Detaljplan

Detaljplanen är ett av kommunens viktigaste instrument för att styra markanvändningen och bebyggelseutvecklingen i kommunen. Det är genom detaljplaner som kommunen bestämmer vad som får byggas och i grova drag också hur det får byggas. Det är vidare genom detaljplaner som kommunen avgör var viktig infrastruktur och samhällsservice ska etableras samt hur balansen ska se ut mellan bebyggelseområden och grönområden. Detaljplaneläggning regleras i dag i plan- och bygglagen, men vi har en lång historia av äldre planlagstiftningar och äldre planinstitut.

Detaljplanens bestämmelser är bindande för både kommunen och andra samt gäller ofta under mycket lång tid, inte sällan tiotals och åter tiotals år. Med tanke på att detaljplanen ofta låser tillåten markanvändning under lång tid är det av stor vikt att den bygger på en bra avvägning mellan motstående intressen och dessutom förses med träffsäkra planbestämmelser. Vidare är det av stor betydelse att det finns en klar tanke om hur detaljplanen ska genomföras tekniskt, ekonomiskt och inte minst juridiskt. Detta så att stadsutvecklingen kan gå från idé till realitet utan allt för många oförutsedda händelser på vägen. Brister i kvaliteten eller bristande förståelse för de bakomliggande rättsreglerna (i planlagstiftningen så väl som i den omfattande genomförandelagstiftningen) kan leda till att varken kommunen, medborgarna eller markägarna får som de vill.

För att garantera att detaljplaner genomförs så som tänkt är plan- och plangenomförandelagstiftningen försedd med en serie tvingande regler. Dessa kan – i huvudsak – kommunen tillgripa för att genomföra detaljplanen även om markägarna motsätter sig detta. Även privata subjekt, såsom markägare inom planområdet, kan tvinga fram ett plangenomförande med stöd av vissa regler. Plangenomförande vilar normalt till viss del på möjligheterna till tvångsvisa åtgärder och till resterande del på olika genomförandeavtal. Balansen här emellan – vad som läggs i avtalen respektive vad som faller tillbaka på tvingande regler – får avgöras från planprocess till planprocess. Det är dock viktigt att veta vilka de tvingande reglerna är och hur de kan användas för att uppnå resultat. De tvingande reglerna finns i plan- och bygglagen men till stor del samverkar plan- och bygglagens regler med andra lagar, främst fastighetsbildningslagen, anläggningslagen, ledningsrättslagen och expropriationslagen.

En detaljplan består av flera handlingar där plankartan är den viktigaste. Det är i plankartan som planbestämmelserna framgår och du kan se planområdets avgränsning. Hur detaljerad plankartan är, och därmed hur stor frihet markägarna har i fråga om markanvändningen, varierar mycket från kommun till kommun och detaljplan till detaljplan. Till grund för plankartan ligger en grundkarta, d.v.s. en karta som innehåller grundläggande geografisk information rörande planområdet. Vidare ska planen innehålla en planbeskrivning i vilken bl.a. planens syfte ska framgå. Planbeskrivningen ska bl.a. även innehålla en beskrivning av plangenomförandet och planens konsekvenser.

Det ska av detaljplanen framgå om huvudmannaskapet är kommunalt eller enskilt. Enligt huvudregeln ska kommunen vara huvudman för allmänna platser. För enskilt huvudmannaskap krävs särskilda skäl. Det är huvudmannen som ansvarar för att lösa den allmänna platsen, bygga ut de anläggningar som följer med huvudmannaskapet och sedan drifta och sköta dessa för all framtid. Huvudmannaskapet kan således vara ett relativt betungande ansvar om den allmänna platsen är omfattande eller annars bär betydande anläggningar. Huvudmannaskapet kan också medföra ett relativt begränsat ansvar, exempelvis om det avser en bit naturmark och en grusväg i ett sommarstugeområde.

I plankartan delas marken in i kvartersmark, allmän plats och vattenområden.

Kvartersmark är den mark inom planområdet som är avsedd för i huvudsak enskild bebyggelse, d.v.s. något annat än allmän platsmark och vattenområde. Det är på kvartersmarken som exempelvis bostäder och handelsområden etableras. Men kvartersmark finns även av en annan typ, så kallad kvartersmark för allmänt ändamål. Det rör sig då fortfarande om kvartersmark, men den är avsedd för etablering av mer allmänna samhällsfunktioner som skolor, vårdcentraler, transformatorstationer med mera. Skilda inlösenregler gäller för kvartersmark för enskilt byggande respektive kvartersmark för allmänt byggande. Kommunen ska alltid i detaljplanen ange användningen av kvartersmark. Det görs genom användningsbestämmelser som kommer till uttryck genom versaler (stora bokstäver), exempelvis B för kvartersmark avsedd för bostäder.

Allmän plats är den mark inom planområdet som är avsett för gemensamma allmänna behov. Det kan röra sig om naturmark, parker, gator m.m. som på något sätt kompletterar kvartersmarken. Användningen av allmän plats anges normalt med versaler (stora bokstäver), exempelvis GATA eller PARK. Det är denna mark – den allmänna platsen – som detaljplanens huvudman ska lösa, bygga ut och sköta om.

Vattenområde är de utrymmen som ska utgörs av öppet vatten. Vattenområde betecknas med ändamålsbestämmelsen W. Vattenområde som avses bebyggas exempelvis med hus som hänger ut över vattnet, husbåtar eller en pir bör inte planläggas med W. I dessa fall är det istället lämpligare att vattenområdet läggs ut som kvartersmark (hus och husbåt) eller allmän plats (pir), beroende på vilken användning och tillgänglighet som avses. Ett alternativ är att avgränsa användningen i höjdled, d.v.s. exempelvis B och W i olika plan. Det saknas särskilda regler för markåtkomst och ersättning avseende vattenområde varför de allmänna reglerna i fastighetsbildningslagen och expropriationslagen blir tillämpliga.

Normalt anger inte detaljplanebestämmelser explicit var fastighetsgränser ska gå eller var olika rättigheter ska upplåtas, även om det i vissa fall implicit följer av plankartan. Det innebär att gränser och rättighetsupplåtelsers närmare geografiska läge ofta avgörs först vid den efterföljande lantmäteriförrättningen. Härigenom kan också fastighetsbildningen bättre anpassas efter förutsättningar som inte är kända under planprocessen liksom framtida ändrade förhållanden. Men planförfattaren har vissa begränsade möjligheter att låsa gränser och rättigheter redan i detaljplanen genom så kallade fastighetsindelningsbestämmelser. Dessa regleras i 4 kap. 18 § plan- och bygglagen. Genom fastighetsindelningsbestämmelser kan planförfattaren ange hur en fastighet ska avgränsas, var ledningsrätt eller servitut ska upplåtas eller tas bort samt var gemensamhetsanläggning ska inrättas. Fastighetsindelningsbestämmelserna bör användas sparsamt och enbart i de fall där det behövs för genomförande av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande.

Plan och bygglagen innehåller ett detaljplanekrav enligt vilket viss typ av bebyggelse och vissa byggnadsverk ska prövas genom detaljplanläggning och således inte får prövas enbart genom ett eller flera bygglov. Detaljplanekravet uppställs i huvudsak för att karaktären av bebyggelsen eller byggnadsverken är sådana att prövningen bör ske i en bredare kontext och inte nedbruten i flera delar.

Kommunen har planmonopol vilket innebär att det är kommunen som avgör om ett detaljplanearbete ska påbörjas. Markägaren kan aldrig kräva planläggning utan enbart hoppas att kommunen stöder dennes önskan om att utveckla marken på ett visst sätt. Effekten av planmonopolet faller ut olika i olika kommuner och kommundelar. I expansiva områden med höga markpriser kommer kommunen kunna ställa relativt långt gående krav på den som vill få sin fastighet detaljplanelagd. I mindre expansiva områden med låga markpriser kan förhållandena vara det omvända, kommunen kan behöva tåla relativt långt gående krav från markägaren för att denne ska vara beredd att investera i marken. Givetvis måste de krav som kommunen ställer ha stöd i lag, exempelvis i reglerna om exploateringsavtal i 6 kap. 39-42 §§ plan- och bygglagen.

Relationen mellan exploatören (markägaren) och kommunen läggs normalt fast i olika genomförandeavtal såsom markanvisningsavtal och exploateringsavtal. Avtalstyperna är till del reglerade i lag, men bygger till stor del på allmänna avtalsrättsliga och offentligrättsliga principer.

Detaljplan kan ändras efter att genomförandetiden har gått ut. Markägare har då inte rätt till ersättning för outnyttjad byggrätt. Även under pågående genomförandetid kan en detaljplan ändras, men det kräver antingen att alla berörda parter är överens, att ändringen avser fastighetsindelningsbestämmelser eller att vissa i lagstiftningen särskilt angivna förutsättningar är för handen. Målet är givetvis att undvika att behöva ändra planen under genomförandetiden, men med tanke på hur snabbt förutsättningarna för stadsbyggnaden kan förändras är det inte möjligt att helt undvika sådana konsekvenser ens med en mycket flexibel plan.

Juridiskt plangenomförande omfattar normalt bl.a. civilrättsliga överlåtelser och upplåtelser, fastighetsbildning, anläggningsåtgärder och ledningsrättsåtgärder. Genom fastighetsbildning får marken den äganderättsliga indelning som planen förutsätter. Vissa moment är i princip bestämda genom detaljplanen, andra kan utformas efter markägarnas och kommunens önskemål. Fastighetsbildningen är ofta ett viktigt moment eftersom möjligheterna att permanent överlåta, upplåta och belåna mark kan vara beroende av att fastighetsbildningen är fullbordad. Lantmäterimyndigheten prövar frågor om att ändra fastighetsindelningen efter ansökan. Även anläggningsåtgärder är centralt vid plangenomförande. Genom dessa inrättas gemensamhetsanläggningar som antingen reglerar anläggningar på allmän plats (vid detaljplaner med enskilt huvudmannaskap) eller anläggningar på kvartersmark.

Detaljplanen ska följas men avvikelser kan tolereras i vissa fall. Inom plan- och bygglagen talar man om begreppet liten avvikelse. I förrättningslagstiftningen (fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen) har man motsvarande möjligheter till avsteg från detaljplanen, men där kallas det för mindre avvikelse. Eftersom endast begränsade avvikelser kan accepteras är det viktigt att detaljplanen utformas på rätt sätt från början så att den medger tänkt bebyggelse och ägandestruktur, samtidigt som det finns utrymme för sådana mindre avsteg som i princip alltid blir behövs vid markexploatering.

Sverige har ett antal äldre planformer som i föregångarna till plan- och bygglagen användes för att reglera bebyggelse och tillåten markanvändning. Flertalet av dessa gäller ännu i dag och styr således fortfarande vad som är tillåtet att bygga. Två vanligt förekommande äldre planformer är stadsplaner och byggnadsplaner. Båda är föregångare till dagens detaljplaner och gäller som detaljplaner.





Sök begrepp

  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
  • I
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • O
  • P
  • R
  • S
  • T
  • U
  • V
  • Å
  • Ä
  • Ö

Abstrakt fel

Allemansrätten

Allmän plats

Allmänna fastighetstillbehör

Allmänning

Allmänt vatten

Andelsöverlåtelse

Anläggningsförrättning

Anläggningsåtgärd

Ansökan om avstyckning

Ansökan om fastighetsbildning

Ansökan om fastighetsreglering

Ansökan om klyvning

Ansökan om sammanläggning

Arealfång

Arealförvärv

Arealöverlåtelse

Arkivforskning

Arrende

Avgärda by

Avstyckning

Avsöndring

Avtalsrättighet

Avtalsservitut

Avvittring

Benefik

Beskrivning vid lantmäteriförrättning

Besparingsskog

Beståndsmetoden

BM-win

Bolby (Bohlby)

Bonitet

Bruttoarea, BTA

Byggnads- och Brandstadga för rikets städer, 8 maj 1874

Byggnadslagen (1947:385)

Byggnadsplan

Byggnadsstadga för stad och landsbygd av den 20 november 1931

Byggnadsstadgan (1947:390)

Byggnadsstadgan (1959:612)

Byggnadstillbehör

Civilrätt

Dagboksblad vid lantmäteriförrättning

Defensiv vattenrätt

Delningsgrund

Delägarfastighet

Delägarförvaltning

Delägarsammanträde

Detaljplan

Donationsjord

Enkel sämjedelning

Ensittarförrättning

Enskilt huvudmannaskap

Enskilt vatten

Enstaka hemman

Ett-fem-vatten / 1:5 vatten

Exploateringsavtal

Exploateringsgrad

Exploateringssamverkan

Expropriationslagen

Fastighet / Fastighetsbegreppet

Fastighetsbestämning

Fastighetsbildning

Fastighetsbildningsförrättning

Fastighetsdomstolen

Fastighetsindelning

Fastighetsindelningsbestämmelser

Fastighetsplan

Fastighetsregister

Fastighetsrätt

Fastighetstillbehör

Fel i fastighet

Femstenarör

Formalavtal

Formkrav

Formkrav servitut

Formkrav tomträtt

Friskilling

Fullmakt lantmäteriförrättning

Fysiska fastighetstillbehör

Fysiska fel

Fysiskt lokaliserat servitut

Färdig tomtmark

Fördjupad översiktsplan

Förening

Föreningsförvaltning

Förfogandeinskränkning

Förköpslagen

Förmedlat mantal

Förmånsfastighet

Förrättning

Förrättningsakt

Förrättningskostnad

Förtätningsområde

Förväntningsvärde

Gemensam ägovidd

Gemensamhetsanläggning

Genomförandeavtal

Graderingsvärde

Grannelagsrätt

Gränsutvisning

Handräckning

Hemulansvar

Hjärtsten

Huvudmannaskap

Hyra

Härskande fastighet

Hävning

Ideell ägarandel

Impediment

Industritillbehör

Influensregeln

Inrösningsjord

Inskrivning

Inteckning

Inteckningsfri avstyckning

Inäga

Jorddelning

Jordnatur

Karta vid lantmäteriförrättning

Klyvning

Kommunal lantmäterimyndighet

Kommunalt huvudmannaskap

Komplicerad sämjedelning

Konkret fel

Konsensualavtal

Kronohemman

Kvartersmark

Lag angående stadsplan och tomtindelning (1907:67)

Laga kraft

Lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering

Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Landvinning

Lantmäteriförrättning

Lantmäterikonsult

Lantmäterimyndighet

Ledningsförrättning

Ledningsrättsförrättning

Legalisering

Littrering

Ljus BTA

Lokaliserat servitut

Lukrativ vattenrätt

Mall servitutsavtal

Mark- och miljödomstolen

Mark- och miljööverdomstolen

Markanvisningsavtal

Markexploatering

Marknadsvärde

Marksamfällighet

Markupplåtelseavtal

Markåtkomst

Mindre brygga på annans vatten

Muntliga servitut

Myckenhetsservitut

Negativ rättskraft

Negativa servitut

Nullitet

Nybildning av fastighet

Nyttjanderätt

Obligationsrätt

Offentlig rätt

Officialansvar

Officialinitiativ

Officialrättighet

Officialservitut

Ofri tomt / Ofri tomt i stad

Olokaliserade servitut

Ombildning av fastighet

Ombud vid lantmäteriförrättning

Onerös

Ortsprismetoden

Oskiftad mark

Partiell nyttjanderätt

Permutation

Perpetua causa

Personalservitut

Plan och bygglagen (1987:10), den äldre

Planavtal

Plangenomförande

Plankarta

Planmonopol

Positiv rättskraft

Positivt servitut

Pris

Prisavdrag

Privat jorddelning

Privat ägostyckning

Priviligierade servitut

Protokoll vid lantmäteriförrättning

Påföljder – fel i fastighet

Pågående markanvändning

Rå tomtmark

Rådighetsfel

Rådighetsinskränkning

Rågång

Råmark

Rättskraft

Rättsliga fastighetstillbehör

Rättsliga fel

Rättsligt lokaliserade servitut

Sakrätt

Sakägarförteckning vid lantmäteriförrättning

Samfällighet

Samfällighetsutredning

Samäganderätt

Servitut

Servitutsegendom

Servitutslagen

Servitutsliknande rättigheter

Servitutsrekvisit

Servitutsändamål

Sidolöpare

Skadestånd

Skatteförrättning

Skatteklyvning

Skatteköp

Skattereglering

Skogsnormen

Snedklyvning

Stadsplan

Stadsplanelagen (1931:142)

Stamfastighet

Statlig lantmäterimyndighet

Styckningslott

Ståndortsindex

Ständig besittningsrätt

Svävarvillkor

Sämjedelning

Sämjeägoutbyte

Särskild gränsutmärkning

Särskild handräckning

Tillåten markanvändning

Tomt

Tomtindelning

Tomtlega

Tomträtt

Tomträtt – 1953 års ändringar

Tomträtt – 1967 års ändringar

Tomträtt – ersättning egendom

Tomträtt – tillbehör

Tomträtt – väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse

Tomträtt – ändamål och föreskrifter

Tomtöre

Total nyttjanderätt

Traditionell fastighet

Tredimensionell fastighet

Tredimensionell fastighetsbildning

Tredimensionellt fastighetsutrymme

Uppgrundning

Upphäva servitut

Upphäva sämjedelning

Upplåtelse

Upplåtelseavtal

Urholkad fastighet

Utilitas fundo

Utäga

Vattenområde

Vesterlinska Skolan

Vincinitas

Åkernormen

Återgångsvillkor

Äganderättsutredning

Ägarkongruens

Ägarlägenhetsfastighet

Ägodelningsrätt

Ägogradering

Ägoutbyte

Äldre planformer

Ändra detaljplan

Ändra servitut

Överenskommelse

Överenskommelse om anläggningsåtgärd

Överenskommelse om fastighetsreglering

Överenskommelse om klyvning

Överenskommelse om ledningsrätt

Överlåtelse

Översiktsplan