Exploateringsavtal

Genom exploateringsavtal regleras relationen mellan kommun och byggherre i de fall där byggherren äger den mark som ska exploateras. Syftet med exploateringsavtalet är att klargöra vissa detaljer i fråga om hur exploateringen ska gå till samt fördela ansvaret mellan parterna. Exploateringsavtal ingås innan kommunen antar detaljplanen, eftersom exploatörens incitament att ingå exploateringsavtal efter detaljplanens antagande är begränsade. Exploateringsavtal är en form av genomförandeavtal.

Utgångspunkten vi ett exploateringsavtal är att byggherren äger marken. Kommunen kontaktas således av byggherren i egenskap av den myndighet som planlägger markområden. Det innebär att de krav som kommunen ställer måste ha täckning i den offentligrättsliga lagstiftningen. Krav som sträcker sig längre än så riskerar att falla vid en rättslig prövning, eller till och med fälla hela avtalet. När kommunen äger den mark som ska exploateras skrivs ett markanvisningsavtal. Kommunens möjligheter att ställa krav på exploatören, i fråga om kostnads- och utförandeåtaganden, är klart större i samband med en markanvisning än vid exploatering av byggherrens mark.

De yttre ramarna för vad som får regleras i ett exploateringsavtal regleras sedan den 1 januari 2015 i 6 kap. 39-42 §§ plan- och bygglagen. I 6 kap. 40 § plan- och bygglagen framgår bl.a. att ett exploateringsavtal kan avse åtaganden att vidta eller finansiera vissa åtgärder såsom anläggande av gator och allmän plats. Det innebär att ett exploateringsavtal kan ålägga exploatören att antingen utföra vissa anläggningar eller att ersätta kommunen för de kostnader som denne har för att utföra anläggningarna. Det är viktigt att notera att lagen om offentlig upphandling, LOU, kan komplicera förutsättningarna. Ett exploateringsavtal får bara ålägga exploatören att utföra eller bekosta åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Vidare ska byggherrens åtagande stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Dessa två rekvisit – nödvändighetsrekvisitet respektive rimlighetsrekvisitet – utgör en strypning i fråga om vad kommunen får reglera. Störst praktisk betydelse har nödvändighetsrekvisitet. Det kan särskilt noteras att sådana nödvändiga åtgärder som avses inte begränsas till planområdet, utan även kan avse exempelvis rondeller eller gator utanför planområdet.

Ett exploateringsavtal kan också omfatta medfinansieringsersättning. Det är ett sätt för det allmänna att föra ut kostnader för väg eller järnväg som byggs av stat eller landsting på fastighetsägare som drar nytta av infrastrukturen genom högre markvärde. Medfinansieringsersättning kan dock bara tas ut i exploateringsavtal, d.v.s. i samband med planläggning, varför den fastighetsägare vars mark visserligen ökar i värde till följd av den nya infrastrukturen men inte omfattas av en ny detaljplan inte behöver bidra.

Exploateringsavtal får enligt 6 kap. 41 § plan- och bygglagen inte innehålla åtaganden om att bekosta byggnadsverk för vård, skola eller omsorg. Det får heller inte – som huvudregel – avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående.

Ramarna för exploateringsavtal regleras explicit i plan- och bygglagen, men vad som kan regleras styrs i hög grad också av andra offentligrättsliga regler bl.a. i regeringsformen och kommunallagen. Kommunen får inte i sin myndighetsutövning ställa andra krav än sådana som finner stöd i gällande rätt. Det innebär att avtal som ålägger ett allt för betungande ansvar på byggherren kan angripas. Exploateringsavtalet kan angripas i samband med att avtalet ingås genom laglighetsprövning enligt 13 kap. kommunallagen. Prövningen begränsas då till beslutets laglighet, inte dess lämplighet. Bifall till talan leder till att beslutet upphävs helt eller delvis. Exploateringsavtalet kan också angripas senare genom att part väcker talan i allmän domstol. Vid tolkning av exploateringsavtal kommer både offentligrättsliga och civilrättsliga regler att vara av betydelse.

Äldre exploateringsavtal – avseende planärenden som påbörjats före lagändringen den 1 januari 2015 – lyder under de äldre reglerna. Då saknades explicit reglering av exploateringsavtalen, vilka istället i huvudsak utgick från exploatörsbestämmelserna i plan- och bygglagen samt reglerna om gatukostnadsersättning.





Sök begrepp

  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
  • I
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • O
  • P
  • R
  • S
  • T
  • U
  • V
  • Å
  • Ä
  • Ö

Abstrakt fel

Allemansrätten

Allmän plats

Allmänna fastighetstillbehör

Allmänning

Allmänt vatten

Andelsöverlåtelse

Anläggningsförrättning

Anläggningsåtgärd

Ansökan om avstyckning

Ansökan om fastighetsbildning

Ansökan om fastighetsreglering

Ansökan om klyvning

Ansökan om sammanläggning

Arealfång

Arealförvärv

Arealöverlåtelse

Arkivforskning

Arrende

Avgärda by

Avstyckning

Avsöndring

Avtalsrättighet

Avtalsservitut

Avvittring

Benefik

Beskrivning vid lantmäteriförrättning

Besparingsskog

Beståndsmetoden

BM-win

Bolby (Bohlby)

Bonitet

Bruttoarea, BTA

Byggnads- och Brandstadga för rikets städer, 8 maj 1874

Byggnadslagen (1947:385)

Byggnadsplan

Byggnadsstadga för stad och landsbygd av den 20 november 1931

Byggnadsstadgan (1947:390)

Byggnadsstadgan (1959:612)

Byggnadstillbehör

Civilrätt

Dagboksblad vid lantmäteriförrättning

Defensiv vattenrätt

Delningsgrund

Delägarfastighet

Delägarförvaltning

Delägarsammanträde

Detaljplan

Donationsjord

Enkel sämjedelning

Ensittarförrättning

Enskilt huvudmannaskap

Enskilt vatten

Enstaka hemman

Ett-fem-vatten / 1:5 vatten

Exploateringsavtal

Exploateringsgrad

Exploateringssamverkan

Expropriationslagen

Fastighet / Fastighetsbegreppet

Fastighetsbestämning

Fastighetsbildning

Fastighetsbildningsförrättning

Fastighetsdomstolen

Fastighetsindelning

Fastighetsindelningsbestämmelser

Fastighetsplan

Fastighetsregister

Fastighetsrätt

Fastighetstillbehör

Fel i fastighet

Femstenarör

Formalavtal

Formkrav

Formkrav servitut

Formkrav tomträtt

Friskilling

Fullmakt lantmäteriförrättning

Fysiska fastighetstillbehör

Fysiska fel

Fysiskt lokaliserat servitut

Färdig tomtmark

Fördjupad översiktsplan

Förening

Föreningsförvaltning

Förfogandeinskränkning

Förköpslagen

Förmedlat mantal

Förmånsfastighet

Förrättning

Förrättningsakt

Förrättningskostnad

Förtätningsområde

Förväntningsvärde

Gemensam ägovidd

Gemensamhetsanläggning

Genomförandeavtal

Graderingsvärde

Grannelagsrätt

Gränsutvisning

Handräckning

Hemulansvar

Hjärtsten

Huvudmannaskap

Hyra

Härskande fastighet

Hävning

Ideell ägarandel

Impediment

Industritillbehör

Influensregeln

Inrösningsjord

Inskrivning

Inteckning

Inteckningsfri avstyckning

Inäga

Jorddelning

Jordnatur

Karta vid lantmäteriförrättning

Klyvning

Kommunal lantmäterimyndighet

Kommunalt huvudmannaskap

Komplicerad sämjedelning

Konkret fel

Konsensualavtal

Kronohemman

Kvartersmark

Lag angående stadsplan och tomtindelning (1907:67)

Laga kraft

Lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering

Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Landvinning

Lantmäteriförrättning

Lantmäterikonsult

Lantmäterimyndighet

Ledningsförrättning

Ledningsrättsförrättning

Legalisering

Littrering

Ljus BTA

Lokaliserat servitut

Lukrativ vattenrätt

Mall servitutsavtal

Mark- och miljödomstolen

Mark- och miljööverdomstolen

Markanvisningsavtal

Markexploatering

Marknadsvärde

Marksamfällighet

Markupplåtelseavtal

Markåtkomst

Mindre brygga på annans vatten

Muntliga servitut

Myckenhetsservitut

Negativ rättskraft

Negativa servitut

Nullitet

Nybildning av fastighet

Nyttjanderätt

Obligationsrätt

Offentlig rätt

Officialansvar

Officialinitiativ

Officialrättighet

Officialservitut

Ofri tomt / Ofri tomt i stad

Olokaliserade servitut

Ombildning av fastighet

Ombud vid lantmäteriförrättning

Onerös

Ortsprismetoden

Oskiftad mark

Partiell nyttjanderätt

Permutation

Perpetua causa

Personalservitut

Plan och bygglagen (1987:10), den äldre

Planavtal

Plangenomförande

Plankarta

Planmonopol

Positiv rättskraft

Positivt servitut

Pris

Prisavdrag

Privat jorddelning

Privat ägostyckning

Priviligierade servitut

Protokoll vid lantmäteriförrättning

Påföljder – fel i fastighet

Pågående markanvändning

Rå tomtmark

Rådighetsfel

Rådighetsinskränkning

Rågång

Råmark

Rättskraft

Rättsliga fastighetstillbehör

Rättsliga fel

Rättsligt lokaliserade servitut

Sakrätt

Sakägarförteckning vid lantmäteriförrättning

Samfällighet

Samfällighetsutredning

Samäganderätt

Servitut

Servitutsegendom

Servitutslagen

Servitutsliknande rättigheter

Servitutsrekvisit

Servitutsändamål

Sidolöpare

Skadestånd

Skatteförrättning

Skatteklyvning

Skatteköp

Skattereglering

Skogsnormen

Snedklyvning

Stadsplan

Stadsplanelagen (1931:142)

Stamfastighet

Statlig lantmäterimyndighet

Styckningslott

Ståndortsindex

Ständig besittningsrätt

Svävarvillkor

Sämjedelning

Sämjeägoutbyte

Särskild gränsutmärkning

Särskild handräckning

Tillåten markanvändning

Tomt

Tomtindelning

Tomtlega

Tomträtt

Tomträtt – 1953 års ändringar

Tomträtt – 1967 års ändringar

Tomträtt – ersättning egendom

Tomträtt – tillbehör

Tomträtt – väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse

Tomträtt – ändamål och föreskrifter

Tomtöre

Total nyttjanderätt

Traditionell fastighet

Tredimensionell fastighet

Tredimensionell fastighetsbildning

Tredimensionellt fastighetsutrymme

Uppgrundning

Upphäva servitut

Upphäva sämjedelning

Upplåtelse

Upplåtelseavtal

Urholkad fastighet

Utilitas fundo

Utäga

Vattenområde

Vesterlinska Skolan

Vincinitas

Åkernormen

Återgångsvillkor

Äganderättsutredning

Ägarkongruens

Ägarlägenhetsfastighet

Ägodelningsrätt

Ägogradering

Ägoutbyte

Äldre planformer

Ändra detaljplan

Ändra servitut

Överenskommelse

Överenskommelse om anläggningsåtgärd

Överenskommelse om fastighetsreglering

Överenskommelse om klyvning

Överenskommelse om ledningsrätt

Överlåtelse

Översiktsplan