande fastigheten.

Det faktum att servitutsvägen ska kunna användas av båda fastigheterna innebär att det ofrånkomligen kan leda till situationer då konkurrens uppstår. HD konstaterar att avstängningarna endast sker under kortare tid och att härskande fastighet erbjuds möjlighet att använda alternativa vägar. Olägenheterna är därmed begränsade. Utöver detta ska tilläggas att verksamheten på den tjänande fastigheten visserligen har vuxit i omfattning, men fortsatt ligger i linje med vad som måste anses vara en sedvanlig användning av denna typ av fastighet samt att avspärrningarna är nödvändiga för att hästarna effektivt och trafiksäkert ska kunna passera över vägen. Efter en samlad bedömning kommer HD fram att hindret mot användandet av servitutsvägen är sådant att det skäligen bör tålas.

Tomas Vesterlin